다음달 아파트 공공분양에 신생아 특별공급이 신설된다. 신생아 특례대출과 함께 발표된 저출생 대책 패키지다. 하지만 신생아 특공으로 아파트에 당첨되더라도 정작 신생아 특례대출은 받을 수 없다. 기준이 상충해서다.두 제도 모두 2세 이하 ‘신생아’가 있을 때 혜택을 받을 수 있다. 그런데 아파트 단지 하나를 짓는 데는 통상 2년 반~3년가량의 시간이 걸린다. 아이도 그만큼 나이를 먹는다. 잔금대출을 일으켜야 하는 입주 시점엔 더 이상 신생아가 아닌 탓에 특례 대상에서 제외된다. 신혼부부 특공도 사정은 다르지 않다. 유형의 이름이 ‘신혼부부’일 뿐 아이가 있어야 당첨이 유리하다. 하지만 이 역시 대출 시점엔 아이의 나이가 특례대출 기준인 2세를 넘어간다.주거정책의 모순은 이뿐만이 아니다. 서울 등 수도권 공공분양 단지들에선 ‘따뜻한 아이스 아메리카노’ 주문이 계속되고 있다. 청약하려면 가구원 수에 따른 소득 기준과 자산 요건을 맞춰야 하는데 분양가는 공공이란 단어가 무색할 만큼 높다. 서민이 넘보기 힘든 10억원대 단지도 속속 나온다. 소득 기준을 맞춘 사람은 집 살 돈이 모자라고, 열심히 저축하거나 재테크로 종잣돈이라도 불리면 자산 기준을 초과해 청약할 자격이 안 된다. 계속 같은 자리로 돌아오게 만드는 뫼비우스의 띠, 펜로즈의 계단이다.공공아파트 청약제도는 경제적 여건이 여유롭지 않을수록 당첨에 유리하도록 설계됐다. 하지만 그 덕에 혜택을 보는 건 이른바 ‘금수저’다. 부모의 지원으로 강남 전셋집에 살면서 정작 본인 명의 소득이나 자산은 없거나 많지 않은, 그야말로 서류상 완벽한 서민 무주택자들 말이다.반대로 기회
![[취재수첩] 소득이 적어야 청약할 수 있는 비싼 아파트](https://img.hankyung.com/photo/202402/07.35919992.3.jpg)
잠잠하던 무순위청약 시장에 대어가 등장했습니다. 개포주공1단지를 재건축한 디에이치퍼스티어아이파크인데요. 4년 전 분양가 그대로 돌아왔습니다. 지금 가격과 비교해보자면..😙 물론 자금조달 기간이 넉넉하지 않은 게 단점이라면 단점이겠죠. 전형진 기자가 한 주 동안의 부동산뉴스를 정리합니다.
뭔지 잘 모르겠지만 살면서 꼭 한 번은 듣게 되는 부동산 용어 재건축. 낡은 집을 새로 짓는다는 의미를 넘어서 엄청난 부를 가져다주는 머니 게임의 대명사이기도 하죠. 물론 반대의 경우도 있습니다😅 낮은 건물을 높게 지으면 그만큼 돈을 많이 버는 거 아냐? 싶겠지만 복잡한 사정이 많아요. 흥청망청으로 정리해봤습니다.
요즘 재개발/재건축 수주전을 보면 아파트가 정말 화려하죠. 서울은 이제 하이엔드 브랜드 아닌 곳이 없을 지경인데요. 수도권은 물론 지방 광역시도 점점 하이엔드 브랜드 적용 구역이 늘고 있습니다. 우리가 예전에 보던 e편한세상, 푸르지오, 힐스테이트.. 이런 아파트들은 다 어디 갔을까요. 모두가 하이엔드 브랜드를 쓰면 강남은 또 어떤 차별화가 필요한 걸까요🤔
▶전형진 기자이제 대출 한도가 확 줄어듭니다. 왜냐면 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되니까요. 이름만 들어도 복잡하죠.대출엔 크게 세 가지 규제가 있습니다. 먼저 LTV(담보인정비율)는 집값(담보)에 대비해서 얼마나 빌려줄 것이냐를 봅니다. 그리고 DTI(총부채상환비율)는 나의 소득 대비 대출 갚는 돈을 따져보죠. 주담대의 원리금과 다른 대출의 이자를 더해서 계산합니다. DSR도 나의 소득 대비 대출 상환 비용을 계산하는 건 똑같습니다. 그런데 DSR에선 주담대의 원리금과 다른 대출의 원리금을 모두 봅니다. DTI가 다른 대출의 이자만 따지는 것보다 범위가 넓죠. 심지어 한도 산정에 포함되는 다른 대출의 범위도 넓습니다. 결국 DSR은 DTI의 매운맛이죠.DSR은 국민 누구나 40% 제한을 받습니다. 흥부가 1년에 5냥을 번다면 1년 동안 원리금 상환액이 2냥(40%)을 넘어선 안 된다는 의미입니다. 흥부의 소득이 당장 변하지 않는다면 금리가 얼마인지에 따라 대출 한도가 달라지겠죠. 여기서 금리 부분을 인위적으로 높게 적용해 한도를 따지겠다는 게 스트레스 DSR 제도의 골자입니다. 매운맛 정도가 아니라 불닭볶음면인 것이죠.정부는 왜 이런 제도를 도입하려고 할까요. 금리 급등기에 차주들의 취약함이 드러났기 때문입니다. 분명히 처음엔 DSR 40%에 맞춰서 돈을 빌려줬는데 나중에 금리가 오른 시점에 다시 따져보니 이를 훌쩍 넘은 차주들이 많았던 것이죠. 그래서 처음부터 아예 한계 상황의 높은 금리를 상정하고 돈을 빌려주겠다는 게 바로 스트레스 DSR입니다.얼마나 높은 금리로 한도를 산정할 것이냐. 일단 최근 5년 중에 가장 높은 금리[A]를 찾습니다. 여기서 현재 금리[B]를 뺍니다. 이렇
![가만히 있어도 대출 한도 '뚝'…'무시무시한 제도' 나온다 [집코노미]](https://img.hankyung.com/photo/202402/01.35834265.3.jpg)
▶전형진 기자 부동산을 알아볼 때 기왕이면 싸고 좋은 집을 찾는 경우가 많죠. 좋은데 왜 쌀까요. 왜 안 팔렸을까요. 사실 '싸고 좋다'는 두 가지 조건을 동시에 충족하는 집은 실존하지 않습니다. '따뜻한 아이스 아메리카노'처럼 말이죠.그런데 정부의 주거복지프로그램엔 따뜻한 아이스 아메리카노가 많습니다. 지난달 출시된 신생아특례대출을 볼까요. 최근 2년 안에 아이를 낳은 적이 있다면 대출을 조금 더 좋은 조건에 해주겠다는 게 골자인 정책입니다. 그런데 역설적으로 신혼부부 특별공급을 통해 아파트에 당첨된 이들에겐 그림의 떡 같은 정책이기도 하죠.젊은 부부가 아파트 당첨되려면 신혼 특공이 가장 쉬운 길입니다. 이땐 아이가 있어야 유리하죠. 그렇게 당첨이 됐다면 계약금과 중도금을 내다가 아파트가 준공될 때 잔금대출을 받아야 합니다. 이때 신생아특례대출을 일으키는 것이죠.그런데 아파트 한 채를 지을 땐 대개 2년 반~3년가량의 시간이 걸립니다. 신생아특례대출의 조건은 '2년 내 출생'이었는데 아이가 태어난 지 이미 2년이 지나버린 것이죠. 신혼 특공으로 당첨된 젊은 부부가 특례대출 대상이 위해선 당장 아이를 또 낳아야 한다는 계산이 나옵니다.대출 프로그램뿐만이 아닙니다. 수도권 공공분양 단지들에서도 따뜻한 아이스 아메리카노 주문이 계속되고 있습니다. 지난해 서울 동작구 수방사 사전청약이 딱 이 같은 사례인데요. 청약 자격을 갖추려면 소득기준과 자산요건을 맞춰야 하는데 분양가는 서민들이 꿈꾸기도 힘든 10억으로 책정됐죠.뫼비우스의 띠, 펜로즈의 계단 같은 꼴입니다. 결혼하면 청약에 유리하대서 결혼했더니 아이를 낳으면 무
!['소득 적고 돈 많아야' 당첨…서민 가장한 금수저들만 신났다 [집코노미]](https://img.hankyung.com/photo/202402/01.35833763.3.jpg)
재개발·재건축 사업장 어디든 조합과 시공사간 공사비 갈등이 끊이질 않고 있습니다. 결국 역대 최대 규모 사업장인 반포주공1단지 1·2·4주구도 피하지 못했습니다. 공사비 증액 규모만 1조4000억원에 달하는데요. 이를 조합원수대로 단순히 나눠보면 1인당 6억원을 더 내야한다는 계산이 나옵니다. 설 연휴 전후의 부동산뉴스를 전형진 기자가 짚어봅니다.
아산배방LH15단지는 인터넷에서 꽤 유명한 아파트입니다. 복도식 동의 외벽에 계단이 달려 있어서인데요. 1층부터 이어진 비상구도 아니고.. 드문드문 3개층 정도만 연결하고 있는 요상한 계단은 어떤 이유에서 이렇게 붙어있는 걸까요? 설계사무소에 직접 물어봤습니다😙 참고로 이 단지.. 하나하나 뜯어보면 굉장히 예쁜 아파트예요 ^^
2000년대 이후 부동산 관련 대출규제는 끊임없이 강화돼왔습니다. 2002년 LTV를 시작으로 2005년엔 DTI, 2018년엔 DSR이 도입됐죠. 설마.. 올해 또? 네, 이번엔 스트레스 DSR이 도입됩니다😅 설명만 들어도 스트레스인 이 제도에 대해서 쉽게 풀어보죠.
서울 지도를 빨갛게 물들인 사진이 최근 SNS를 강타했습니다. 화곡동을 중심으로 쏟아진 경매 물건을 표시한 지도였죠. 천인공노할 전세사기의 후폭풍입니다. 그런데 우리가 알아야 하는 부분이 있습니다. 사실 이 같은 절차적 경매가 진행돼야 세입자들이 그나마 보증금을 보전할 수 있다는 것이죠. 10여년 만에 다시 발표된 용산정비창 개발계획까지 한 주 동안의 부동산 뉴스를 전형진 기자가 짚어봅니다.
정부가 내놓는 주택 관련 정책이 종종 현실적이지 못할 때가 있습니다. 공공분양이라고 해서 소득과 자산 등 까다로운 조건을 다 맞추고 보니 정작 집값이 너무 비싸 엄두도 못 낸다거나😂 대출 우대조건을 다 따져보니 시키는 대로 결혼하고 아이도 낳은 우리 가족은 하나도 해당이 안 된다거나. 뫼비우스의 띠는 어디서 끊어야 하는 걸까요?
밀리고 밀리던 강남 분양이 다시 시작됩니다. 1번타자는 신반포4지구, 메이플자이입니다. 3.3㎡당 가격으론 역대 최고 분양가를 쓴 단지인데요. 그래도 주변 시세엔 한참 못 미치는 게 함정😅 이 아파트엔 어떤 이야기들이 숨어있을까요. 흥청망청으로 만나보시죠
▶전형진 기자아파트 당첨됐다고 신나서 계약할 때 옵션을 이것저것 모두 고르다 보면 거의 외제차 한두 대 값이 더 나옵니다. 그래서 우리는 현실로 돌아와서 고민하게 되죠. '나 호구된 거 아니야?'. 그래서 지난해 1년 동안 분양한 전국의 모든 아파트를 조사해봤습니다. 여기서 84A 주택형이 있던 208개 단지의 분양가, 옵션비, 그리고 이 두 가지를 더한 실질 분양가는 얼마인지 집계해봤습니다. 옵션별로는 얼마가 적정가인지도 모두 정리했습니다.▼전수조사 자료 보러가기집코노미 주민센터 https://www.hankyung.com/jipconomy-house/우선 요약을 해보죠. 이 표에서 평균보단 중위가격을 잘 봐주세요. 평균은 한두 곳의 단지가 확 깎았을 수도 있으니까요. 학교 다닐 때도 우리처럼 반 평균 내리는 친구 있었잖아요. 그런데 중위가격은 1등부터 꼴찌까지 줄을 세웠을 때 딱 중간에 있는 친구의 점수입니다. 극단값을 제외한 아주 보편적인 숫자라는 거예요.이렇게 보니까 작년에 분양한 전국 아파트 84A 중위가는 5억4000만원입니다. 옵션은 6000만원 조금 안 되게 붙여서 실질 분양가 6억 살짝 넘는 게 보편적이었네요. 풀옵션이 가장 비쌌던 단지는 총총견문록에서 스쳐 지나갔던 용산호반써밋에이디션입니다. 1억4000만원이 넘었죠.1등은 '그래도 용산이니까' 싶은데 2등이 더 무섭습니다. 의정부에서 나왔습니다. 이렇게 84A 기준 풀옵션이 1억 넘는 아파트는 지난해 14곳이었습니다. 그런데 우리가 아파트 계약할 때 무조건 풀옵션으로 선택하는 건 아니잖아요. 시스템 에어컨까지만 놓기도 하고 혹은 발코니 확장까지만 하는 경우도 많습니다. 그래서 이 같은 옵션들의 보편적인 가격이 얼마인지도 계산
!["나도 모르게 제네시스 한 대 값 긁었다…호구 된 거 아냐?" [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35708524.3.jpg)
아파트 분양은 자동차와 비슷한 점이 많습니다. 내가 주문한 대로 제작된다는 점에서도 그렇고 쓸만한 옵션을 하나둘 붙이다 보면 어느새 가격은 앞자릿수가 바뀌어버린다는 것이죠. 그런데 이 가격의 편차가 집집마다 너무 큽니다. 혹시 그냥 부르는 게 값은 아닐까 의심이 될 정도로 말이죠. 그래서 2023년 분양한 아파트들의 옵션비를 전부 조사해 비교해봤습니다🧐
인천과 김포가 갈등을 빚던 서울지하철 5호선 중재안이 나왔습니다. 표면상으론 인천이 요구하던 4개 역사가 2개 역사로 줄었지만 검단신도시 U자 관통은 관철됐습니다. 김포 입장에선 더 많은 역사를 유치했지만 서울까지 가는 길에 엄청난 드리프트는 피할 수 없게 됐죠. 어쩌다 이렇게 됐는지, 인천 주민들과 김포 주인들의 생각은 어떤지 들어봤습니다.
▶전형진 기자정부가 수도권광역급행철도(GTX) 확장을 비롯한 교통대책을 내놨습니다. 가시화되고 있는 A·B·C노선을 연장하고 추가로 D·E·F노선을 건설하는 게 골자입니다. 발표 시기를 두고 총선을 의식한 정책이라는 지적도 나오는데요. 정치적 해석을 차치하고 현실성 여부만 따져보겠습니다.①A노선은 평택에 갈 수 있는가운정~동탄으로 계획된 A노선의 경우 평택지제까지 연장시키겠다는 게 정부 계획입니다. 하지만 지난해 짚어봤던 대로 동탄역의 구조에 문제가 있습니다.우선 동탄역 안에서 이렇게 SRT와 GTX 승강장이 분리돼 있습니다. 선로도 다른데요. GTX의 경우 동탄역을 종점으로 계획했기 때문에 승강장에서 다시 본선에 합류하는 선로를 만들어두지 않았습니다. 열차가 평택지제까지 가기 위해선 본선에 합류하는 선로를 다시 만들어야겠죠. 그런데 동탄역은 지하에 있습니다. 다시 터널을 굴착해야 하는 대형 공사이면서 기존 노선의 운행에 지장을 주지 않아야 하는 난공사인 셈이죠.그렇다면 본선과 연결된 SRT 승강장을 쓰면 되지 않을까요? 이땐 승강장의 높이에서 문제가 발생합니다. KTX 등 여객열차를 타고 여행갈 때를 떠올려보시면 지하철을 탈 때완 뭔가 다르다는 걸 느끼실 수 있을 것입니다. 여객열차는 낮은 승강장에서 열차로 계단처럼 오르는 형태지만, 지하철 등 전철은 같은 높이에서 수평으로 열차에 탑승하죠. 그래서 여객열차 승강장을 저상홈이라고 부르고, 전철 승강장을 고상홈이라고 부릅니다. RT 승강장은 저상홈이어서 낮게 설계돼 있는데 여기에 GTX를 세우려면 높게 개조해야 하는 것이죠.그렇다고 승강장을 모두 높여버리면 반대로 SRT를 이용하려
![GTX 말잔치의 맹점 4가지 [집코노미 타임즈]](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35679088.3.jpg)
정부가 이번엔 역대급 광역교통 개선대책을 발표했습니다. 기존에 계획된 GTX 노선의 연장을 포함해 신규 노선을 건설하는 내용이 핵심인데요. 열차는 이제 수도권을 넘어 강원도와 충청도까지 달리게 됐습니다😅 어떤 내용이 담겼는지, 또 얼마나 현실성 있는 내용인지 전형진 기자가 짚어봅니다.
많은 분들이 기다리던 신생아특례대출이 출시됩니다. 아이를 낳은 집에 조금 더 좋은 조건으로 대출을 해주겠다는 건 알겠는데 세부 조건이 너무 많아서 기억이 잘 안 나시죠?😂 그래서 정리했습니다.
▶전형진 기자올해 내집마련이 목표인 분들은 이달 29일부터 신생아특례대출을 받을 수 있습니다. 이름 그대로 아이를 낳으면 돈을 더 싸게 빌려준다는 건데요. 이 제도를 정리해봤습니다.우선 누가 받을 수 있냐. 신생아특례니까 당연히 아이가 있어야죠. 그럼 저도 저희 부모님에겐 아이인데 저희집도 될까요? 아뇨, 2년 이내 태어난 아이여야 합니다. 그런데 발표자료에 보면 '2023년 1월 1일 출생아부터 적용'이라고 명시돼 있어요. 이번에 처음 출시하는 만큼 일단 기준시점을 2023년 1월 1일로 잡고, 앞으론 2년 이내 아이들까지 대상을 점점 늘린다는 뜻입니다. 그러니까 이 대출프로그램은 한시적인 게 아니라 앞으로도 운영하겠다는 의미가 이 한 줄에 담겨 있는 겁니다.혼인신고 안 한 사실혼 부부도 되고, 마음으로 낳은 아이가 있는 집도 됩니다. "곧 낳을 건데 지금 신청해도 되나요?". 태아는 아직 안 됩니다. 아이가 태어난 후 신청해야 합니다.또 집을 살 분들에게 대출해주는 것인 만큼 당연히 무주택이어야 합니다. 1주택자는 대환대출만 가능합니다. 대환은 이 대출로 다른 대출을 갚는 것입니다. 돌려막기죠. 소득은 부부합산 1억3000만원 이하가 기준입니다. 이제 어떤 사람이 이 대출을 이용할 수 있는지는 정리가 됐습니다. 그럼 얼마나 받을 수 있을까요. 우선 매수하려는 집값이 9억 이하, 면적은 전용 85㎡ 이하여야 합니다. 생애최초면 여기서 LTV 80%를 적용해요. 9억짜리 집의 80%까지니까 대출금은 6억3000만원이 나오겠죠? 아뇨, 한도를 또 5억으로 자릅니다. 그러니까 LTV 80%를 계산했을 때 5억이 넘는 집들은 그냥 대출한도가 5억이란 뜻입니다.그렇다면 얼마짜리 집을 사야 LTV와
![29일부터 시행…신생아특례대출 총정리 [흥청망청]](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35648707.3.jpg)
▶전형진 기자분양가 상한제 아파트의 거주의무를 집주인이 아닌 세입자의 신분으로 충족해도 될까요. 실거주의무 폐지 관련 법안이 국회에서 공회전을 거듭하자 이 같은 대안이 고개를 들기 시작했는데요. 당국은 불길이 더욱 번지기 전에 차단에 나섰습니다. 이번에도 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 이야기입니다.일부 소유주들을 중심으로 거주의무 우회 방안이 거론되기 시작한 건 이를 폐지하는 '주택법' 개정안 처리가 사실상 물건너갔기 때문입니다. 여야가 대립하는 상황에서 국회는 총선 모드로 돌입했습니다. 5월 말이 지날 때까지 처리가 안 되면 법안은 자동 폐기됩니다.세입자 신분으로 거주의무를 채우겠다는 발상은 점유개정의 개념과 유사합니다. 아파트 매매시장에서의 점유개정이란 집주인이 집을 팔고나서 퇴거하지 않고 세입자로 신분을 바꿔 계속 거주하는 경우를 말합니다. 주인전세, 주전세라고도 하죠. 집주인에게 계속 거주 의사는 분명하지만 주택수를 줄여야 하는 상황 등과 맞물렸다면 이 같은 편의를 협의하는 것이죠. 매수인도 직접 들어가 살 의향은 없었기 때문에 이에 응하면 점유개정이 성립하는 것입니다.주택법은 분양가 상한제가 적용되는 집에 대해 최초 입주가능일부터 들어가 살 것을 규정하고 있지만 '소유권을 유지한 채 거주하라'는 말을 담고 있지는 않습니다. 법의 빈틈이나 마찬가지이기 때문에 점유개정 방식의 거주의무 충족이 가능하지 않겠느냔 말이 나오는 것이죠.국토교통부는 불가능하다고 선을 긋고 있습니다. 아무리 정부가 폐지하려는 조항이라도 법이 도입된 취지를 정면으로 반한다는 것입니다. 거주의무는 당첨자에게 주어
![둔촌 거주의무, 세입자로 신분 바꿔서 충족해도 될까 [집코노미 타임즈]](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35612394.3.jpg)
▶전형진 기자어러분이 10년 전에 생각했던 나의 모습과 지금의 나의 모습을 비교해보면 어떤가요. 저 또한 10년 전엔 이렇게 흥청망청이란 코너를 진행할 줄은 꿈에도 몰랐습니다. 이렇게 인생은 예측할 수 없는 일들이 많은데 10년 뒤에 살게 될 집을 지금 구해야 한다면 어떨까요. 사전청약 제도가 부활할 때 괴담으로만 들었던 그 일이 실제로 일어났습니다. 오늘은 대방 A1 사전청약을 살펴보겠습니다.지도로 보면 어떻게 주변을 지난 5개 노선 중 하나도 제대로 걸치지 않았는지 그것도 참 절묘합니다. 하지만 물리적인 위치가 여의도, 강남, 강북 도심까지 서울 주요 업무지구가 먼 곳은 아니에요.안쪽으로 보이는 여기 낮은 단독주택, 빌라들이 전부 노량진뉴타운입니다. 재개발이 다 끝나면 여기도 마포처럼 직주근접이란 입지적 장점이 발현되겠죠.바로 앞에 보이는 게 상도파크자이, 장승배기역이고요. 저기 상도래미안 뒤로 보이는 게 대방 A1입니다. 원래는 예전 수방사 청약처럼 군관사가 있던 자리예요.그렇다고 군부대가 완전히 방을 뺐냐. 아뇨, 그렇지 않습니다. 아직 남아 있고, 보시다시피 여러 가지 불편이 있을 예정입니다. 그런데 서울 한복판에 웬 공군부대냐. 근처에 있는 보라매공원이 원래 공군사관학교 자리입니다. 한국 최초의 초음속 전투기 KF-21의 이름도 보라매죠. 공군의 상징이 바로 보라매입니다.공고문엔 단지 앞 삼거리 확장이 불가능하다고 써있습니다. 굉장히 좁지만 사업자 관할이 아니어서 손을 못 댄다는 얘기죠. 입주 이후 많이 막힐 거란 의미입니다. 참고로 앞길은 왕복 2차선입니다. 왕복 2차선은 편도로 1차선이란 얘기죠.임대+분양 섞어서 1300가구급 단지이고 사전청
![당첨되면 더 문제인 서울대방 A1 사전청약 [흥청망청]](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35580573.3.jpg)
겉보기엔 비슷비슷한 건물이지만 간직한 사연은 저마다 다릅니다. 얼마 전에 지은 것 같은 번쩍거리는 건물도 나름 깊은 이야기를 품고 있죠. 그리고.. 돈 되는 이야기를 품고 있는 경우도 많습니다😙 뭉치면 살고 흩어지면 죽는다! 오늘은 강남 한복판에서 만난 사연 몇 가지를 소개합니다.
부동산 대책은 새해에도 쉬지 않고 쏟아지고 있습니다. 정부가 그간 예고했던 안전진단 등과 관련한 종합대책을 내놓았습니다. 재건축 안전진단의 시기를 늦추는가 하면 재개발 구역지정 요건을 완화하는 등 정비사업 촉진책이 대거 담겼습니다. 지방의 준공후 미분양 아파트를 매입할 경우 주택수에 합산하지 않는 파격적인 세제 감면 조치도 포함됐는데요. 전형진 기자가 짚어봅니다. 하루 늦게 보는 만큼 깊이 보겠습니다😅
연초부터 서울 주요 지역에서 사전청약이 시작됩니다. 인기가 높았던 마곡 토지임대부 주택이 다시 나오고, 위례신도시에서도 로또가 기다리고 있습니다. 저금리 전용 모기지가 지원되는 데다 주변 시세보다 가격이 낮은 게 이 단지의 장점이죠. 흥청망청으로 살펴보겠습니다.
▶전형진 기자2024년 경제정책방향이 발표됐습니다. 부동산과 관련해서도 굵직한 내용들이 많이 나왔는데요. 정리하자면 이렇게 8가지입니다. 여기서도 핵심은 ⑥, ⑦, ⑧이 될 것으로 보입니다.먼저 ⑥실버타운 활성화 안건은 이번 대책에서 가장 이색적이었던 대목입니다. 그동안의 부동산대책에서 한 번도 등장한 적 없었기 때문이죠. 하지만 가장 슬펐던 부분이기도 합니다. 돌이킬 수 없는 고령사회로 접어들고 있다는 방증이기 때문이다. 기획재정부부터 국토교통부, 보건복지부까지 태스크포스(TF)에 동원되는 부처만 3곳입니다.내용을 보면 정부가 꽤 진지하게 검토했다는 것을 알 수 있습니다. 주택도시기금이 출자해 리츠로 시범사업을 한다든지 신도시 등 택지의 지구단위계획을 짤 때부터 아예 실버타운 부지를 배정하는 방안이 담겼습니다. 다만 실버타운과 인접한 곳이 신도시 안에서 비선호 입지가 될 우려는 있습니다.학교부지를 활용하는 방안도 담겼는데요. 출산율이 떨어지면서 문을 닫는 학교들이 늘어나다 보니 '학교 자리가 요양병원이 될 판'이라는 농담이 흔했는데요. 정말로 비슷한 일이 벌어지게 된 것이죠.다만 실버타운의 활성화 문제에서 앞으로 논의돼야 할 부분도 많습니다. 중증 환자의 간호, 간병 문제인데요. '아프면 나가야 된다'는 말이 있을 정도로 대부분의 실버타운이 중증 환자들을 받는 데 인색합니다. 초핵가족화 시대에서 고령 가족을 안심하고 맡길 수 있는 '토털 서비스'가 아니라 고급 거주지 수준에 머문다면 활성화 또한 한계가 있겠죠.⑦금융 부문에선 총부채원리금상환비율(DSR)이 거론됐습니다. 2027년까지 가계부채를 GDP의 100% 이내로 관리
![경제정책방향에서 눈에 띄는 부동산 쟁점 3가지 [집코노미 타임즈]](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35490096.3.jpg)
▶전형진 기자이 사진 보신 적 있나요? 아니, 아파트를 이렇게 딱 붙여서 지어도 되는 걸까요? 네, 됩니다. 생각보다 이런 곳이 제법 있어요.세상엔 3가지 종류의 땅이 있습니다. 노란색 땅, 빨간색 땅, 파란색 땅입니다. 지도 앱에서 지적도를 선택하면 이런 컬러링북을 볼 수 있죠. 노란색은 주거지, 빨간색은 상업지입니다. 파란색은 공업지인데 그렇게 많진 않고 우리가 주로 보는 건 노란색과 빨간색입니다.만약 놀부가 똑같은 돈을 들여서 집을 짓는다면 어떤 땅에 지어야 더 크게 만들 수 있을까요. 정답은 빨간색 상업지입니다. 건폐율과 용적률 때문에 그런데요.여기서 건폐율은 놀부 땅 면적에서 건물의 면적이 차지하고 있는 비율입니다. 그러니까 땅이 100㎡이고 건물이 50㎡라면 그 건물이 1층이든 2층이든 건폐율은 50%가 되는 거예요.근데 용적률은 그 건물의 층별 면적을 다 더합니다. 연면적이죠. 2층짜리라면 50㎡+50㎡=100㎡죠. 땅도 100㎡이고 연면적도 100㎡니까 용적률은 100%가 나옵니다.결국 건폐율과 용적률이 그 땅에 짓는 건물의 밀도를 결정하는 숫자예요.표를 볼까요. 상업지의 건폐율, 용적률은 주거지완 비교도 안 됩니다. 놀부가 갖고 있는 땅에서 건폐율 최대한 꽉꽉 채우고 용적률도 최대로 해서 건물 올리면 어마어마하게 남겠죠.그런데 놀부만 그 생각을 할까요. 놀부가 주상복합을 지었더니 바로 옆에 빨간 땅을 갖고있던 흥부도 건폐율 꽉꽉, 용적률 빵빵하게 채워서 오피스텔을 한 채 올립니다. 지도로 보면 이렇게 흥부와 놀부의 땅은 그 필지의 면적 대부분이 건물로 채워져 있어요.실물이 바로 처음 보셨던 사진입니다. 만약 주거지였다면 그래도 두 건물 사이를 어느 정도는 띄어
![집을 사기 전에, 산 다음에도 생각해봐야 하는 것들 [흥청망청]](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35464188.3.jpg)
한강변을 따라 쭉 늘어선 건물들을 보면 서울은 역시 아파트 공화국이란 생각이 들죠. 물론 저마다의 사연과 비밀은 있습니다. 사각형 내부의 사각형 내부의 사각형 내부의..😙 강변북로와 올림픽대로를 타고 둘러볼까요.
우리집 창문을 가득 덮어버리는 옆집뷰. 유머 커뮤니티에서 많이 봤던 사진이죠. 그런데 내 사연이 될 수도 있다는 거 아시나요😑 지금은 뻥뻥 뚫린 시야가 시원하지만 어느 날 갑자기 옆집과 하이파이브가 가능해질지도 모릅니다. 우리집 옆에 남은 땅이 어떤 성격인지 모른다면 말예요.
▶전형진 기자2024년 부동산시장에선 돈줄이 마른다는 뉴스를 자주 보게 될 수도 있을 것 같습니다. 기업들의 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실이 현실화 되고 있는 데 이어서 개인들까지 자금 융통이 어려워지기 때문인데요. 정부가 칼을 빼들고 대출규제를 대폭 강화할 예정입니다.대출규제는 그동안 여러 단계에 걸쳐 강화돼 왔습니다. 주택담보대출을 예로 들면 담보물인 주택의 가격을 기준으로 한도를 정하는 LTV(담보인정비율) 방식으로 시작해 소득 대비 원리금상환 비율을 따지는 DTI(총부채상환비율)까지 도입됐죠. DTI를 강화하고 범위를 넓힌 게 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.DSR이 도입된 건 비교적 최근의 일인데요. 정부는 'DSR의 매운맛'에 가까운 스트레스 DSR를 내년 2월부터 시행하겠다는 방침입니다. 금리를 실제보다 높게 계산해 대출한도를 줄이는 게 핵심인 규제죠.현재는 주택을 담보로 대출을 받을 때 집값 외에도 DSR 40% 기준을 따집니다. 주담대를 포함한 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 내 소득의 40%를 넘어서는 안 된다는 규정이죠. DSR 방식에서 대출한도를 늘리려면 ①내 소득이 증가하거나 ②금리가 낮아지거나 ③만기가 길어져야 합니다. 반대로 3가지 요인 중 어느 하나라도 수준이 낮아진다면 대출한도 또한 감소하죠. 그래서 금융당국이 ②번의 요인을 인위적으로 높게 적용하겠다는 게 바로 스트레스 DSR입니다(1.5~3.0% 상하한).금리를 적용하는 방식은 이렇습니다. 과거 5년 중 가장 높았던 금리(월 기준)에서 현재 금리를 뺍니다. 예컨대 과거 가장 높았던 금리는 연 3%이고 현재는 1%라면 차이는 2%포인트(P)가 되는 것이죠. 여기서 2%P를 대출의 유형마다 전부 적용하거나 일부
![스트레스 받는 스트레스 DSR이 뭐길래 [집코노미 타임즈]](https://img.hankyung.com/photo/202312/01.35438769.3.jpg)
내년부터 대출 한도가 크게 줄어들 전망입니다. 금융당국이 스트레스 DSR를 도입하기로 했기 때문인데요. 스트레스 DSR은 한계상황을 가정하고 DSR을 계산하는 방식입니다. 일반적인 DSR과 비교하면 금리를 높게 잡죠. 그래야 차주들이 금리변동기에 취약하지 않을 수 있다는 게 정부의 복안인데요. 부동산금융 시장의 뉴스는 이뿐만이 아니죠. 태영건설 워크아웃 소식까지 전형진 기자가 짚어봅니다.
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