새 아파트 전성시대…10년 넘은 집 18% 오를 때 새 아파트 37% 뛰었다

새집 상승률 기존 주택의 두 배…넉넉한 주차·실사용공간 매력
주택 노후화 심해 희소가치 부각

전문가 "급등하는 집값 잡으려면 새 아파트 공급 대책 내놔야"

지난달 전용면적 84㎡ 실거래 가격이 21억5000만원을 기록한 서울 반포동 아크로리버파크 아파트. 지난해 8월 말 입주한 새 아파트여서 반포·잠원동 일대에서 실거래 가격이 가장 높다. 한경DB

새 아파트가 주택 시장의 판을 새로 짜고 있다. 새 아파트값 상승률이 기존 아파트 가격 상승률을 압도하고 있다. 짜임새 있는 평면, 과거보다 넓어진 실사용 면적, 다양한 커뮤니티시설, 넉넉한 주차공간 등이 새 아파트 인기의 배경이다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “새 아파트가 오르면 기존 아파트가 시차를 두고 뒤따라 오르면서 키 맞추기를 시도하지만 새 아파트값 상승률이 기존 아파트값 상승률을 크게 웃돈다”며 “주택 노후화가 극심한 상황이어서 정부가 새 아파트 수요를 충족할 만한 대책을 내놓지 못하면 들끓는 서울 집값을 잡기 어려울 것”이라고 말했다.

◆신규 아파트값 상승률 격차 두 배

30일 부동산114에 따르면 서울 집값이 반등하기 시작한 2013년 하반기부터 올해 상반기 사이 새 아파트값 상승률이 기존 아파트값 상승률의 두 배를 넘는다. 입주 5년 미만인 새 아파트는 2013년 6월 3.3㎡(평)당 1816만원에서 올해 6월 2480만원으로 4년 만에 37% 오른 반면 입주 후 10년 이상 된 아파트(재건축 대상 제외)는 같은 기간 1440만원에서 1699만원으로 18% 상승에 그쳤다. 이로 인해 이 기간 두 그룹의 아파트 가격 차는 376만원에서 781만원으로 커졌다.

이미윤 부동산114 책임연구원은 “2015년을 기점으로 새 아파트값 상승률이 기존 아파트 상승률을 완전히 뛰어넘었다”며 “새 아파트가 전체 아파트 시장을 리드하고 있다”고 분석했다.

서울 대치동 삼성래미안(2000년 입주) 전용 84㎡는 작년 말 11억원에서 지난 7일 기준 11억1500만원으로 약 1.4%(1500만원) 올랐다. 담장을 사이에 둔 래미안 대치팰리스(2015년 입주) 85㎡는 15억7500만원에서 16억7500만원으로 뛰었다. 새 아파트가 6개월 만에 1억원 오를 때 헌 아파트 가격은 거의 변동이 없었다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 입주한 서울 반포동 ‘대림 아크로리버파크’ 84㎡형 아파트는 지난 5월 20억5000만원에 거래됐다. 같은 달 옆 단지인 ‘삼성 래미안 퍼스티지’(2009년 입주) 84㎡형은 18억3000만원에 팔렸다. 현지 중개업소 부동산마트 관계자는 “래미안 퍼스티지가 평면과 실사용면적 측면에서 낫다는 평가가 일반적이지만 아크로리버파크가 새 아파트인 데다 한강 조망도 더 좋아 더 높은 시세를 형성하고 있다”고 전했다.

◆강북 새 아파트, 강남 기존 아파트 추월

새 아파트 강세는 서울 강남·북 간 오랜 질서도 허물고 있다. 그동안 강남권과는 현저한 격차를 보인 서울 강북 도심이나 마포구 일대에 들어선 새 아파트 가격이 강남의 기존 아파트 가격과 맞먹거나 앞지르는 사례가 등장하기 시작했다.

서울 종로구 도심의 경희궁자이(2016년 입주) 85㎡는 지난해 말 10억원에 거래된 데 이어 최근 12억원을 호가하고 있다. 마포구 아현동의 래미안푸르지오 2단지(2014년 입주) 84㎡도 지난달 9억3000만원에 거래됐다. 반면 강남구 도곡동 도곡1차아이파크(2007년 입주) 84㎡는 올 4월 9억원에 팔렸다. 2월 거래된 역삼동 역삼푸르지오(2006년 입주) 84㎡도 10억5000만원이다. 송파구 문정동의 문정래미안(2004년 입주) 84㎡는 3월 6억8300만원에 팔렸다.

김광석 리얼투데이 이사는 “강남권이라고 해도 2000년대 초중반에 지어진 아파트는 요즘 소비자가 원하는 수준의 품질을 갖추지 못해 강북 새 아파트에 밀리고 있다”고 말했다.

◆“완전히 다른 상품”

새 아파트는 발코니 확장에 따른 평면혁신, 넓은 주차공간, 다양한 커뮤니티시설 등으로 인기몰이를 하고 있다. 부동산개발업체인 피데스개발에 따르면 2019년 입주할 서울 개포동 개포3단지의 전용 84㎡의 실사용면적은 1988년 지어진 송파구 문정동 ‘올림픽 훼밀리타운’ 실사용면적보다 1.8배 넓다. 지난달 닷새 만에 분양이 끝난 경기 김포시 걸포동의 ‘GS 한강 메트로자이’ 59㎡에는 서울의 140㎡ 이상에서나 적용할 수 있는 펜트리와 대형 드레스룸이 들어간다.

주택의 고령화도 새 아파트 강세의 배경으로 꼽힌다. 통계청에 따르면 2015년 기준 전국 아파트는 총 980만 가구다. 이 중 입주 20~30년 사이 아파트는 276만 채(28.2%), 30년 이상 된 아파트는 49만 채(5.1%)에 이른다. 이를 합치면 총 326만 채(33.3%), 즉 세 채당 한 채가 노후단계에 진입했다. 단독주택(397만채)은 절반에 가까운 192만 채(48.3%)가 준공 후 30년이 넘은 노후주택이다. 채상욱 하나투자금융 연구위원은 “잠재적 새 아파트로 볼 수 있는 재건축 단지나 청약 시장이 열기를 뿜는 이유도 새 아파트 선호도가 높기 때문”이라며 “전국적으로 아파트의 노후도가 심해지는 상황이어서 새 아파트 인기는 당분간 계속될 것”이라고 내다봤다.

이정선 기자 leeway@hankyung.com