부도여파로 경매에 넘어가는 주택이 늘어나면서 경매주택에 입주해있는
전세입자의 보호규정에 대해 관심이 많다.

경매주택에 전세들어 있는 전세입자는 등기부에 전세권을 설정해 둔 경우,
공증사무소에서 확정일자인을 받아둔 경우 그리고 전세권을 설정하지도
않고 확정일자인 도 받아두지 않은 경우등 크게 3가지로 나누어 생각할 수
있다.

우선 전세권을 등기 했거나 확정일자인 을 받아둔 경우는 다른 채권자와의
순위에 따라 배당금을 받을 수 있다.

예를 들어 은행이 1순위로 근저당권을 설정한다음 2순위로 전세권을 설정
하거나 확정일자인을 받아두었다면 경락대금에서 두번재로 배당을 받을 수
있게 된다.

문제는 전세권을 설정하지도 않고 확정일자인도 받아두지 않았을 때이다.
이런 경우는 선순위일 경우만 보증금을 모두 받을 수 있다.

선순위 전세입자란 저당권이나 가등기 가처분등 다른 담보물권이 설정되기
이전에 전세들어온 세입자를 말한다.

선순위 전세입자가 아닐 경우에는 소액임차인 보호규정에따라 보증금이
서울의 경우 2천만원이하일 경우만 7백만원을 받을수잇을 분이다 이는
주택임대차보호법의 전세입자 보호 규정과 법원판례에 확립되어 오고 있다.

주택임대차보호법은 주민등록을 옮기고 주택을 인도받은 전세입자는 그
다음날부터 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고있다.

주택이 경매에 넘어갔을 경우 경매주택을 구입한 경락자에게 보증금을
요구하며 주택을 비워주지 않을 수 있다는 설명이다.

이 규정에 따라 전세입자들은 자신이 살고있던 집이 경매에 넘어가면
경락자에게 보증금을 요구하며 집을 비워주지 않을 수 있는데 이때
전세입자와 경락자간에 소송이 붙으면 법원은 전세입자가 선순위일
경우에만 승소판결을 내리고 있다.

모든 전세입자에게 경락자로부터 보증금을 받을 수 있는 권리를 준다면
집주인이 부도 직전에 아는 사람을 전세들게해 경매가격을 크게 낮출 수
있어 채권자 보호라는 취지에서 아같은 판결을 내리고있다는 것이다 그러면
선순위전세입자가 후순위로 전세권을 등기했을 경우는 어떻게 될까.

이 경우 역시 법원은 사실관계를 중시해 선순위 전세입자의 권리를 보호
하고있다.

대법원 민사2부(주심 천경송 대법관)는 지난6일 최창수씨(강원도 평창군
도암면)가 이 은행시를 상대로낸 전세금 반환등 청구소송 상고심에서 선
순위 전세입자가 다른 사람이 저당권을 설정한이후 전세권을 설정했을 경우
에도 경락자에게 대항할수있다고 판시 등기상의 권리에 따라야 한다는
원심을 파기하고 사건을 춘천지법 합의부로 되돌려보 냈다.

재판부은 판결문에서 "세입자의 전세권 설정시기가 근저당권 설정 등기
시점보다 늦어 전세권의 효력이 없다고한 원심의 판결은 서민들의 임대차
계악을 보호하려는 주택임대차보호법의 기본 취지에 위배된다"며 근저당권
설정 이전에 주민등록을 옮기고 이사해 대항력을 갖추었다면 그 자체로서
임차권을 보호해야 하며세입자의 전세권설정은 단지 전세권을 강화하기위한
보완수단으로 보아야 한다고 밝혔다.

세입자 최씨는 지난 90년 11월 건물주인 신모씨와 보증금 3천만원에 1년간
전세계약을 맺고 살던중 다른 사람이 근저당권을 설정한이후 전세권을 등기
했다가 전세들은 주택이 경매에 넘어가 경락자가 집을 비워달라고 요구하자
소송을 제기 이같은 판결을 받았다.

대법원의 이 판결은 전세입자의 전세권에 대해서는 등기상의 권리보다
사실관계를 중시하는 것으로 경매주택을 구입하려는 사람에게는 전세입자
조사에 한층 주의를 기울여야할 것으로 받아들여지고 있다.

이 판결은 또 지난 90년 도입된 확정일자인에도 준용될 것으로 보인다.
즉 선순위 전세입자가 나중에 2또는 3순위로 확정일자를 받아두었는데
경락대금에서 자신의 보증금을 모두 받지못하면 경락자에게 보증금을
요구할 수 있을 것으로 에상된다.