아파트 완공 후 5년간 양도소득세를 감면받을 수 있는 '2 · 11 조치' 만료일이 초읽기에 들어갔다. 미분양 아파트나 새 아파트를 분양받은 계약자가 받는 이 혜택은 11일까지 꼭 열흘 남았다. '양도세 한시적 감면'은 김대중정부 시절 한 차례 도입된 지 7년 만에 새로 선보인 제도로 당시 서울 강남권 아파트를 중심으로 양도세 감면 '재미'를 본 투자자들은 상당한 매력을 느끼고 있다는 게 건설사 관계자들 말이다.

그러나 2000년 초 이후 집값이 가파르게 올라 향후 상승여력이 크지 않다는 지적과 올해 실물경기가 회복될지 불투명해 분양시장은 말그대로 혼돈 상태다. 집이 있는 주택 투자자는 물론 무주택자들도 오는 11일까지 미분양 아파트를 잡아야 할지 고민이다. 연말연시 '밀어내기 분양'에 나섰던 건설업체들은 더 긴박하다. 미분양을 해소할 기회는 '이번이 마지막'이라고 판단하고 있다.

전문가들은 입지여건과 분양가에 경쟁력이 있는 곳에만 투자할 것을 주문하고 있다. 완공 후 시세가 분양가보다 높지 않으면 양도세 감면은 무의미하기 때문이다. 특히 1가구 1주택자는 집을 3년만 보유(서울 · 과천 · 5대신도시는 2년 거주 포함)하면 양도세가 면제돼 무주택자 실수요자는 '2 · 11 조치'의 의미는 거의 없다는 지적이다. 거주 및 투자가치가 있는 곳을 선별해 아파트를 구입해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

◆11일까지 계약해야 양도세 감면

정부가 미분양 아파트 판매촉진을 위해 1년 동안 한시적으로 도입된 양도세 감면조치는 작년 2월12일 발효돼 이달 11일 만료된다. 미분양 주택이나 신규 분양주택을 분양받아 잔금을 치른 후 5년간 주택 가격이 오른 부분은 양도세가 감면된다. 가령 3억원에 분양받은 아파트 가격이 5년 뒤 4억원,10년 뒤 5억원으로 올랐을 경우 5년 이후에 상승한 1억원의 양도차익에만 세금이 부과되는 방식이다.

서울은 감면 대상이 아니다. 수도권 중에서도 과밀억제권역은 전용면적 149㎡ 이하 주택에만 양도세 60% 감면혜택이 주어진다. 과밀억제권역 내 149㎡ 초과 아파트는 감면을 받지 못한다. 수도권 비과밀억제권역과 지방은 주택 크기에 관계없이 100% 감면을 받는다.

◆미분양 계약자 70% 이상이 유주택자

수도권에서 아파트 판촉전이 뜨거운 곳은 미분양 물량이 상대적으로 많은 인천 영종하늘도시,김포 한강신도시,용인 등이 꼽힌다.

최근 이들 지역을 찾는 미분양 아파트 계약자들 중 70%가량이 집을 한 채 이상 가진 유주택자라고 건설사 관계자들은 전했다.

인천에 집을 소유하고 있는 임모씨(48)는 최근 영종하늘도시 미분양 아파트(힐스테이트 분양면적 111㎡) 한 채를 계약했다.

이달 11일 양도세 감면시한이 끝난다는 소식을 듣고 4~5년 뒤 발전가능성이 높은 지역을 골라 투자하겠다고 결심하고 이 아파트를 선택했다.

계약금 비율이 5%로 낮아 1500여만원만 있으면 계약이 가능한데다 중도금 이자 후불제가 적용돼 단기적인 자금 부담이 적다는 점 때문에 투자에 나섰다.

영종하늘도시 우미린 분양 관계자는 "1월부터 미분양 아파트 계약자들이 본격 늘어나기 시작했다"며 "분양계약자 60% 이상이 서울과 인천에 사는 유주택자들로 파악됐다"고 밝혔다. 투자자들의 발길이 늘면서 영종 힐스테이트의 경우 지난 한 주 동안 30여채 계약이 이뤄졌다. 대규모 판촉인원을 동원한 영종 우미린도 최근 하루 최대 20~30여건의 계약이 이뤄지고 있다고 분양담당자는 전했다.

◆역세권 소형 아파트 주목

함영진 부동산써브 실장은 "양도세 감면이 유주택자에겐 2002년 이후 7년 만에 나온 호재이지만 선호도가 높은 곳으로 투자지역을 좁히는 게 바람직하다"고 말했다. 집값이 오르지 않으면 양도세 감면 자체가 소용이 없어서다. 또 자칫 집값이 오르지 않고 주택 처분이 늦어질 경우 금융비용 등의 부담만 늘어날 수도 있다는 지적이다. 함 실장은 "서울 도심 접근성이 좋고 역세권 등에 있는 소형아파트를 중심으로 시세보다 저렴한 분양가의 아파트를 고를 것"을 주문했다.

박원갑 부동산1번지 대표는 "양도세 감면 재료 보다는 입지여건 분양가격 등 아파트 본질 가치를 먼저 따져봐야 한다"고 강조했다. 서울 · 수도권 집값이 2000년대 들어 크게 올라 전반적인 추가 상승여력이 낮은 만큼 양도세 감면 혜택만 보고 아파트를 구입하는 것은 위험하다는 설명이다.

◆무주택자에게는 2 · 11 조치 큰 의미없어

무주택 실수요자들에게 '2 · 11 조치'는 별 의미가 없다. 1가구 1주택자의 경우 아파트 구입 후 3년만 보유하면 양도세가 비과세되기 때문이다. 아파트 완공 뒤 3년 안에 되팔겠다는 무주택자를 제외하고는 양도세 감면 혜택이 미분양아파트 구입여부를 결정하는 요인이 될 수 없다는 것이다.

특히 11일이 지나고 나면 건설업체들이 미분양 아파트에 대해 대대적인 할인 판촉에 나설 가능성도 있어 느긋하게 기다려도 손해볼 게 없다는 얘기다. 한 분양전문업체 관계자는 "11일 지나면 상당 기간 미분양 아파트 분양이 힘들어질 전망"이라며 "건설사들이 11일 이후 마케팅 초점을 할인 쪽에 맞출 공산이 크다"고 말했다.

김철수 기자 kcsoo@hankyung.com