글로벌 금융위기가 터진 해인 2008년 전국에서 분양된 새 아파트의 평균 공급면적은 130㎡였다. 중대형아파트가 주도했던 10여년 간의 부동산 불패신화를 반영하는 수치다. 거품이 꺼진 지금은 어떻게 달라졌을까. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 2008년을 정점으로 2009년엔 121㎡, 2010년 118㎡ 등으로 평균 면적이 줄어들기 시작했다. 올해 1분기의 평균 면적은 108㎡로, 아파트 분양면적이 5년 새 22㎡나 줄어들었다. ‘다운사이징(downsizing)’ 현상이 가속화되고 있는 셈이다.

◆주택 다운사이징 가속화

공급 면적만 줄어든 것이 아니다. 주택 거래량에서도 다운사이징의 경향이 뚜렷하다. 2009년부터 지난해까지 3년간 전국에서 거래된 주택 265만1455건 가운데 전용면적 85㎡ 이하 중소형주택이 81.5%를 차지한 것으로 나타났다.

전세시장이 불안한 것도 다운사이징 현상을 간접적으로 증명한다. 소형 주택을 찾는 수요가 늘면서 전셋값 상승세가 가파르다. 소형아파트의 전셋값이 급등하자 인근의 다세대·다가구주택 전셋값도 뛰어오르고 있다. 이런 영향으로 이명박 정부가 출범했던 2008년 2월 이후 올해 3월까지 총 50개월간의 전셋값 동향을 분석한 결과 4개월을 제외한 46개월 동안 전국의 전셋값이 상승한 것으로 조사됐다. 그나마 전셋값이 오르지 않았던 4개월은 글로벌 금융위기가 본격화된 2008년 11월부터 2009년 2월까지의 기간에 국한된 수치다.

이처럼 확연히 드러나는 주택 다운사이징 현상의 배경을 1~2인 가구가 늘어나는 데서 찾는 견해가 일반적이다. 서울의 경우 이미 2010년 1~2인 가구 비중이 42%(150만가구)에 육박했다. 2020년에는 46.2%(180만가구)에 이를 것으로 서울시는 추정했다.최근 통계청이 발표한 ‘인구·가구 구조와 주거 특성 변화’에 따르면 전국의 1~2인 가구 비중은 1995년 29.6%에서 2010년 48.2%로 급격히 증가했다. 이에 비해 3~4인 가구의 비중은 같은 기간 52.0%에서 43.8%로 줄었다.

정태희 부동산써브 팀장은 “2008년 금융위기 이후 부동산시장이 실수요자 위주로 재편되면서 가격이 상대적으로 낮고 환금성이 좋은 중소형 주택에 대한 수요가 늘어난 것으로 보인다”며 “사회 구조상 1~2인 가구가 급속히 증가하고 있어 앞으로 중소형주택에 대한 선호 현상이 지속될 것”이라고 내다봤다.

◆소형주택 전성시대 활짝

분양시장에 등장하는 주택의 유형도 이 같은 트렌드를 반영하듯 다양해지기 시작했다. 12~50㎡ 규모의 도시형생활주택이 우후죽순처럼 등장하는가 하면 오피스텔도 소형이 대세다. 지난 2월에 분양된 ‘잠실 아이파크’의 경우 전용 24㎡로만 구성될 예정이다.

잠만 잘 정도의 공간만 갖춘 고시원과 원룸 주택도 급속도로 늘고 있다. 경기침체와 맞물려 인구구조의 변화가 더해지면서 부동산시장에 지각변동이 일어나고 있다 해도 과언이 아니다.

서울시는 2020년까지 전용면적 50㎡ 이하의 소형주택 30만가구를 공급할 계획이다. 장기전세주택(시프트) 등 임대주택의 면적을 줄이는 방안도 모색하고 있다. 일부 주민들과 마찰을 빚고 있긴 하지만 재건축 추진 단지에 소형아파트와 부분임대주택을 확충하도록 유도하고 있는 것 역시 이 같은 시대적 흐름을 정책적으로 대응하자는 취지에서다.

민간 주택공급업체들도 예외가 아니다. 저마다 신평면 개발에 한창이다. SK건설은 최근 전용면적 50㎡ 이하 1~2인용 소형 주택 맞춤형 신평면 14건을 개발해 저작권 등록을 했다. 대형 건설사 관계자는 “전용면적 50㎡ 이하 소형 주택에서 100㎡ 주택 못지 않은 거실 크기를 누리고, 보통 2.4m 정도인 천장고를 높여 공간을 넓어 보이게 하는 등 노력의 효과가 속속 나오고 있다”며 “앞으로 소형 주택에서도 중형 주택에 가까운 주거의 질을 누릴 수 있게 될 것”이라고 말했다.

고가대형주택의 대명사였던 타운하우스조차 85㎡ 이하로 짓는 실속형 상품까지 등장했다. 소형주택 전문 브랜드를 만들어 홍보활동을 강화하는 업체도 있다. 한라건설의 ‘한라비발디 스튜디오’, 롯데건설의 ‘롯데캐슬 루미니’, 금호건설의 ‘쁘띠메종’ 등이 대표적인 사례다.

LH(한국토지주택공사)나 SH공사 등 공기업마저 1~2인 가구를 겨냥한 평면 개발에 나서고 있을 정도다.

◆예고된 미래…제도적 준비 미흡

주택시장의 소형화 바람은 앞으로 더욱 두드러질 전망이다. 하지만 이 같은 시대 변화에 대한 대비가 부족하다는 지적이 나오고 있다. 도시형생활주택이 사실상 정부가 마련한 첫 정책 대안이지만 고분양가와 열악한 주거환경을 어떻게 극복해야 하는지가 당면한 해결과제로 떠올랐다.

예컨대 지난해 8월 분양된 서초동 한라비발디 스튜디오 31㎡(공급면적 기준) 도시형 생활주택은 3.3㎡당 분양가가 2796만원이다. 서초동 60㎡ 이하 소형 아파트 3.3㎡당 매매가 1567만원(공급면적)보다 비싸다. 길동의 강동SK큐브2차도 마찬가지다. 공급면적 기준 3.3㎡당 분양가는 2288만원으로 길동 일대 소형아파트 매매가격(1153만원)의 두 배에 이른다.

최근 인기가 많은 오피스텔도 실제 거주자가 사용할 수 있는 공간을 뜻하는 전용률은 40%대에 불과해 가격이 비싸다는 비판이 거세다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 “각종 규제 완화로 도시형 생활주택의 공급이 활성화되는 측면은 있지만 분양가 인하 효과로 이어지지 않고 있는 데다 주거환경은 더 열악해져 분양자나 임대인들만 손해를 보는 구조가 형성되고 있다”고 우려했다.

이처럼 고분양가에 비해 주거환경이 열악해 향후 사회적인 문제로 등장할 것이라는 관측도 나온다. 주차공간은 좁고, 커뮤니티 시설 등이 부족해 보완책이 마련되지 않을 경우 중장기적으로는 수요자들로부터 외면받을 가능성이 높다는 게 전문가들의 지적이다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com