[은행 PB 세무사의 節稅노트] 공시가격 오를것 같으면 발표前 상속ㆍ양도가 세금 유리

최근 표준 단독주택가격과 표준지 공시가격,공동주택 공시가격 등이 연이어 발표되면서 고객들의 관련 문의가 많아졌다. 공시가격이 부동산과 관련된 각종 세금에 영향을 미치기 때문이다.

부동산 거래세와 관련해서는 갈수록 공시가격보다 실거래가를 기준으로 한 과세 원칙이 강화되고 있지만 공시가격은 여전히 기준가격으로서 중요한 의미를 갖는다. 우선 취득한 후 오랜 시간이 흘러 실제 취득가격을 입증할 수 없는 부동산을 양도할 때는 어쩔 수 없이 취득 시점과 양도 시점의 공시가격을 비교해 양도차익을 환산,세금을 매긴다.

토지나 상가를 상속 또는 증여할 때도 공시가격을 기준으로 세금을 부과하는 경우가 많다. 토지나 상가는 용도와 형태가 제각각이어서 가격을 비교할 수 있는 대상이 없고 주택에 비해 거래가 빈번하지 않아 실거래가를 산출하기 어렵기 때문이다. 또 1985년 1월1일 이전에 취득한 부동산을 양도할 때는 1985년 1월1일을 취득일로 보고 양도세를 부과하는데 이 경우에도 공시가격이 기준 가격 역할을 한다.

연초 정부가 단독주택 공동주택 토지 등으로 나눠 표준지 가격을 공시하면 각 지자체는 이를 기준으로 개별 주택과 토지의 공시가격을 결정해 발표하는데 부동산 양도나 증여 등을 고려하고 있다면 처분 시점을 조정함으로써 세금을 아낄 수 있는 방법이 있다.

개별 주택과 토지의 공시가격은 매년 4월 말과 5월 말에 발표되는데 이 가격은 발표일 당일부터 적용된다. 따라서 보유한 부동산의 공시가격이 작년보다 오를 것으로 예상되는 경우 개별 공시가격이 발표되기 전에 부동산을 처분하면 전년도의 낮은 가격을 기준으로 세금이 부과되기 때문에 부담을 줄일 수 있다. 반대로 보유 부동산의 공시가격이 작년보다 내릴 것으로 예상되면 개별 공시가격이 발표된 후 처분하는 것이 유리하다.

개별 주택과 토지의 가격이 작년보다 오를지 내릴지 여부는 연초에 발표되는 표준공시지가와 표준단독주택가격 등을 통해 가늠해볼 수 있다. 보유 부동산과 인접한 지역에 있는 표준지 또는 표준주택의 가격이 작년보다 상승했다면 개별 공시가격도 오를 가능성이 높고 반대의 경우라면 개별 공시가격이 내릴 가능성이 높다.


이신규 < 하나은행세무사 >