[도시환경 세계화전략] 도시개발 질 위주 전환 .. 주요내용

건설교통부가 마련한 "도시환경의 세계화전략 추진방안"은 도시개발방식과
재원조달 방법을 획기적으로 바꾸는 "도시개발법"의 제정및 <>도시계획구역
내 용적률 조정 <>기존 시가지지내 재개발.재건축의 용적률 조정 <>토지
채권제도 도입등을 골자로 하고 있다.

이중 핵심은 개발재원마련을 위한 토지채권의 발행과 도시계획구역및
재개발.재건축 구역의 용적률 하향조정이다.

또 도시개발주체를 민관합동(제3섹터) 또는 토지소유주와 민간기업의
합동방식등 민간의 참여폭을 크게 확대하고 개발수단도 종전의 전면매수
또는 환지방식의 일률적인 방법을 지양, 다양화한 점도 한걸음 앞으로
나간 시도이다.

이는 개발에 따른 저항을 최소화하고 효율적.창의적인 도시개발형태를
유도하겠다는 생각이다.

건교부는 이같은 방안을 통해 앞으로 건설되는 신도시나 신시가지는 물론
기존 시가지까지도 저밀도의 선진국형 도시로 탈바꿈시키겠다는 계획이다.

<> 도시개발법 제정

올 하반기 최종안이 확정돼 오는 12월 입법예고될 도시개발법은 각종 도시
개발의 기본법적 성격을 갖게 된다.

따라서 내년 12월 시행령 제정과 함께 시행에 들어갈 도시개발법은 앞으로
새로운 형태의 신도시나 대규모 신시가지 건설에 모두 적용된다.

도시개발법은 도시개발기본원칙및 개발수법, 재원마련 기준등을 제시하게
되며 이를 통해 도시개발의 종합성을 강화하게 된다.

도시개발법의 주요 내용은 <>도시개발수단의 다양화 <>도시개발의 종합성
강화 <>토지채권 발행 근거 마련등이다.

이중 도시개발수단의 다양화는 개발토지 확보 방법을 종전의 일방적인
환지방식과 전면매수방식을 절충하는 한편 개발주체도 토지소유자및 정부
투자기관 지방자치단체에서 민관합동방식 지주와 민간기업의 합동방식으로
까지 확대한다는 내용이다.

또 도시개발의 종합성 강화를 위해 개발사업자에게 자족적 도시기능 확보를
위한 계획기능을 부여하고 하나의 개발사업자에게 택지개발과 건축을 동시에
허용하는 개발기법을 도입할 계획이다.

<> 토지채권발행및 도시개발기금 설치

도시개발에 필요한 토지보상 재원 확보를 위해 토지채권발행제도를
도입키로 하고 이를 도시개발법에 명시할 방침이다.

토지수용 재원 마련을 위한 토지채권은 일정규모이상 신도시나 신시가지를
개발할때마다 해당지역 토지를 담보로 발행되며 채권만기는 되도록 사업
기간에 맞추되 5년이상 장기화할 계획이다.

토지채권은 5년이상 만기에 실세금리로 발행한후 만기에 맞춰 도시개발
수익금으로 상환하는 일반인 대상 매각 채권과 토지등기등이 경우에 강제로
매입토록 하는 장기저리의 강제매각 채권이 발행될 예정이다.

이와함께 토지수용등 도시개발사업에 필요한 재원 공급을 위해 도시개발
기금이 설치된다.

도시개발기금은 토지채권 발행액을 주요 재원으로 하며 정부의 일반회계및
양도소득세 종합토지소득세 토지초과이득세 택지초과소유부담금등 부동산
관련 각종 조세및 부담금중 일정부분으로 충당하게 된다.

<> 도시계획구역내 용적률 조정

개발대상지및 기존 시가지에 적용할 기준용적률을 도입, 건축법외 도시
계획법에 기준용적률을 정하고 이에따라 밀도를 조정해 나간다는 방침이다.

기준용적률은 현행 적용 용적률의 절반수준으로 정해져 도시의 밀도가
크게 낮아지게 된다.

대신 쾌적하고 양호한 도시환경조성을 위해 사업자가 상세계획을 수립한
경우에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 일정비율의 용적률을 추가
허용하는 "용적률인센티브제"을 도입할 계획이다.

건교부는 오는 12월 도시계획법을 개정한뒤 내년 6월 시행령 개정때 이를
반영해 시행할 예정이다.

<> 기존 시가지내 재개발.재건축의 용적률 조정

기존 시가지내 재개발.재건축의 경우에도 도시계획법에 의한 기준용적률제
가 적용된다.

건교부는 이를 위해 도시재개발사업및 재건축사업 시행시 용적률 포함한
상세계획 수립을 의무화하기로 했다.

이에따라 기존 시가지의 재개발.재건축사업때도 용적률이 크게 낮아져
사업비 추가 부담이 불가피해질 전망이다.

건교부는 기준용적률 적용에 따른 재개발.재건축 사업의 부진을 막기 위해
별도의 주택건설 활성화 대책을 마련할 계획이다.

<> 도시개발관련 각종 지침 정비

도시의 쾌적성을 확보하기 위해 각종 지침을 함께 정비할 예정이다.

정비대상지침에는 도시하천정비, 공원녹지조성, 보행자 공간조성, 하수처리
지침 등 물리적 기준이외에 환경기준설정 등 소프트웨어적인 측면도 포함
된다.

<김상철기자>

(한국경제신문 1996년 5월 23일자).