앵커> 정부가 하루가 멀다하고 부동산 투기를 억제하기 위해 각종 대책을 준비하고 있습니다. 이런 상황에서 최근 규제가 덜한 비투기지역에 대한 관심이 커지고 있는데요. 오늘 부동산 포커스 시간에서는 비투기지역 가운데 관심을 가질 만한 지역은 어떤 곳들이 있는지, 또 어떤 청약 전략을 짜야하는 지 알아보겠습니다. 도움말씀 위해 함영진 내집마련정보사 팀장 자리했습니다. 앵커>우선 주택투기지역은 어떤 곳이며, 어떤 규제들이 있는 지 설명해주십시오. 함영진> 집값이 급등하는 지역에 대해 건설교통부와 해당 지방자치단체가 서로 협의해 주택건설촉진법과 소득법을 근거로 취할 수 있는 세제상의 부동산 가격안정조치를 말한다. 최근엔 부동산가격안정심의위원회가 월 2회씩 개최되며, 부동산가격 급등지역은 예외없이 투기지역으로 지정되고 있는데, 투기지역으로 지정되면 양도소득세가 기준시가 대신 실거래가를 기준으로 부과되고 양도세율(9~36%)에 최고 15% 포인트의 탄력세율이 추가돼 그만큼 매매가 위축될 수밖에 없다. 현재 다주택자들에게 탄력세율을 적용하는 방안이 논의되고 있다. 다만 투기지역내라도 실거래가 6억원미만이고 3년이상 보유, 1년이상 거주 요건을 충족시키는 경우에는 양도세를 내지 않아도 된다. 하지만 양도세 비과세 조건을 충족하더라도 주택의 실거래가가 6억원이상이면 실거래가를 기준으로 6억원초과 부분에 대해 양도세를 내야 한다. 최근엔 주택투기지역의 주택담보대출 규제 강화책이 발표되면서, 분양시장과도 무관하지 않게 됐다. 7월 4일부터 한번이라도 주택 담보대출을 받은 사람은 투기지역에서 집을 살때나 분양받을 때(중도금대출) 추가대출이 제한되고, 6억원이상 고가주택에 대한 담보인정비율도 낮춰지게 됐기 때문이다. 앵커>주택비투기지역으로 호재가 있는 곳과 눈여겨 볼만한 곳에 대해 말씀해주세요 함영진> 현재 서울에서 12곳, 경기에선 17곳을 제외한 대부분의 지역이 비주택투기지역인데, 하남시와, 성남시 일부지역은 아직 투기지역으로 지정되지 않아 분양성이 뛰어난 지역이다. 하남시는 송파나 강동의 배후주택지에다, 앵커> 그렇다면 비투기지역에서 분양할 유망 사업지에 대해 살펴봐주세요. 함영진> 하반기 경기지역 비투기지역에 공급될 아파트는 2만가구 정도다. 먼저 비투기지역인 하남시 풍산지구에는 삼부토건과 동부, 제일건설 등이 오는 9∼10월경 대규모의 물량을 쏟아낸다. 하남시는 30만평에 달하는 풍산지구를 물과 음악이 흐르는 청정도시로 개발할 예정이다. 분양가가 상대적으로 저렴한 비투기지역 주공아파트에도 관심을 가질만하다. 주택공사는 하반기 남양주 가운지구에서 천여가구, 고양 행신2지구에서 9백여가구, 의정부 녹양지구에서 7백여가구를 각각 공급할 예정이다. 이밖에 서울 지하철 1호선과 7호선을 걸어서 5분안에 이용할 수 있는 부천시 괴안동에 들어서는 한화아파트도 눈길을 끌고 있다. 앵커>청약을 준비하는 분들께는 시기 역시 중요할 것 같은데요.하반기 분양 청약전략에 대해 짚어주십시오. 함영진> 기존주택시장은 투기적 가수요를 일으키는 부동산가격 급등의 주범으로, 다주택자들이 지목되면서, 이들에 대한 보유세(종부세 개정), 거래세(탄력세율 적용 등 양도세 중과) 중과방침이 현실화되고 있다. 이미 전방위적인 세무조사로, 목을 죄고 있는데다, 최근엔, 투기지역의 주택담보대출 제한과 주택담보인정비율(LTV) 규제로, 집을 내놓을 수밖에 없도록 시장을 요리하고 있는 중이다. 특히, 8월 부동산 종합대책에 분양가원가공개, 판교공영개발 외에도 토지공개념 제도들(택지소유상한제와 토지초과이득세의 부활, 개발이익환수제 강화 등)까지 언급되고 있는 실정이라, 드디어 시장에도 호가가 떨어진 조정매물들이 출현하기 시작했다. 정부정책으로 인해 최근 몇 주간 부동산 가격 상승률에 제동이 걸리고, 아파트값이 진정되는 모습이기는 했으나, 호가만은 떨어지지 않고 제자리걸음을 유지했었는데, 1주 전부터 개포나 잠실 등 강남 재건축 사업장을 중심으로 차익실현에 나서는 조정매물들이 출하된 것이다. 문제는 이러한 호가하락세가 앞으로도 더 본격화될 확률이 높다는데 있다. 이번 8월 대책은 정부가 정권의 명운을 걸고 심혈을 기울여 보다 강력한 대책을 내놓을 것으로 보인다. 지난 10.29대책에 버금하는 파급력을 갖출 것으로 예상되고, 그만큼 조정기도 깊을 것으로 보인다. 특히 현재 시장은 꼭지점으로 8월말 정부대책이 발표되면 시장이 약보합세를 띌 것으로 보이므로, 다주택자들은 매도를 통해 차익실현에 나서는 것이 좋겠고, 실수요자들이나 매수자들은 선급히 시장에 진입하는 것보다, 정부대책이 발표되어 시장이 주춤할 9월경에 유망물량을 매입하시거나, 상황을 보고 매입결정을 고려해도 늦지 않을 것으로 파악된다. 하지만 분양시장은 다를 것이다. 판교분양이 남아있기 때문에 한번 더 움직일 수 있다. 따라서 하반기 굵직한 트렌드를 읽어내고 유망분양물량에 적극 청약하는 것도 좋다. 2005년 하반기 분양시장의 굵직한 트렌드는 11월 판교 일괄분양, 청약지별 차별화?양극화 심화, 중대형평형 수요증가, 고급 주택문화에 대한 열망, 인터넷 청약문화 확산, 유망 주상복합 과열, 동시분양제 폐지, 지방고분양가 행진 등을 꼽을 수 있겠다. 김홍우기자 kimhw@wowtv.co.kr