[금리상승기 재테크] 고정금리로 갈아타면 마음 편할까?
입력
수정
집을 맡기고 은행에서 대출을 받은 사람 중 '대출 갈아타기'를 고민하는 사람이 늘고 있다.
요즘 얘기하는 '대출 갈아타기'는 변동금리 대출을 고정금리 대출로 바꾸는 것.최근 들어 금리가 뛰면서 변동금리 대출의 이자율이 고정금리 대출의 이자율과 엇비슷한 수준으로 오른데다,앞으로 금리가 더 오를 것이란 전망이 확산된 탓이다.특히 15∼20년의 장기간 담보대출을 받은 사람 중에서 '이번 기회에 아예 고정금리로 옮겨서 금리 신경 안쓰고 마음 편하게 살자'는 사람들이 많이 생겨나고 있다.
전문가들은 △대출한도의 감소 여부 △중도상환수수료 등을 감안한 총비용 감소 여부 △대출 변경에 따른 헤택 축소 여부 등을 따져 신중히 결정해야 한다고 조언하고 있다.
◆한도 줄어든다면 갈아타기 힘들 듯국민은행의 김재한 방배PB센터 팀장은 "갈아타기에 앞서 가장 먼저 고려해야 하는 것이 대출한도가 줄어드는지 여부"라고 강조한다.
여기서 중요한 변수는 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율)이다.
2005년 하반기에 2억원의 변동금리 대출을 받아 투기지역에 6억원짜리 집을 산 경우를 예로 들어보자.당시까지만 하더라도 DTI(총부채상환비율)규제가 없었다.하지만 지금은 DTI가 적용되는 바람에 투기지역에선 6억원 이상 고가아파트에 대해 DTI가 40%를 넘을 수 없다.
이는 연봉이 1억원이라 하더라도 대출 원리금 상환액이 연간 4000만원을 넘을 수 없다는 말이다.
웬만한 고소득자가 아니고선 갈아타기 이후에도 투기지역에서 2억원짜리 대출을 유지하는 것은 불가능해진다.대출한도가 줄어들면 집 소유에 문제가 발생할 수도 있으므로 이 때는 갈아타기 고민이 별 의미가 없게 된다.
전문가들은 통상 지난해 '3·30 부동산대책'이전에 상당한 대출을 끌어안고 집을 장만한 직장인이라면 고정금리 대출로 전환하는 것이 쉽지 않을 것이라고 분석한다.
DTI와 더불어 LTV도 '3·30대책'을 전후해 60%에서 40%수준으로 낮아진 곳이 많아 대출 갈아타기를 어렵게 만드는 요인이다.
◆조기상환수수료 등 총비용 따져봐야
변동금리를 고정금리로 바꾸는 것은 남은 기간 동안 이자 등 비용이 고정금리가 쌀 것이라는 판단이 섰을 때다.
고정금리가 연 6.6%인 데 비해 변동금리는 연 6.8% 이상일 것이라고 예측된다면 바꾸지 않는 사람이 오히려 이상할 것이다.
현재 변동금리 대출은 은행마다 차이는 있지만 연 6%대 중후반 수준이 대부분인 것으로 파악되고 있다.
고정금리 대출은 주택금융공사의 '보금자리론'의 경우 연 6.3∼6.75% 범위다.
전문가들은 비용을 분석할 때 금리 외에도 조기상환수수료와 근저당설정비 등도 반드시 고려해야 한다고 말한다.
조기상환수수료란 통상 대출을 쓴 지 3년 이내에 대출금을 갚을 경우 은행이 부과하는 페널티다.
은행마다 약간의 차이는 있지만 상환시기가 대출을 쓴 지 1년이 안 됐을 경우 1.5%,1∼2년이면 1%,2년 이상이면 0.5% 수준의 수수료를 물린다.
근저당설정비도 차이가 있긴 하지만 통상 수십만원에 이른다.
주택금융공사 유동화개발부의 박승창 마케팅팀장은 "총비용을 계산해서 고정금리가 낫겠다는 확신이 들 때 행동에 옮기는 게 바람직하다"고 권고했다.
◆금리 외 다른 혜택도 함께 검토해야
현재 고정금리의 대명사는 주택금융공사의 '보금자리론'이다.
이 상품은 모든 은행에서 취급하고 있으므로 주거래은행 변동금리대출에서 이 상품으로 갈아타도 큰 불이익은 없다.
다만 A은행 변동금리대출에서 B은행 고정금리대출로 바꾸는 것은 상당히 신중해야 한다고 전문가들은 조언한다.
은행별로 주거래 고객에 대해선 금리할인,수수료 면제 혹은 할인 등의 혜택을 제공하고 있기 때문이다.
만약 은행을 바꾼다면 이 같은 혜택이 줄어들거나 아예 없어질 수도 있다.은행 관계자들은 "대출 은행을 바꾼다고 마음먹었다면 아예 주거래은행까지 옮기는 게 유리하다"고 이구동성으로 지적한다.
박준동 기자 jdpower@hankyung.com
요즘 얘기하는 '대출 갈아타기'는 변동금리 대출을 고정금리 대출로 바꾸는 것.최근 들어 금리가 뛰면서 변동금리 대출의 이자율이 고정금리 대출의 이자율과 엇비슷한 수준으로 오른데다,앞으로 금리가 더 오를 것이란 전망이 확산된 탓이다.특히 15∼20년의 장기간 담보대출을 받은 사람 중에서 '이번 기회에 아예 고정금리로 옮겨서 금리 신경 안쓰고 마음 편하게 살자'는 사람들이 많이 생겨나고 있다.
전문가들은 △대출한도의 감소 여부 △중도상환수수료 등을 감안한 총비용 감소 여부 △대출 변경에 따른 헤택 축소 여부 등을 따져 신중히 결정해야 한다고 조언하고 있다.
◆한도 줄어든다면 갈아타기 힘들 듯국민은행의 김재한 방배PB센터 팀장은 "갈아타기에 앞서 가장 먼저 고려해야 하는 것이 대출한도가 줄어드는지 여부"라고 강조한다.
여기서 중요한 변수는 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율)이다.
2005년 하반기에 2억원의 변동금리 대출을 받아 투기지역에 6억원짜리 집을 산 경우를 예로 들어보자.당시까지만 하더라도 DTI(총부채상환비율)규제가 없었다.하지만 지금은 DTI가 적용되는 바람에 투기지역에선 6억원 이상 고가아파트에 대해 DTI가 40%를 넘을 수 없다.
이는 연봉이 1억원이라 하더라도 대출 원리금 상환액이 연간 4000만원을 넘을 수 없다는 말이다.
웬만한 고소득자가 아니고선 갈아타기 이후에도 투기지역에서 2억원짜리 대출을 유지하는 것은 불가능해진다.대출한도가 줄어들면 집 소유에 문제가 발생할 수도 있으므로 이 때는 갈아타기 고민이 별 의미가 없게 된다.
전문가들은 통상 지난해 '3·30 부동산대책'이전에 상당한 대출을 끌어안고 집을 장만한 직장인이라면 고정금리 대출로 전환하는 것이 쉽지 않을 것이라고 분석한다.
DTI와 더불어 LTV도 '3·30대책'을 전후해 60%에서 40%수준으로 낮아진 곳이 많아 대출 갈아타기를 어렵게 만드는 요인이다.
◆조기상환수수료 등 총비용 따져봐야
변동금리를 고정금리로 바꾸는 것은 남은 기간 동안 이자 등 비용이 고정금리가 쌀 것이라는 판단이 섰을 때다.
고정금리가 연 6.6%인 데 비해 변동금리는 연 6.8% 이상일 것이라고 예측된다면 바꾸지 않는 사람이 오히려 이상할 것이다.
현재 변동금리 대출은 은행마다 차이는 있지만 연 6%대 중후반 수준이 대부분인 것으로 파악되고 있다.
고정금리 대출은 주택금융공사의 '보금자리론'의 경우 연 6.3∼6.75% 범위다.
전문가들은 비용을 분석할 때 금리 외에도 조기상환수수료와 근저당설정비 등도 반드시 고려해야 한다고 말한다.
조기상환수수료란 통상 대출을 쓴 지 3년 이내에 대출금을 갚을 경우 은행이 부과하는 페널티다.
은행마다 약간의 차이는 있지만 상환시기가 대출을 쓴 지 1년이 안 됐을 경우 1.5%,1∼2년이면 1%,2년 이상이면 0.5% 수준의 수수료를 물린다.
근저당설정비도 차이가 있긴 하지만 통상 수십만원에 이른다.
주택금융공사 유동화개발부의 박승창 마케팅팀장은 "총비용을 계산해서 고정금리가 낫겠다는 확신이 들 때 행동에 옮기는 게 바람직하다"고 권고했다.
◆금리 외 다른 혜택도 함께 검토해야
현재 고정금리의 대명사는 주택금융공사의 '보금자리론'이다.
이 상품은 모든 은행에서 취급하고 있으므로 주거래은행 변동금리대출에서 이 상품으로 갈아타도 큰 불이익은 없다.
다만 A은행 변동금리대출에서 B은행 고정금리대출로 바꾸는 것은 상당히 신중해야 한다고 전문가들은 조언한다.
은행별로 주거래 고객에 대해선 금리할인,수수료 면제 혹은 할인 등의 혜택을 제공하고 있기 때문이다.
만약 은행을 바꾼다면 이 같은 혜택이 줄어들거나 아예 없어질 수도 있다.은행 관계자들은 "대출 은행을 바꾼다고 마음먹었다면 아예 주거래은행까지 옮기는 게 유리하다"고 이구동성으로 지적한다.
박준동 기자 jdpower@hankyung.com