감정가 192억 → 최저가 153억, 청담동 신축 빌딩의 실질가치 분석 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
강남 핵심 입지 자산의 미래 가치와 경매 접근 전략

[배준형의 밸류업 경매]

안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.

오늘 소개해 드릴 매물은 강남구 청담동 명품거리 인근에 위치한 신축 근린시설입니다. 청담동은 대한민국 부의 상징이자 프리미엄 상권의 중심지로, 향후 가치 상승 가능성이 매우 높은 지역입니다.

본 건물은 토지 87.6평(289.60㎡), 연면적 252.65평(835.20㎡) 규모로 신축 건물 특유의 깔끔한 외관과 높은 활용도를 자랑합니다.
법원 감정평가액은 약 192억원, 최저 입찰가는 약 153억원(감정가의 79.69%)으로 책정되어, 시세 대비 약 39억원의 안전마진을 확보할 수 있는 우량 자산 확보 기회입니다.

▣ 물건 개요
• 매각기일: 2025년 11월 13일(목)
• 사건번호: 서울중앙지방법원 경매 12계 2024타경113647 (근린시설)
• 소재지: 서울특별시 강남구 청담동 12번지 외 2필지
• 토지면적: 289.60㎡ (87.60평)
• 건물면적: 835.20㎡ (252.65평)
• 감정가액: 19,221,634,560원
• 최저입찰가액: 15,377,307,000원 (감정가의 80%)
• 입찰보증금: 1,537,730,700원 (최저가의 10%)

▣ 입지 분석
본 건물은 청담 명품거리 중심 상권에서 불과 한 블록 이면도로에 위치하나, 6m X 6m 도로가 교차하는 코너 입지로 탁월한 가시성과 접근성을 확보하고 있습니다.

이 일대는 단순 상권이 아닌, 고급 주거지와 명품 소비 상권이 융합된 대한민국 대표 하이엔드 상권입니다.
청담사거리와 명품거리를 중심으로 형성된 프리미엄 소비층은 고정적인 유동 인구와 고액 객단가를 형성하며, 인근 상가의 공실률이 극히 낮은 안정적 수익 시장을 유지하고 있습니다.

▣ 토지 현황 분석
해당 토지는 도시지역 내 제2종 일반주거지역에 속합니다.
다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매입 시 관할 구청의 허가 절차가 필요합니다.

또한 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따라 대공방어협조구역(위탁고도 77~257m)으로 지정되어 있으며, 기타 중첩 규제(고도제한 등)가 존재합니다.
따라서 매입 전에는 반드시 토지이용계획확인서 검토 및 관할 부서(국방부·지자체 등) 사전 협의를 통해 인허가 가능 여부를 점검해야 합니다.

▣ 건축물 현황 분석
본 건물은 2022년 6월 23일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 신축 근린생활시설입니다.
• 규모: 지하 2층 ~ 지상 4층
• 층별 면적: 각 층 173.54㎡ (52.50평)
• 연면적: 835.20㎡ (252.65평)

당초 지하 1층은 제1종 근린생활시설(소매점)이었으나, 2022년 10월 25일 자동차 관련시설(세차장)으로 용도 변경되었습니다.
또한 지하 1·2층에 총 11대(자주식 1대, 기계식 10대)의 주차공간을 확보하여, 청담 일대의 고질적 주차난을 해결한 점이 돋보입니다.
이는 상업용 건물로서의 경쟁력을 강화하는 핵심 요소로 평가됩니다.

▣ 임차인 현황 분석
법원 집행관은 2024년 7월 17일 및 7월 22일, 두 차례 현장 조사를 진행했습니다.
청담동 12, 12-1, 12-2번지(구주소)에는 전입세대 및 임차인 내역이 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 삼성로 149길 21(도로명 주소)에 해당하는 본 건물에서는 2명의 임차인이 존재합니다.
• ㈜스토O : 3층 전체 점포 임차 (전입 2022.07.07)
• ㈜스토O V.O : 3~4층 점포 임차 (전입 2022.08.26)

두 임차인 모두 상업용(점포)으로 사용 중이며, 확정일자는 미상입니다. 따라서 실제 임대차 기간, 보증금, 차임 등 세부 권리 관계 확인이 필수적입니다.
이는 향후 명도 리스크를 최소화하고, 안정적 소유권 이전을 보장하기 위한 핵심 절차입니다.

▣ 권리 분석
• 소유권: 2010년 10월 7일 한재O 외 1명 매매 취득
• 말소기준권리: 2019년 11월 28일 설정된 중소기업은행 근저당(채권최고액 60억원)
경매 낙찰 시 말소기준권리 이후의 모든 등기(압류, 가압류, 후순위 근저당 등)는 소멸됩니다.
다만, 임차인의 대항력, 유치권, 법정지상권 등은 별도 검토가 필요하며, 입찰 전 현장 점유 상태 및 등기부 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

▣ 투자금액 및 자금 구조 분석

이 구조는 보수적 자금 운용을 전제로 한 안정적 지분 구조로 평가됩니다.
특히, 해당 물건은 신축 건물로 즉시 임대수익 창출이 가능한 점, 그리고 청담동이라는 희소입지의 프리미엄을 고려하면 중·장기적 관점에서 안정성과 성장성을 동시에 확보한 투자 대안이 될 것입니다.

▣ 종합 평가
본 건은 강남 청담동 핵심 상권 내 신축 코너빌딩으로, 입지·가시성·건물 상태·주차 인프라 등 4박자가 모두 충족된 하이엔드 자산입니다. 법원 경매를 통해 시세 대비 약 20% 할인된 가격으로 확보할 수 있는 만큼, 향후 가치 상승과 안정적 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 중첩 규제(고도제한 등)로 인한 개발 행위 제한 사항은 사전 검토가 필수입니다. 철저한 권리분석과 자금계획, 그리고 현장 검증을 통한 실사가 병행된다면 이번 청담동 경매 물건은 ‘리스크는 최소, 수익은 극대화’된 투자 기회로 평가될 것입니다.

※ 참고: 본 분석에는 취득세, 컨설팅비용, 공간기획 비용 등은 제외되었으며, 이는 별도의 세부 비용 분석을 통해 보완할 수 있습니다.

문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com

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