안심보장이라고 했잖아요…내 돈 당장 돌려주세요

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.

원수에게는 지역주택조합을 권한다는 말이 있습니다. 물론 지역주택조합으로 시작한 사업이 한강변 탁월한 입지의, 누구나 알만한 아파트로 탈바꿈되어 대박을 터트린 사례도 있습니다. 하지만 대부분의 지역주택사업은 진행이 매우 더딥니다. 2004년부터 2021년까지 제대로 입주까지 진행이 되는 경우는 전국 지역주택조합 중 17% 정도에 불과하고, 서울 118개 지역주택조합 중 41개는 토지를 1%조차 확보하지 못했다고 합니다.

땅 없이 시작하는 지역주택사업, 지리한 땅 작업의 연속

지역주택사업이 구조적으로 잘 안되는 이유가 있습니다. 땅이 없기 때문입니다. 재건축이나 재개발과 같은 정비사업은 토지소유자들의 동의를 받아 시작합니다. 기본적으로 땅은 깔고 가는 사업입니다. 설령 사업성이 없어 중간에 엎어질 수는 있어도, 땅도 없어 시작조차 못 하는 경우는 거의 없습니다.

하지만 지역주택사업은 땅 없이 시작합니다. 따라서 지주들의 땅부터 확보해야 하는 상당한 어려움이 있습니다. 그래서 지역주택사업은 사업 부지의 지주들을 설득해 토지를 확보하기 위한 지리하고 험난한 과정을 반드시 겪어야 합니다.

그런데 달리 생각하면, 땅이 없다는 것은 어디서든 할 수 있다는 말이기도 합니다. 지역주택사업의 부지는 대체로 교통이 편리하거나 도심의 핵심 요지와 가깝습니다.

혹자는 이렇게 알짜배기 부지에 신축의 대단지 아파트를 짓겠다는 광고에 마음이 동합니다. '이 입지를 이 가격에 신축을 받을 수 있다'고 생각해 덜컥 조합원 가입서류에 서명하고 거액의 분담금을 납부하기도 합니다. 심지어 지역주택사업 사업이라는 사실조차 모르고 정비사업으로 오인해 조합원으로 가입하는 경우도 있습니다.

95%의 법적 마지노선, 조합과 남은 지주의 치열한 수 싸움

주택조합이 주택건설사업계획 승인을 받으려면 전체 토지의 95%를 확보해야 합니다(주택법 제21조 제1항). 95%의 비율은 매우 중요합니다. 80%, 90%를 확보하든, 설령 94%를 확보해도 사업은 한 발짝도 나아갈 수 없습니다. 그래서 정부는 그 비율을 더 낮추는 방안을 검토하고 있다고 합니다. 이렇게 95%를 확보해야만 비로소 본격적인 사업이 가능합니다. 그리고 나머지 5%에 대해서도 매도 청구를 할 수 있게 됩니다.

그런데 조합이 94%를 확보한 상태라면, 나머지 6%의 소유자 중 1%는 가장 높은 가격에 토지를 매도할 기회가 있습니다. 마치 인수합병(M&A)의 '경영권 프리미엄'처럼 1%에 가장 두둑한 값을 쳐주는 겁니다. 반면 1%에 팔지 못하면 나머지 5%의 토지소유주는 시가로 자신의 토지를 빼앗길 수도 있습니다.

여기서 조합과 지주들의 숨 막히는 수 싸움이 벌어집니다. 마치 죄수의 딜레마처럼, 버티면 더 받을 수 있지만 누군가 협상에 응해 95%가 채워지는 순간 나머지 5%는 시가대로 청산될 수 있습니다. 참다못한 조합이 과도한 요구를 하는 지주 땅을 제외하고 사업계획을 변경해 버리는 경우도 있습니다.

그래서 지역주택사업 조합이 토지를 얼마나 보유하고 있는지는 사업에 있어서 매우 중요한 정보입니다. 하지만 조합이 의도적으로 공개하지 않거나 축소해 전달하는 경우가 많아, 조합원과의 갈등으로 이어지기도 합니다. 조합 입장에서도 함부로 공개했다가 토지확보에 애를 먹을 수도 있기에 95%를 달성할 때까지는 일부 임원들만 극비리에 공유하기도 합니다.

하지만 우여곡절 끝에 지역주택사업 조합이 95%를 달성하면 그때부터는 상황이 달라집니다. 남은 5%의 소유주는 시가대로 토지를 넘겨줘야 하고, 이제 8부 능선을 넘은 겁니다. 그 이후부터는 조합원으로도 가입하는 것도 쉽지 않습니다. 부지를 확보했다면 지자체에 사업시행계획인가를 받아 시공사 선정하고 매수청구를 하는 등 남아 있는 절차대로 착착 진행하면 됩니다.

조합원이 믿은 '안심보장증서', 조합은 "무효" 주장

이렇게 땅도 없이 시작하는 지역주택사업 조합에 자금을 선뜻 빌려 줄 금융기관은 거의 없습니다. 그래서 조합은 가급적 많은 조합원을 확보해, 초기 분담금으로 사업자금을 마련하고 이 자금으로 토지를 매입하려 합니다. 특히 토지 확보가 일정 수준 이상 진행되어야만 사업계획승인까지 가능하므로, 조합 입장에서는 조합원 확보가 가장 시급한 과제가 됩니다.

초창기에는 지역주택사업이 생소해 "좋은 위치의 신축 아파트를 싸게 분양받을 수 있다"는 말만 듣고 조합에 가입한 사례가 많았습니다. 하지만 최근에는 지역주택사업의 위험성이 널리 알려져 조합원 확보가 쉽지 않습니다. '토지 95% 확보 임박', '지금이 마지막 기회' 같은 자극적인 문구로도 반응이 미미하자, 조합은 조합원 설득을 위한 새로운 장치를 도입하기 시작합니다. 그중 대표적인 것이 바로 '안심보장증서'입니다.

2016년 부산의 한 조합원이 지역주택조합에 가입할 당시에도 마찬가지였습니다. 조합 홍보직원은 이미 80%의 토지를 확보했다면서 가입을 유도했습니다. 조합원이 신중한 태도를 보이자, 홍보직원은 안심보장증서를 제시했습니다. 증서에는 "사업이 무산될 경우 납입한 계약금과 업무추진용역비를 전액 반환하겠다"고 명시됐습니다.

증서를 믿은 조합원은 조합원 가입서류에 서명하고 2017년까지 1억원이 넘는 분담금을 포함해 총 4억3700만원을 납부했습니다. 그러던 2022년 부동산 경기가 꺾이자 불안했던 조합원은 안심보장증서에 따른 분담금 환불을 요구했습니다. 조합은 안심보장증서가 무효라고 주장했습니다. 조합이 보유한 분담금은 조합원 전체가 공유하는 재산, 즉 민법상 '총유물'이었기 때문입니다.

총유물은 외부에 반환하거나 처분하려면 총회를 거치거나 조합규약에 그 근거가 있어야 합니다. 조합은 안심보장증서를 발급할 때 그런 절차를 따르지 않았기 때문에 증서는 애당초 무효라고 주장했습니다. 이에 조합원은 조합을 상대로 소송을 제기했습니다.

조합 손 들어준 대법원…약속대로 신축 아파트 분양받아야

1심 법원은 조합원의 손을 들어주었습니다. 안심보장증서의 효력이 법적으로 무효라 하더라도, 그 증서의 내용이 조합원 가입 여부를 판단하는 데 결정적인 역할을 했다면, 계약 자체를 취소할 수 있다는 판단이었습니다. 하지만 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원은 조합의 손을 들어줬습니다. 대법원은 '환불의 조건이 성취되지 않았다'는 점을 주목했습니다. 즉, 안심보장증서에는 "조합설립인가 신청이 불가능해 사업이 무산될 경우만 환불을 보장한다"고 되어 있었습니다. 그런데 이미 조합설립인가를 받은 상태였기에 환불 조건은 성취되지 않았다고 본 것입니다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결).

또한 조합원이 조합가입 후에도 계속 중도금을 납부한 점도 불리하게 고려됐습니다. 조합은 계약을 유지하려는 의사 표시로 판단했습니다. 이미 95%의 토지를 확보해서 사업계획승인을 받았고, 신축 아파트를 공급할 수 있었습니다. 이미 조합원은 약속된 아파트를 분양받을 수 있는 단계에 도달했기에 취소를 인정할 수는 없다고 본 것입니다.

결국 대법원은 조합원의 계약 취소 주장이 '신의성실의 원칙'에 반한다고 판단했습니다. 조합이 더 이상 새로운 조합원을 모집할 수 없는 시점에서 기존 조합원이 계약을 무효로 돌리려는 것은 조합의 신뢰를 저버리는 행위로 본 것입니다. 게다가 조합원이 소송을 제기한 시점은 마침 아파트 시세가 급락한 2022년이었습니다. 실제로는 부동산가격 하락에 따른 손해를 우려한 피하기 위한 선택으로 비칠 수도 있었습니다.