대출규제 피한 래미안 포레스티지 총정리 [집코노미TV]

전형진 기자

입력2022.01.11 07:00 수정2022.01.11 07:09

흥하는 청약단지 골라주고
망하는 청약단지 걸러주는
흥청망청 : 래미안 포레스티지

▶전형진 기자
드디어 나왔습니다
부산 온천4구역
래미안 포레스티지
오타 아니에요
포레스트
프레스티지
합쳐서 포레스티지
저는 형통할 형에 나루 진

여기가 동래구와 금정구의 경계인데
옆에 금정산이 있어요
그래서 포레스트
너무 깊게 생각하지 마세요

그리고 지도 보시면
만덕센텀도시고속화도로가 뚫려요
지하도로인데
이걸로 홍보하더라고요
문제는 이 동네에 진출입구는 없어요 ㅎㅎ
저도 출근할 때 신월여의지하차로 타려고 삥 돌아서 가거든요
이거 타려면 그것보다 더 돌아야 돼요

주변에 롯데백화점, 롯데마트, 홈플러스 다 있습니다
이마트만 없죠
대신 온천시장, 온천장역이 있는데
그래서 이 아파트가 온천4구역 재개발이에요
주변에 진짜 온천이 있단 얘기죠
근데 이 단지엔 사우나가 있어요
온천 안 가도 됩니다

사우나는 유지비용이 어마어마해서
웬만한 규모의 아파트엔 못 놓거든요
여기서 이 아파트 체급이 예상되죠
그리고 수영장도 있어요
..수영장도 온천인가?

지하 6층, 지상 35층, 36개동인데
와 저도 지하 6층은 처음 봐요
여기서 또 알 수 있죠
뭔가 높은 데 짓는다
아까 산이 옆에 있다고 했죠ㅎㅎ

전체 4000가구가 넘습니다
일반분양이 2331가구인데
여기서 특별공급이 1227가구
일반공급이 1104가구

감이 오시나요?
특공 물량이 더 많아요
그러니까 특공 자격 되는 분들은 특공에 넣었다가
일반 1순위에 또 넣는 게 확률이 높겠죠

주택형이 19개나 되는데
사실 청약하는 분들한텐 유리해요
유형이 나눠지는 만큼 경쟁이 갈라지니까

근데 전용 97㎡ 청약은 잘 생각하셔야 돼요
8가구 나오는데
전부 1층 배정 물량입니다

전체 물량으로 보면 전용 84㎡C, A, E
이런 순서로 많은데
당연히 얘들이 특공 물량도 많겠죠
근데 그 다음으로 많은 게 전용 49㎡예요

자 생각해보세요
우리 딸 시집 보내는데
사위가 전용 84㎡ 해왔으면 좋겠어요, 49㎡ 해왔으면 좋겠어요?
저처럼 안 해갈 수도 있지만..

사실 신혼희망타운도 다 소형으로 지었는데
면적이 좁을수록 인기가 떨어졌어요
그래서 어쩌면 여기가 경쟁이 낮은 포인트가 될 수도 있겠죠
근데 우리처럼 특별하지 않은 사람들은
뭐 일반공급으로 경쟁 해야죠..

근데 사실 이 물량도 많아요
아까 1100가구 넘는다고 했죠
그리고 조정대상지역이기 때문에
전용 84㎡에서도 추첨제 물량 나옵니다
25% 나와요
전용 85㎡ 초과는 70%가 추첨제인데
85㎡ 초과 물량 자체가 거의 없어요
왜냐면 중대형은 조합원분들이 거의 가져가셨어요ㅎㅎ
대신 조합원님들께서 여러분의 중도금 이자를 대신 내드립니다

진짜예요
공고문 잘 보세요
그러니까 중도금 5회차까지는 무이자란 얘기죠

이 아파트 3.3㎡당 평균 분양가가 1959만원인데
바로 옆에 5년 된 래미안장전 매매가가 3.3㎡당 3000만원선입니다

전용 84㎡ 기준으로 보면 6.5억~7.5억
근데 계약금이 10%죠
요즘 거의 20%인데
그러니까 당첨되면 계약금 6500만원 내고
한 4개월 넘어갈 때부터 중도금 내는데
분양가가 9억 이하니까 중도금대출 나오겠죠?
그리고 조정대상지역이니까 LTV 50%
그럼 중도금 5회차까지 3.25억 정도는 대출로 충당 되겠죠?
그리고 우리 조합원님들께서 중도금이자 내주신다고 했죠?

마지막 중도금 6회차를 내 돈으로 내고
잔금이 2억원인데
여기서 두 가지 시나리오예요
첫 번째는 세입자를 받아서 잔금을 치른다
여기 집주인 거주의무가 없어요
분양가 상한제 아닙니다
참고로 바로 옆 래미안장전 전용 84㎡ 전셋값이 지금 4억 중반대예요
물론 래미안 포레스티지 입주할 때 전세 시세는 좀 다르긴 하겠죠

두 번째는 그냥 잔금대출 일으키는 건데요
중도금대출 LTV는 분양가의 50%였지만
입주할 때 잔금대출은 시세의 50%로 바뀌니까
한도가 조금 늘어날 수도 있어요

그리고 진짜 중요한 게
이 아파트 입주자모집공고가 작년 12월 31일 났어요
올해 1월 1일부터 DSR 대출규제 강화됐죠?
기억 나세요?
2억 이상의 주담대를 일으키면
LTV가 얼마든 너의 소득 대비 원리금상환비율을 따져서
40%만 대출해주겠다는 건데,
12월 31일 공고를 냈으니까 이게 적용 안 돼요

그럼 종전 규정은 뭐냐?
6억을 초과하는 주담대에 대해서만 DSR 40% 적용이었어요
자 다른 주택형들의 분양가를 보면요
전용 72㎡의 일부 주택형까지는 분양가 6억을 안 넘어요
그러니까 6억 이하의 주택형은
나중에 중도금대출이 주담대로 전환될 때도
DSR에서 자유롭다
고로
경쟁이 몰릴 거다

근데 확장비가 악마예요
전용 84㎡ 기준 2700만원까지 나오는데
강남인가..?

그리고 잘 보셔야 돼요
1, 2, 3단지 저층엔 옹벽하고 방음벽 있습니다
얼마 전에 뉴스에 많이 나왔잖아요
옹벽뷰 아파트
배치도 잘 보면 어느 집인지 나와요
제가 굳이 말 안 할게요

그리고 학교 조금 멀어요
1단지는 금정초 배정될 거 같은데
2, 3단지는 여기 온천초 보이죠?
거리 보이죠?
애들 건강해지겠죠

그리고 역세권이긴 역세권인데
우리집이 저~기 끝 112동이야
그러면 지하철역까지 15분
부모님들도 건강해지겠죠

자 청약 일정은 이렇고요
우리가 남이가!
부산, 울산, 경남 거주하는 분들만 당해 1순위 청약 가능합니다
여기서도 부산에 거주하신 분들이 우선하고요
통장 당연히 2년 넘었어야 합니다

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화·신정아 PD
편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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검단 사전청약이 다른 사전청약과 다른 이유 [집코노미TV]

▶전형진 기자얼마 전에 후배가 사전청약에 당첨됐다고 하더라고요(주먹 불끈) 제가 엄청 축하해줬는데..우리는 사전청약에 대해서 굉장히 안 좋은 기억을 갖고 있잖아요당첨돼도 10년 뒤에 입주하면 다행이다,물려 있다가 인생 망한다,이런 얘기들이 나오는데사실 이 사전청약도흥하는 청약단지, 망하는 청약단지가 정해져 있습니다이것만 따져보세요핵심은 땅이에요사전청약의 개념이 뭐죠?땅을 확보하고 그 땅에 지을 아파트를 분양하는 게 아니라땅을 확보하면서 분양을 동시에 해버리는 거잖아요신도시를 만들기로 했어도토지수용이 제대로 안 되면 그 아파트 못 짓는 거죠10년 전에 이 제도가 없어졌던 이유가 그거예요그럼 이미 땅을 확보했다면 어떻게 될까요?입주 늦어질 이유가 하나도 없는 거죠뭐 어디 능 앞에 짓는 거 아니면..자 이번에 하는 4차 공공 사전청약그리고 2차 민간 사전청약 대상지를 보시면어디가 눈에 띄나요?계양, 왕숙, 대장, 창릉 같은 3기신도시들이 있긴 한데검단, 고덕은 2기신도시예요얘들이 한 기수 선배예요2기신도시는 참여정부 때 시작했잖아요3기신도시는 이제 토지보상하고 있죠어떤 의미인지 감이 오시나요?검단, 고덕은 토지 확보가이.미.끝.났.다3기신도시는아.직.안.됐.다검단은 생각보다 되게 큰 도시예요원래 더 컸어요근데 망했어요..어쨌든 지금까지의 분양은 동쪽의 1단계 사업이었고이제 서쪽의 2단계 사업이 시작되는데이번 사전청약 단지들은 모두 2단계예요여기 모여 있죠AB19블록부터 20-1, 20-2블록위치는 되게 좋아요검단에 인천지하철 1호선이 연장되는데신설역 바로 앞에 있습니다2024년 개통하니까 입주하고 나서 바로 이용할 수 있겠죠물론 서울까지 한 번엔 못 와요..ㅎㅎ그래도 주변에 남은 다른 블록들은 다 역하고 멀잖아요그러니까 앞으로 검단에서 나올 단지들 중에서 입지는 가장 좋다그리고 이 빨간색은 상업용지인데도시 중심상권을 끼고 있다는 얘기입니다상가가 가까우면 시끄럽지 않냐, 이런 얘기도 하시는데멀면 또 먼 대로 불편해요장볼 때 느끼셨잖아요바로 옆엔 초등학교, 중학교 부지도 있어요애들 학교 다닐 때 라이딩 하실 필요 없겠죠그리고 지도 보면 바로 위에 불로지구라고 써 있죠기존에 다른 사업으로 조성된 시가지와 바로 붙어있단 얘기예요작고 귀여운 시가지이긴 한데이쪽 인프라를 이용할 수도 있겠죠물론 서울하곤 좀 멀어요..ㅎㅎ자 AB19블록이 호반건설AB20-1블록이 제일건설AB20-2블록이 중흥건설이에요그러니까 이번 검단 사전청약은브랜드 아파트민간분양이란 애기예요민간분양은 청약통장에 얼마나 오래, 많이 넣었느냐가 아니라가점 혹은 추첨으로 당첨자를 선정하죠이게 세 단지의 주택형과 가구수, 추정 분양가인데요전용 84㎡ 기준 4억 중반대로 보시면 돼요2차 사전청약 했던 공공분양의 같은 면적대는 4억2000만원 정도였는데입지는 엄청 차이나죠최근에 딱 한 정거장 앞에서사전청약 말고 그냥 일반 청약을 한 단지가 있었는데여기가 4억1000만~4억7000만원선이었으니까이번 사전청약이 특별히 더 싸거나 비싸게 나온 건 아니다,근데 이게 확정이 아니라서시세 대비 비율에 따른 거주의무 같은 건 본청약 때 결정됩니다근데 요즘 검단 입주단지들 보면전용 84㎡ 기준 8억까지 거래됩니다얼마가 남는 거야눈 돌아가죠근데 내가 입주할 땐 본전일 수도 있어요..ㅎㅎ물론 경쟁 치열합니다경쟁률 40대1 그냥 넘어가요검단은 투기과열지구니까 전용 85㎡ 이하는 전부 가점제인데이번 사전청약 물량은 가점제가 대부분이에요내 가점이 높다이런 분들은 고민할 게 없겠죠그래도 혹시 모르니까 특별공급 자격이 되면보험으로 특공도 넣고 다음 날 일반청약도 또 넣으세요참고로 두 번 넣을 땐 세대주 한 사람이 두 번 넣어야 됩니다생애최초도 있어요저도 할 겁니다그리고 되도록이면 물량이 많은 주택형으로 넣어야끝 순위라도 걸릴 수 있습니다모수가 크니까 경쟁률이 조금이라도 낮아지는 거예요요즘 검단도 커트라인 60점대 봅니다저는 22점이고요..저처럼 가점이 낮아서 40대1에서 39를 담당할 것 같다혹은 이미 집이 한 채 있다이런 분들은 추첨제 노리셔야 하는데물량 얼마 안 됩니다여기 전용 115㎡, 101㎡ 주택형에서도그 물량의 절반만 추첨이에요아니면 어차피 로또인 거 펜트하우스 노려봐도 되고요중흥에서 전용 147㎡가 복층 펜트인데 5가구니까2가구는 추첨으로 나오겠죠근데 어디가 최고냐어디에 넣어야 하냐, 이거예요..그냥 다 넣으세요얘들 3총사 청약 날짜는 똑같아요1월 10일 특공, 11일 1순위근데 당첨자 발표일이 달라요중흥 18일, 호반 19일, 제일 20일당첨자 발표일이 다르면 뭐죠?중복청약이가.능.하.다근데 만약에 다 당첨됐으면발표일이 빠른 것 하나만 당첨된 걸로 자동 처리됩니다사실 3총사의 입지는 거기서 거기예요지도로 보면 AB19블록 호반이 역하고 가장 가깝지만주변이 상가와 아파트로 둘러싸였죠AB20-2블록 중흥을 보면 서쪽과 남쪽은 녹지죠초등학교도 심지어 초품아그리고 사실 여기만 1000가구를 넘어요보통 1000가구 넘는 단지를 대단지라고 하고이런 단지들은 커뮤니티 시설이나 조경이 작은 단지들보단 좋거든요십시일반이라 대단지가 관리비도 싸요배치도를 보면 이렇게 코너에 있는 주택형들이탑상형으로 설계되거든요일반적으론 판상형을 선호하잖아요이 코너에 들어가는 게 전용 72㎡B와 84㎡B예요얘들은 구조가 좀 별로라서경쟁이 상대적으로 덜할 수도 있는데..문제는 아까 공원 끼고 있다고 했잖아요파크뷰가 양면으로 나와크..이러면 여기가 경쟁이 더 높을 수도 있는 거예요그리고 AB19블록 호반 같은 경우엔전부 전용 84㎡로만 구성됐는데평면은 다들 무난무난 하거든요근데 84㎡B만 이렇게 탑상형이고주방을 굉장히 좁게 쓰는 구조죠AB20-1블록 제일이 단지는 가장 작은데평면 설계는 제일 열심히 한 것 같아요갈아 넣은 거죠84㎡A는 전형적인 판상형 설계인데 굉장히 깔끔하죠주방 왼쪽에 세탁실에 또 들어가고 들어가고창고처럼 쓸 수 있어요그리고 오른쪽으로도 알파룸이 있고요B는 판상형이지만 맞통풍은 안 되는 구조인데주방 위로 발코니 공간이 굉장히 넓어요자도 될 거 같은데?C는 탑상형인데 구조가 조금 못 생겼지만거실이 굉장히 넓게 빠졌어요나는 우리 집에서 축구하고 싶다?그러면 C!물론 물량은 제일 적어요35가구제가 처음에 검단은 이미 땅을 확보해놓고 사전청약을 하는 거라고 했죠이 3총사의 본청약과 입주 일정은 이렇습니다어때요10년 걸리나요?1월에 사전청약이고 9월에 본청약이면사실 별로 차이 없어요분양 1년씩 밀리는 단지들도 많은데요 뭐그냥 일반적인 청약하고 똑같은데 조금 미리 하는 개념이죠그리고 아파트를 짓는 데 보통 2년 6개월 정도 걸리거든요그래서 2개 단지는 입주가 2025년 상반기가 되죠그런데 중흥만 2025년 12월이에요3년 3개월이게 어떤 의미냐면나중에 중도금이나 잔금 융통하는 부분에서시간적 여유가 더 생길 수도 있어요참고로 이번에 같이 사전청약 하는3기신도시 물량들 공고를 쭉 보면요본청약이 2025년입주가 2027년막 이래요솔직히 2027년도 가능할지 의문이긴 한데어쨌든 같은 사전청약이지만땅을 확보해놓고 하는 사전청약은걱정할 게 없다근데 중요한 건 이거죠나도 돼요?인천에 2년 이상 거주한 세대주라면 가능하고요서울, 경기도 기타지역으로 청약 가능합니다아 물론 통장도 2년 이상 들고 계셨어야죠그리고 자기가 청약하는 주택형의 면적에 맞춰서그 통장에 예치금을 넣어놨어야 돼요이게 지역별로 금액이 다른데아파트가 지어지는 지역이 아니라자기가 사는 지역 기준이에요그러니까 같은 면적이라도 서울분들은 돈을 좀 더 넣어야 돼요아니 서울 산다고 월급 더주는 것도 아니고그쵸?근데 이미 공고가 난 상태이기 때문에모자란 돈을 지금 넣는다고 인정해주진 않습니다그리고 이거 잘 모르시는데민간 사전청약은 공공하고 다르게당첨되는 순간 그 통장 사용한 걸로 봐요다른 데 또 청약 못 해요물론 지위를 포기하시면저는 땡큐통장은 부활하고요민간 사전청약은 당첨되면 그 통장 사용한 걸로 봐요물론 지위 포기하면 통장 부활아 또!공공분양 사전청약은 LH청약센터에서 하지만민간분양 사전청약은 청약홈에서 합니다기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 전형진 기자 촬영 김인별·김윤화·정준영 PD디자인 이지영·문윤정 편집 김인별·정준영 PD제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩