갈아타기는 건드리는 게 아니다?…복비 아끼려다 4억 문 사연 [김용우의 각개전투]

양도세 규제 변동성…갈아타기의 난제
대법, 엄격한 조세법률주의 원칙 적용

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출처: 생성형AI

최근 논란이 뜨거웠던 양도소득세 중과 한시 규정이 소멸함에 따라, 다주택자들이 서울 등 수도권의 매물을 매도할 경우 상당한 세금을 감당해야 할 상황에 직면했습니다. 이로 인해 시장에서 매물 잠김 효과가 나타났다는 언론 보도도 잇따르고 있으며, 그 실제적인 파급 효과가 어떠할지는 앞으로 좀 더 지켜볼 필요가 있습니다.

다주택자인 1세대 2주택, 3주택 보유자 외에도 이른바 ‘갈아타기’ 수요라 불리는 일시적 1세대 2주택자가 존재합니다. ‘아파트가 빵이라면…’이라는 정책당국자의 푸념처럼, 십수억 원을 호가하는 아파트는 마트에서 파는 빵처럼 쉽사리 사고파는 물건이 아닙니다. 설령 매도 계약을 체결했다고 하더라도, 계약 시점부터 잔금을 치를 때까지 수개월이 소요되는 것이 일반적입니다.

그러므로 일단 마음에 두는 신규 아파트를 먼저 매수한 뒤, 잔금을 치를 때까지 자신이 보유하던 기존 아파트를 처분하는 방식을 취하게 됩니다. 보통 자녀의 성장이나 분가 등의 이유로 넓은 평형대가 필요하거나, 반대로 주택 규모를 줄여야 할 때 아파트의 시가 상승분을 일부 실현하면서 다른 집으로 이사를 가는 형태입니다.

일반적으로 이러한 갈아타기 수요에 대해서는 어차피 최종적으로 자기 집 한 채를 보유하는 것이므로, 기존 정부는 이를 투자 수요가 아닌 실거주 목적인 것으로 보아 매우 관대하게 대처해 왔습니다.

이에 따라 양도소득세 측면에서도 1세대 1주택자로 취급해 중과 대상에서 배제해 줬습니다. 이러한 일시적 1세대 2주택자에 대한 특례 규정은 소득세법 시행령 제155조 제1항에 명시돼 있습니다. 즉, 일시적 1세대 2주택 혜택은 정부가 별도의 국회 입법 절차 없이 시행령 개정 만으로 단독 결정할 수 있는 제도입니다.

1세대 2주택자 중과배제의 연혁

이에 정부는 갈아타기 수요를 지원하기 위해 새로운 주택을 취득한 후 3년 이내에만 종전 주택을 처분하면 양도소득세 중과를 면제하는 규정을 신설해 운용해 왔습니다. 그런데 문재인 정부 시절 부동산 가격이 폭등하자 이러한 갈아타기 수요에 대해서도 규제할 필요성이 제기됐습니다. 이에 따라 문재인 정부는 종전 주택의 처분 기한을 기존 3년(9·13 대책)에서 2년, 나아가 1년(12·16 대책)으로 대폭 단축했습니다.

이에 더해 신규 주택 취득 후 세대원 전원이 1년 이내에 새로운 주택으로 전입해 실거주해야만 중과를 배제하도록 규제를 대폭 강화했습니다. 이후 출범한 윤석열 정부는 이 실거주 전입 제한 요건을 철회하고, 처분 기한을 기존의 1년에서 2년 내로 다시 완화했습니다.

이처럼 정부의 정책 기조에 따라 양도소득세 중과 규제가 강화되거나 완화되는 변동성이 컸기 때문에, 실수요자들에게 갈아타기는 상당한 난제로 다가왔습니다. 세법상 중과 위험을 피하면서도 자녀의 성장에 맞춰 주거 환경을 무사히 개선하는 일은 청소년 자녀를 둔 가정의 가장 큰 숙제가 되기도 했습니다.

A씨에게 날아든 4억 원의 고지서

여기 정책의 엄격한 칼날을 피하지 못한 안타까운 사례가 있습니다. A씨는 1999년 12월 27일 취득해 장기 보유하던 서울 양천구 아파트를 2020년 9월 3일, 14억 5000만원이라는 좋은 조건에 매도했습니다. 이어 사흘 뒤인 2020년 9월 7일 서울 마포구의 신규 주택을 14억 5000만 원에 매수하는 계약을 체결했고, 2020년 11월 2일 신규 주택 매도인에게 매매대금(기존 임대차 계약의 보증금 제외)을 완납하면서 소유권이전등기를 마쳤습니다.

문제는 A씨가 매수한 신규 주택에 이미 갭투자 형태의 세입자가 살고 있었다는 점이었습니다. 해당 임대차 계약의 원래 만료일은 2021년 10월 9일이었습니다. 한편, A씨 역시 신규 주택을 취득할 당시에 같은 아파트 단지에 있는 임차 주택을 얻어 전세로 거주하고 있었는데, 본인의 임대차 기간 종료일은 2022년 6월 7일이었습니다. A씨 본인 또한 임대차 기간이 끝날 때까지는 거액의 임대차 보증금을 돌려받을 수 없는 실질적인 자금 압박 상황이었습니다.

이에 A씨는 기존 전세 기간이 남아 있는 상황에서 무리하게 새 집으로 이사할 수 없다고 판단해, 부득이 신규 주택의 세입자와 협의를 진행했습니다. 신규 주택 세입자의 임대차 종료일을 자신의 전세 만기일과 맞춰 약 10개월간 연장하기로 합의한 것입니다. 이후 임대차가 최종 만료되자 A씨 가족은 2022년 6월 7일 이 사건 신규 주택으로 이사하고 전입신고를 완료했습니다. 기존 세입자를 내보낸 뒤 곧바로 이주를 마친 셈입니다.

그러나 마포세무서는 2023년 1월, A씨에 대해 가산세를 포함해 무려 3억9070만원에 달하는 양도소득세 부과처분을 내렸습니다. 취득 당시 세법에 규정돼 있던 ‘신규 주택 취득 후 1년 이내 세대원 전원 전입’이라는 실거주 요건을 지키지 못했다는 이유였습니다. A씨는 1년이 경과한 뒤에 전입신고를 했으므로 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을 적용할 수 없다는 게 과세당국의 입장이었습니다.

최근 선고된 대법 판결, 얄짤없이 모두 내라

이에 A씨는 기존에 세입자가 거주하고 있어 실질적으로 입주할 수 없는 불가피한 사정이 있었고, 세입자가 퇴거한 직후 바로 전입신고를 마쳤다며 억울함을 호소했습니다. 이후 행정소송을 제기했습니다.

마포세무서는 법정에서 그 점을 다시 지적했습니다. A씨가 세입자를 내보낸 후에 바로 이사를 간 형식을 취했더라도, 신규 주택의 원래 임대차 종료일은 2021년 10월 9일이었다는 점입니다. 실제로 A씨가 입주한 날짜는 2022년 6월 7일이므로, 당초 임대차 종료일까지 실제로 입주해 실거주 요건을 채우지 않은 이상 일시적 1세대 2주택자로 볼 수 없다고 완강히 주장했습니다.

그러자 A씨는 기존 전세 기간이 고스란히 남아 보증금 회수가 불가능한 상황에서 어떻게 세법 시한만 맞춰 새 집으로 먼저 이사할 수 있겠냐며 분통을 터뜨렸습니다. 과연 법원은 누구의 손을 들어주었을까요?

하급심의 판단은 실수요자의 현실적인 사정을 참작해 줬습니다. 1심과 항소심 법원은 모두 A씨의 손을 들어줬습니다. A씨가 거주 중이던 임대차 계약 기간이 만료하기 전에 전세 보증금을 반환받지 않은 상태로 퇴거하기는 현실적으로 어려웠을 것이라는 점을 핵심적으로 고려한 것입니다. 따라서 원고가 이 사건 신규 주택 취득일부터 1년이 지난 후인 2022년 6월 7일에야 이사하고 전입신고를 하게 된 데에는 충분히 부득이한 사유가 인정된다고 봤습니다.

즉 하급심 재판부는 A씨와 같이 기존 자신의 전세 기간이 남아 있던 경우라면, 법령상 실거주 전입 시한의 유예 기준이 되는 ‘그 임대차 기간이 끝나는 날’을 사후 합의로 연장된 기간인 2022년 6월 7일로 해석하는 것이 타당하다고 봤습니다.

그러나 대법원의 최종 판단은 완전히 달랐습니다. 최근 대법원은 엄격한 조세법률주의 원칙을 적용하며 하급심 판결을 뒤집고 파기환송했습니다. 대법원은 A씨의 불가피한 사정을 고려하지 않고 원래 기준을 엄격하게 적용해 양도소득세를 부담해야 한다고 판시했습니다. 당시 소득세법 시행령 제155조 제1항에선 신규 주택 취득일 이후에 새롭게 갱신하거나 연장한 임대차 계약은 실거주 유예 사유로 인정하지 않는다고 명시하고 있었기 때문입니다.

대법원은 법령상 유예 사유가 되는 임대차 종료일이란, 오직 신규 주택의 양도인인 기존 임대인과 기존 임차인 사이에 적법하게 체결돼 취득 당시 이미 존속하고 있던 원래의 임대차 계약서상 명시된 ‘임대차 기간 종료일’(2021년 10월 9일) 만을 의미한다고 명확히 규정했습니다. 따라서 계약의 갱신과 유사한 형태의 사후 연장 주장은 세법상 인정될 수 없다고 못을 박았습니다(대법원 2026. 6. 5. 선고 2026두30078 판결).

A씨는 어떻게 대응했어야 했을까?

출처: 게티이미지뱅크

결과적으로 대법원의 엄격한 법 해석에 따라 A씨는 일시적 2주택 비과세 특례를 상실하고 약 4억원에 달하는 세금을 고스란히 납부해야 했습니다. 그렇다면 당시 A씨는 양도소득세 폭탄을 피하기 위해 실무적으로 어떤 선택을 내렸어야 했을까요?

가혹한 결과지만, 세법의 엄격성을 고려했을 때 A씨는 당시 과감하게 본인의 기존 전세 계약을 중도 포기하거나 임시로 월세 주거지로 갈아타는 결단을 내렸어야 했습니다. 자신의 기존 집주인에게 간곡히 사정을 조율해 임대차 중개수수료(복비)를 대신 부담해주거나, 소정의 사례금까지 물어주더라도 빨리 새로운 임차인을 들여 전세 보증금을 어떻게든 확보했어야 합니다.

그렇게 확보한 자금을 바탕으로 신규 마포 주택 세입자의 원래 만기일(2021년 10월 9일) 이전에 세대원 전원의 전입신고를 반드시 마쳤어야만 법이 요구하는 실거주 요건을 충족할 수 있었습니다.

정권 교체와 시장 상황에 따라 정부의 부동산 정책과 세법 시행령이 바뀌면 혼란을 가중시킵니다. 법률이나 세무 전문가가 아닌 일반 납세자가 이러한 세법상의 미시적인 예외 조항과 유예 기준까지 완벽하게 판단하여 대처하기는 사실상 불가능에 가깝습니다. 사후에 당사자 간 합의로 일정을 조정하면 괜찮을 것이라는 주관적인 직관은 조세 영역에서 통용되지 않습니다.

사전에 세무 전문가를 찾아 컨설팅을 받고 명도 비용 등을 조율하는 과정에서 예기치 못한 지출이 발생할 수 있습니다. 이는 결과적으로 4억원이라는 거액의 세금 추징과 가산세 폭탄을 막기 위한 가장 확실한 리스크 관리 비용이었습니다. 설령 그것이 어렵다면 원칙으로 돌아가 무조건 실거주를 했었어야 했습니다.

돌이켜 보면 당장 눈앞의 현실적 제약 속에서 A씨가 아닌 저였더라도 쉽게 다른 선택을 내리기는 어려웠을 것이라는 점은 이해합니다. A씨에게 깊은 위로를 전합니다.