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김용우

김용우 외부필진-로앤비즈
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PF사업, 정비사업, 건설하도급 등 부동산 분쟁 전문가다. 성균관대학교 법과대학을 졸업하고 사법시험에 합격한 후 서울대학교 법과대학원을 수료했다. 투자자산운용사와 국가공인 원가분석사 자격을 보유하고 있고 하도급법과 건설산업기본법을 연구해 업계 최초로 전자책을 출간했다. 대한변호사협회, 전문건설공제조합, 코트라(KOTRA) 및 각종 건설사와 학회에서 강의했다. 미국 일리노이주 변호사 자격을 가졌으며, 베트남 현지에 진출한 건설사에 파견근무한 경력이 있다. 이를 토대로 해외부동산투자 관련 분쟁에도 관여하고 있다. 2024년 대한변협 우수변호사로 선정됐다.

학생 없어요. 부담금 돌려주세요. [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.개발사업으로 황량했던 부지에 고층의 새 아파트들이 즐비하게 들어서면 세대수와 학생 수도 자연히 증가합니다. 하지만 기존의 학교는 늘어난 학생 수를 수용하기에 턱없이 부족합니다. 그래서 신도시가 형성될 때마다 새로운 학교들이 다수 개교하곤 했습니다.특히 입지 조건이 우수한 신축 아파트 주변에는 새로운 학군이 형성되고 신흥 명문학교가 등장합니다. 입시를 앞둔 학부모로서는 명문학교에 자녀를 보내기 위해서라도 더 좋은 학군으로 이사하고, 학군에 따라 아파트값이 요동치는 일은 더 이상 새로운 일이 아닙니다.하지만 아무리 학생 수가 늘어났다고 해도 국가는 순순히 학교를 지어줄 리 만무합니다. 국가는 개발사업을 진행한 사업자에게 유치원, 초등학교, 중학교 및 고등학교를 신설하기 위한 학교용지부담금을 부과합니다. 이런 부담금은 결과적으로 분양가에 반영돼 최종 소비자인 아파트 수분양자가 분담하게 됩니다. 관례적으로 부과되는 학교용지부담금부담금은 적게는 몇천만 원에서 많게는 20억~30억 원에 이릅니다. 기존에는 분양가격의 0.8%를 부담금으로 산정했습니다(학교용지법 제5조의2 제2항 제1호). 10억 원에 분양받았다면 약 800만 원을 납부하는 셈입니다. 자녀, 취학 학생 유무와 관계없습니다. 부담금이 과도하다는 지적이 꾸준히 나왔고, 부담률을 0.4%로 낮추는 내용을 골자로 한 법이 개정돼 지난 6월부터 시행 중입니다.물론 이러한 학

2025.11.18 07:00
전 재산 투자했는데, 현금청산이라니요. [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.정비구역이 지정되면 건설사가 만든 휘황찬란한 조감도가 뿌려지고, 설립된 조합은 몇 년 안에 일정대로 착착 진행될 것이라 호언장담합니다. 하지만 정비사업은 추진위원회가 설립된 때로부터 빨라야 10년, 늦으면 20년도 넘게 걸립니다. 이처럼 강산이 한두 번 변하는 동안, 조합원의 혼인, 사망, 이사, 해외 거주 등 신변 사유로 조합원 지위가 이전됩니다.하지만 정비사업 내내 조합원 지위를 유지하긴 어렵습니다. 오히려 누군가는 더딘 사업 진행이나 조합원 간 갈등에 실망해서 부동산과 함께 조합원 지위도 팔고 떠나고, 또 다른 누군가는 이를 기회로 삼아 뒤늦게 정비사업에 참여하는 경우도 있습니다. 수도권 전역 투기과열지구 지정, 조합원 지위 이전은?그런데 투기과열지구로 지정된 지역에서의 정비사업은 조합원 지위 이전이 자유롭지 않습니다. 재건축사업의 경우, 조합설립인가 이후 당해 재건축사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없습니다. 재개발사업도 관리처분계획 인가 이후에는 마찬가지입니다.재개발도 재건축과 마찬가지로 투기과열지구에 한하여 조합원 지위 이전이 제한됩니다. 해당 지역에서 자유로운 조합원 지위의 양도를 인정할 경우, 투기 수요가 걷잡을 수 없이 개입될 수 있기에 이를 차단하는 겁니다.2017년 이후 부동산 광풍이 불자, 문재인 정부는 서울 전역과 수도권 일부 지역, 세종시 등을 대거 투기과

2025.10.21 07:00
압구정 아파트 90억에 팔렸다더니…4개월 뒤 벌어진 일 [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.정부의 잇따른 강력한 대출 규제가 시행되자 계약 취소가 잇따르고 있습니다. 특히 서초구, 강남구의 고가 주택에서 계약 취소 비율이 급등했습니다. 즉시 시행된 6·27 대책 전까지 대출을 신청하지 못한 경우 최대 6억 원까지 대출이 나오지 않게 됐습니다.고가 주택의 잔금을 마련하지 못한 이른바 '영끌' 매수자들이 계약금을 포기하면서까지 계약을 취소하는 상황이 벌어진 것입니다. 강력한 대출 규제에 따른 불안감과 미래의 가격 하락 우려가 겹치면서 계약금 몰취를 감수하는 상황입니다. 역대 최고 계약취소, 의도적인 집값 띄우기?언론에서 흔히 말하는 계약 취소는 사실상 '해제'를 의미합니다. 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하며 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 통상 매매계약을 체결할 때 매매대금의 10%에 해당하는 계약금을 매수인이 매도인에게 지급합니다.예를 들어 매매대금이 20억 원이라면 2억 원을, 30억 원이라면 3억 원을 포기하고 없던 일로 돌릴 수 있습니다. 당장 억대의 손실이 발생하더라도 집값이 그보다 더 떨어질 수 있다고 본다면 매수인은 과감히 손절하는 것입니다.그런데 계약 취소가 반드시 대출 규제의 여파만은 아닌 것으로 보입니다. 올해 매매계약 취소 3건 중 1건은 계약 당시 최고가 거래였습니다. 일부 고가 아파트에서는 단지 및 평형별 최고가 거래가 신고된 뒤, 더 높은 거래가 이

2025.09.23 07:00
휴먼시아 청약, 다시 생각해 볼게요 [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다."어디 사느냐"는 질문에 '원베일리'나 '청담 자이'라고 답하는 시대입니다. 최상급 입지와 브랜드만으로 사회적 위치를 가늠하기도 합니다. 건설사들이 하이엔드 브랜드를 보유하고, 고급 커뮤니티와 생활편의 시설을 갖춘 단지를 내놓는 이유입니다.반면 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공주택은 사정이 다릅니다. LH도 '휴먼시아'나 '뜨란채' 브랜드를 가지고 있지만, 그 이름을 직접 언급하는 경우는 드뭅니다. 대개는 지역명만 말합니다. 그만큼 공공주택 브랜드에 대한 선호는 높지 않습니다.공급 확대에도 브랜드 선호는 여전과거 공공주택으로 공급된 아파트를 흔히 '주공아파트'라 불렀습니다. LH의 전신인 대한주택공사의 줄임말인 '주공'에서 비롯됐습니다. 강남 개발과 함께 1970~80년대에 지어진 반포주공아파트, 개포주공아파트는 재건축을 거쳐 원베일리, 디에이치 클래스, 써밋 같은 세련된 이름의 프리미엄 브랜드로 변모했습니다.논란이 많았던 둔촌주공아파트도 '올림픽파크 포레온'이라는 새 이름으로 단군 이래 최고의 재건축을 마무리했습니다. 현재 거의 유일하게 남아 있는 잠실주공5단지는 낙후된 시설에도 불구하고 전국 대장 아파트의 명성을 유지하며, 얼마 전까지 최고가를 갱신했습니다.정부는 최근 도심의 노후 공공청사나 유휴 부지 등을 활용해 공공주택을 공급하겠다는 방안을 발표했습니다. 이미 확보

2025.08.26 07:00
"안심보장이라고 했잖아요…내 돈 당장 돌려주세요" [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.원수에게는 지역주택조합을 권한다는 말이 있습니다. 물론 지역주택조합으로 시작한 사업이 한강변 탁월한 입지의, 누구나 알만한 아파트로 탈바꿈되어 대박을 터트린 사례도 있습니다. 하지만 대부분의 지역주택사업은 진행이 매우 더딥니다. 2004년부터 2021년까지 제대로 입주까지 진행이 되는 경우는 전국 지역주택조합 중 17% 정도에 불과하고, 서울 118개 지역주택조합 중 41개는 토지를 1%조차 확보하지 못했다고 합니다.땅 없이 시작하는 지역주택사업, 지리한 땅 작업의 연속지역주택사업이 구조적으로 잘 안되는 이유가 있습니다. 땅이 없기 때문입니다. 재건축이나 재개발과 같은 정비사업은 토지소유자들의 동의를 받아 시작합니다. 기본적으로 땅은 깔고 가는 사업입니다. 설령 사업성이 없어 중간에 엎어질 수는 있어도, 땅도 없어 시작조차 못 하는 경우는 거의 없습니다.하지만 지역주택사업은 땅 없이 시작합니다. 따라서 지주들의 땅부터 확보해야 하는 상당한 어려움이 있습니다. 그래서 지역주택사업은 사업 부지의 지주들을 설득해 토지를 확보하기 위한 지리하고 험난한 과정을 반드시 겪어야 합니다.그런데 달리 생각하면, 땅이 없다는 것은 어디서든 할 수 있다는 말이기도 합니다. 지역주택사업의 부지는 대체로 교통이 편리하거나 도심의 핵심 요지와 가깝습니다.혹자는 이렇게 알짜배기 부지에 신축의 대단지 아파트를 짓겠다는 광고에 마음이 동합니다. '이

2025.07.29 07:00
"남들 다 하는데…전세금 부풀렸다고, 아예 못 받는다고요?" [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.부동산 투자는 자기자본과 타인자본의 조합으로 이뤄집니다. 타인자본에는 주택담보대출, 전세대출, 신용대출, 사업자대출 등이 있고, 최근에는 정책자금 대출도 주요 수단으로 활용되고 있습니다. 특히 급등한 서울 주요 지역의 부동산에 투자하기 위해서는 십수억 원의 타인자본을 조달하지 못하면 사실상 접근조차 어렵습니다.그중 전세대출은 고액 전세금을 마련하기 어려운 서민들을 위한 대표적인 주거 안정 수단입니다. 임대차라는 일종의 '사적 대출'에 금융권이 자금을 펀딩하는 것입니다. 임대차가 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 임대인은 전세대출을 실행한 금융권에 보증금을 돌려줍니다.현금이 넉넉한 임대인이 아니라면, 다음 세입자에게 전세보증금을 받아 기존 세입자의 보증금을 돌려주어야 합니다. 만약 다음 세입자가 구해지지 않거나 전세가가 떨어지면, 임차인이든, 임차인에게 전세대출을 해준 금융권이든 보증금을 떼일 수 있습니다. 집값 급등 원인으로 지목되자... 정부, 대출 조이기이렇게 금융권이 안심하고 전세대출을 해주는 건 주택도시보증공사(HUG)에서 보증을 해주기 때문입니다. 전세보증금 반환보증은 2013년 9월에 출시되었고, 가입 조건을 완화하면서 가입 건수와 보증금 규모가 폭발적으로 늘어났습니다. 그러자 전세보증금 반환보증이 전세가 상승을 유발하고 집값 상승을 자극하는 주된 요인으로

2025.07.01 07:00
시정명령 떨어졌으니, 마피난 분양대금 돌려주세요. [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.상가·오피스텔 등 상업용 건물의 수난기입니다. 특히 '아파텔'이라고 불리는 주거용 오피스텔은 한때 도심 내 공동주택의 대안으로 꼽혔습니다. 아파트에 비해 비교적 적은 투자금으로도 안정적인 수익을 낼 수 있다고 해 2022년까지만 해도 100만 호 이상이 공급됐습니다. 심지어 업무용으로 등록하면 주택 수에 포함되지 않아 분양과 절세 측면에서도 유리했습니다. '아파트 대체재' 오피스텔 광풍 뒤그렇게 오피스텔 광풍이 불었습니다. '분양만 하면 완판' 행렬이 이어졌고, 부동산업자들은 어떻게든 도심의 알짜배기 땅을 확보하려 했습니다. 중대형 시공사를 선정해 주상복합시설 건립 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받아내고, 분양 현수막을 올렸습니다. 시세차익은 물론 월세도 따박따박 받을 수 있다고 생각한 투자자들은 너도나도 청약을 했고, 당첨되면 로또라도 된 것처럼 기뻐했습니다.문제는 부동산 경기가 꺾이면서 발생했습니다. 수분양자들의 불안감은 커졌습니다. 조금이라도 '피'를 붙여 조기 엑시트하리라 생각했지만, 어느 시점부터 뚝 끊긴 거래는 회복될 기미를 보이지 않았습니다. 상가나 오피스텔 가격을 내려도 팔리지 않았고, 간간이 마이너스 피의 급급매 거래 소식만 들려왔습니다. 세입자를 구하지 못한 상황에서 잔금일이 다가오자 여기저기 돈을 구하러 다닐 수밖에 없었습니다.그러던 와중 부산에 있는 A사업장에서는 수분

2025.06.03 07:00
판사님이 도장 찍은 등기명령서 확인했는데…왜 권리가 없어지죠? [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.전세계약을 체결하고 이사 갈 곳을 알아봤는데, 새로 들어올 세입자가 구해지지 않으면 어떨까요. 물론 전세보증보험을 들어놨거나, 집주인이 어떻게든 전세금을 구해와서 세입자에게 돌려준다면 다행입니다. 그런데 집주인이 여윳돈이 없고 집도 안 나가서 방법이 없다고 하면 세입자도 그야말로 속수무책입니다. 집주인이 세입자를 못 구했다는데...세입자가 꼭 이사를 해야 한다면 어쩔 수 없이 월셋집을 구하거나, 추가로 대출을 받거나 빌려서라도 일단 보증금을 마련해야 합니다. 만약 세입자가 이미 다른 곳에 꼭 이사 가기로 계약했는데 보증금을 돌려받지 못하면, 세입자로서는 계약 파기에 따른 위약금을 물어야 할 수도 있습니다. 새로 얻을 전세가 5억 원짜리라면, 10%인 5000만원의 위약금을 물어야 합니다.전셋집이 안 나가는 건 세입자 잘못이 아닙니다. 그런데 수천만 원의 위약금을 내야 한다면, 곱게 넘어갈 세입자는 없습니다. 결국 기존 집주인과의 얼굴 붉히는 송사를 할 수밖에 없습니다.하지만 전세 기간이 만료될 때까지 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 취할 수 있는 조치는 한정적입니다. 임대차 기간이 만료되더라도 집주인의 보증금 반환 의무와 세입자의 임차목적물 반환 의무는 서로 동시이행관계에 있습니다. 즉, 세입자가 집주인에게 집을 돌려줘야 비로소 세입자의 의무를 다한 것이 되고 그 후에야 집주인의 의무 불이행에 따른 지연손해를 물릴

2025.05.06 07:00
쌈짓돈처럼 조합비 함부로 쓴 임원들이 책임지세요. [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.정비사업은 시간이 오래 걸리는 사업입니다. 입지가 탁월하거나 기존 용적률이 낮아 사업성이 확실한 경우라면 장기간의 시간이 걸리더라도 사업이 추진될 수 있습니다. 그러나 사업성이 부족하면 결국 첫 삽조차 뜨지 못하고 사업이 좌초되기도 합니다.조합이 사업을 중단하고 싶다고 해서 쉽게 끝낼 수 있는 것도 아닙니다. 정비구역이 지정되고 조합이 설립되면 시공사가 선정되고, 시공사와 공사도급계약을 체결합니다. 이후 시공사는 조합 운영에 필요한 사업비를 대여합니다.조합과 연대보증한 조합 임원이 사업비 갚아야통상 조합은 시공사로부터 빌린 정비사업비로 운영됩니다. 조합사무실 운영과 조합장 급여, 각종 인허가와 설계 용역 등 사업을 진행하기 위해 막대한 비용이 소요됩니다. 이 사업비를 조합원들이 십시일반 모으는 것은 현실적으로 어렵기 때문에 초기에 시공사로부터 사업비를 빌립니다. 심지어 상당 부분을 무이자로 빌려줍니다.물론 시공사가 아무런 조건 없이 사업비를 빌려주는 것은 아닙니다. 시공사는 조합장을 비롯한 임원들로부터 연대보증을 요구합니다. 임원들은 연대보증을 하는 순간부터 사업비 채무의 위험을 온전히 감수해야 합니다. 조합 임원들은 보증인보호법의 적용 대상이 아니어서 그 보호를 받을 수도 없습니다.만약 사업이 무산돼 시공사에 사업비를 갚아야 한다면, 임원들의 개인 재산으로는 전체 사업비를 충당하기 어려울 가능성

2025.04.08 07:00
입주예정일이 지난지 한참인데, 계약 무를 수 없나요. [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.분양계약서에는 입주예정일이 명시되어 있고, 수분양자는 그에 따라 자금 조달 계획을 짭니다. 실거주자라면 기존 전·월세 기간도 입주에 맞춰서 잔금을 조달하는데 차질이 없도록 해야 합니다. 학생을 자녀로 뒀다면 교육 환경이 급변하지 않도록 신경 써야 하고요.투자자도 마찬가지입니다. 수억 원에 달하는 잔금을 전액 현금으로 납부할 상황이 아니라면, 임차인에게 보증금을 받아 잔금을 납부해야 합니다. 당연히 확실한 입주시기를 알려줄 수 있어야 임차인을 구할 수 있습니다. 입주예정일은 불확정기한, 변경 가능분양계약서에 적힌 것은 '입주일'이 아니라 '예정일'입니다. 예정일은 변동될 수 있음을 전제로 합니다. 보통 분양계약서에는 '입주 일자는 00년 00월'이라는 식으로 작성됩니다. 하지만 대부분 선분양인 우리나라에서는 청약부터 준공까지 보통 3~4년이 소요됩니다. 그 사이에 모든 일정이 순조롭게 진행될 가능성은 그리 높지 않습니다. 따라서 입주예정일이 지났다고 해서 반드시 분양계약을 어긴 것은 아닙니다.A씨는 강원도 정선에서 분양계약을 맺고 준공예정일을 '2017년 6월로 예정(설계 변경 및 공정에 따라 변경될 수 있으며 변경 시 추후 개별 통보)'으로 기재했습니다. 그러나 실제로 2017년 6월에는 절반의 공사만 이뤄졌고, 2018년 10월에서야 사용승인을 받을 수 있었습니다. A씨는 "준공일이 1년이나 늦었다"며 분

2025.03.11 07:00
변호사도 아닌데, 공인중개사가 왜 법을 설명합니까 [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.부동산 거래는 시작부터 끝까지 공인중개사(‘중개사’)가 함께합니다. 포털에 중개사가 올린 매물을 검색해 손품을 팔고, 중개사 사무소에 방문해 발품을 팝니다. 중개사의 입회하에 물건을 보고, 중개사를 통해 상대방과 계약 조건을 협상하며 거래를 합니다.중개사가 받는 수수료도 부동산 거래 금액에 비례합니다. 수도권의 괜찮은 아파트의 호가가 십수억을 초과하는 것이 예삿일이 된 지 오래입니다. 한 건만 성사해도 수천만원의 수수료를 받을 수 있습니다. 해마다 폐업률이 늘어난다고 하지만, 부동산이 폭등하는 시절에 중개업체도 우후죽순 늘어나 벌써 12만 개가 넘는다고 합니다.중개사 시험 응시자만 20만 명에 달할 때도 있었습니다. 상가가 아무리 공실이어도 부동산은 공실이 나지 않는 것도 그 이유일 겁니다. 그러다 거래가 끊기게 되면 한 달에 한 건 거래도 못 한다는 중개사의 한숨이 더해진다는 뉴스도 이제는 낯설지 않습니다. 부동산 거래 후 중개사고 터진다면부동산 거래를 하면서 중개사와 갈등을 빚을 일은 많지 않습니다. 중개사가 정 마음에 들지 않으면 다른 중개사를 찾아가면 될 일입니다. 중개사도 거래를 마쳐야 약속된 수수료를 받을 수 있기에 끝까지 고객의 눈치를 봐야 합니다.그런데 부동산 거래가 끝나고 거액의 수수료까지 지급됐는데, 알고 보니 원하는 조건이 아닌 경우가 있습니다. 물론 거래의 속성상 약간의 과장은 있을

2025.02.11 07:00
내 상가는 재건축 안해요. 알아서 하세요. [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.재개발은 상하수도, 도로, 공원 등 정비 기반 시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 새로운 주거 환경을 조성하는 사업이다. 반면 재건축은 정비 기반 시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위한 사업이다.두 사업 모두 고층의 화려한 아파트와 각종 커뮤니티 등 편의시설을 갖춘 복합 주택 단지를 짓는 점은 동일하다. 기존 구역이 빌라나 단독주택이라면 재개발, 오래된 구축 아파트였다면 재건축으로 구분할 수 있다. 건물과 기반 시설을 모두 새로 조성하는 재개발에서는 종전 건물이 빌라이든 상가이든 토지 및 건축물의 감정평가 금액을 기준으로 아파트나 상가를 분양받을 수 있다. 재건축 때는 상가 건물주 동의부터재개발사업의 조합 설립 인가를 받기 위해서는 토지 등 소유자의 동의만 필요하다. 따라서 조합 설립 단계에서는 '아파트 조합원', '상가 조합원'이라는 구분이 처음부터 없다. 반면 재건축사업은 조합 설립 인가 시 공동주택과 상가를 구별해 각각 과반수의 동의가 필요하다. 또 구체적인 분양 계획이 담긴 관리처분계획에서도 부대시설과 복리시설의 소유자인 '상가 조합원'에게는 '신축 상가를 공급한다는 기준을 제시하고 있다'(도시정비법 시행령 제63조 제2항 제1호). 이 때문에 재건축사업에서는 흔히 '아파트 조합원'과 '상가 조합원

2025.01.14 07:00
조합장 해임하고 싶은데…분담금 늘면 어쩌나요 [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.정비사업에서 조합장은 시공사와 수많은 협력 업체를 선정하는 과정에서 막강한 권력을 가진다. 과거 강남에서 대형 건설사 수주로 재건축사업이 성공한 조합은 10억원이 넘는 성과급을 기꺼이 지급해 조합장을 추앙한 전례도 있다. 하지만 대부분 조합장과 임원들이 월급만 받고 일을 제대로 하고 있는지, 시공사에 너무 치우친 건 아닌지 의심의 눈초리를 받게 된다.그래서 어떤 조합이든 기존 조합장을 반대하는 비상대책위원회(일명 '비대위')가 결성되고, 어떤 사건이 생기면 비대위가 주축이 돼 조합장을 교체하는 일도 비일비재하다. 조합원의 수가 많아 이해관계가 복잡한 대규모 정비사업장에서는 '비대위의 비대위', 심지어 '비대위의 비대위의 비대위'까지 결성된다. 조합원 10% 동의면 해임 요건은 '충분'조합 임원은 조합원 10% 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있다(도시정비법 제43조 제4항). 따라서 가가호호 방문하든 연판장을 돌리든 조합원 전체의 10% 동의만 확보하면 비대위는 조합장 해임총회를 소집할 수 있고, 해임총회에서 과반수 동의를 받으면 조합장을 해임할 수 있다.물론 해임되는 조합장에게 청문 등의 소명 기회는 줘야 한다. 알려진 바와 달리 조합장 해임은 그 사유의 제한이 없다. 조합장이 그냥 마음에 안 들어도 해임할 수 있다는 거다. 물론 법적인 제한이

2024.12.17 07:00
"우린 신탁인지 뭔지 몰라요…밀린 공사비나 주세요" [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈가 선보이는 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.건설 현장마다 원청인 종합건설업체와 계약을 맺고 전문공사를 수행하는 수많은 협력업체가 있다. 협력업체는 현장에서는 '하청', 법적으로는 '하수급인(건설산업기본법)' 또는 '수급사업자(하도급법)'라고 불린다. 하청은 발주자가 아닌 원청과 공사도급계약을 맺고 원청으로부터 공사대금을 받으므로, 일반적으로 원청의 규모나 신용을 고려해 협력업체로 참여할지 결정한다.반면, 하도급법과 건설산업기본법은 일정한 경우 하청이 발주자로부터 직접 공사대금을 받을 수 있도록 한다(하도급법 제14조 제1항, 건설산업기본법 제35조 제2항). 발주자와 직접적인 거래관계가 없어도 하청을 보호하기 위해 발주자와의 '직접지급합의'가 있거나, 원청의 파산 등 지급불능사유가 발생하면 하청이 발주자에 직접 공사대금을 청구할 수 있도록 한 거다. 하청의 자재와 비용으로 완성된 최종 이익은 발주자에게 돌아가기 때문에 발주자가 하도급 공사대금을 지급하라는 것이다.이 경우 하청은 원청보다는 발주자의 규모와 신용도를 주로 염두에 두고 협력업체에 참여할지 여부를 결정한다. 시공 전에 발주자와 직접지급합의를 할 경우 더욱 그렇다. 이런 현장을 흔히 '직불현장'이라 부른다. 신탁사가 발주자로 참여하는 PF프로젝트파이낸싱(PF·Project Financing) 사업장의 양상은 다르다. PF 사업장의 발주자는 원칙적으로 영세한 시행업자, 즉 디벨로

2024.11.19 07:00
"노예계약 아닙니다…약속한 대로 하셔야죠" [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈가 선보이는 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.건설업계가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF·Project Financing)으로 위기다. 대출(법률상 소비대차계약)은 차주인 채무자의 신용을 토대로 이뤄지나 PF 대출은 사업의 수익성을 보고 결정된다. 대출이 승인되려면 대주, 즉 채권자가 보더라도 '돈 되는 사업'이어야 한다. 그리고 대주는 일정한 신용등급 이상을 충족한 시공사 명의의 책임준공확약서까지 요구하고, 책임준공확약서가 제출되지 않으면 대출을 승인하지 않는다.코로나19 이후 연방준비제도(Fed)의 양적완화 및 제로금리 정책으로 전 세계에 막대한 유동성이 공급되면서 자고 일어나면 부동산 가격이 치솟는 현상이 일어났다. 부동산 경기가 최정점을 찍을 2021년까지 금융권에선 수많은 PF 대출이 승인됐고 그 과정에서 시공사 법인 인감이 찍힌 수많은 책임준공확약서가 금융권에 제출됐다. 물론 시공사 또한 나름 계산기를 두드려 돈이 된다고 판단했을 거다. 이렇게 책임준공확약을 한 시공사는 부동산 개발사업에 직접 뛰어들며 사업리스크를 짊어지게 된 셈이다. '노예계약'이라 불리는 책임준공확약시공사가 제출한 책임준공확약서는 어떻게 기재돼 있을까. 대부분 아래와 같은 취지로 적혀 있다(비교적 짧은 버전만 인용하면 아래와 같다).본 확약서에서 '책임준공의무'라 함은 시공사가 천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우를 제외하고는, 시행사 및 시공사의 부도 사유 발생, 공사비

2024.10.22 07:00

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