국내 최대규모 아파트 단지 올림픽파크포레온 / 사진=연합뉴스
국내 최대규모 아파트 단지 올림픽파크포레온 / 사진=연합뉴스
서울 동남권 전·월세 시장에 격변이 예상되고 있습니다. 1만2000가구가 넘는 초대형 단지인 서울시 강동구 '올림픽파크포레온'에 3년 실거주의무 유예 종료 기간이 도래하고 있기 때문입니다. 서울 전체적으로 전·월세 물건이 부족한 상황에서 임대차를 내줬던 집주인들이 돌아올 시기가 되면서, 전월세난이 한층 가중할 수 있다는 우려가 나옵니다.

10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 다음달부터 내년 3월 중 만기가 도래하는 임대차 계약 건수는 1056건으로 집계됐습니다. 이들 임대차 계약 건의 보증금 합은 7499억원에 달합니다.

이 단지의 입주 지정 기간 첫날은 2024년 11월27일이었습니다. 따라서 대다수 임대차 계약의 임차 만료 시기가 오는 12월부터 내년 3월까지 집중돼 있습니다. 물론 계약 만료 건수 전부에 실거주 의무가 부과되는 것은 아닙니다. 실거주 의무는 일반분양분에만 적용되기 때문에 이들 중 조합원의 임대차 매물은 계속해서 계약을 이어갈 수 있습니다.

문제는 이미 서울 전·월세 시장에 비상이 걸려 있다는 점입니다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 지난 9월까지 서울 아파트 전세 가격지수 누적 상승률은 7.27포인트(p)로, 매매가격지수 상승률(6.90p)을 웃돌고 있습니다. 서울 아파트 전세 가격지수는 2023년 6월부터 올 9월까지 40개월 연속 상승했습니다.

그중에서도 특히 강동구의 대체 주거지가 될 만한 지역의 전셋값 상승률은 더욱 두드러집니다. 11월 첫째 주(2일)를 기준으로, 올해 강동구의 누적 전셋값 상승률은 9.44%입니다. 인근인 송파구는 10.13%, 광진구는 9.86%, 경기도 하남시 11.83% 등입니다. 강동구에서 밀려난 세입자들이 인접 지역으로 이동하려 해도 이미 전셋값이 상당히 오른 상황인 셈입니다.
서울 강동구 올림픽파크포레온/ 사진=연합뉴스
서울 강동구 올림픽파크포레온/ 사진=연합뉴스
이러한 혼란은 사실 수년 전부터 예고됐습니다. 올림픽파크포레온 수분양자들에게 실거주의무가 유예된 배경에는 2023년 초 발표된 정부의 '1·3 부동산 대책'이 있습니다. 당시 부동산 시장이 급격히 얼어붙으면서 '단군 이래 최대 재건축 사업장'으로 불린 올림픽파크포레온마저 대규모 미분양 우려에 직면했습니다.

정부는 분양시장 경착륙을 막기 위해 분양가상한제 주택의 실거주의무 폐지를 추진했고 이후 국회 논의 과정에서 실거주의무를 최초 입주 가능일부터 3년간 유예하는 절충안이 마련됐습니다. 시장에서는 이를 두고 '둔촌주공 일병 구하기'라는 평가가 나왔습니다.

그러나 당장의 분양시장 위기를 넘기기 위해 마련한 '3년 유예' 조치는 결과적으로 '3년 뒤 임대차 갈등'의 불씨를 남겼습니다. 현행 주택임대차보호법상 임차인은 최초 2년 계약이 끝난 뒤 계약갱신청구권을 행사해 원칙적으로 2년을 더 거주할 수 있습니다. 이른바 '2+2년' 제도입니다. 반면 실거주의무가 적용되는 집주인은 최초 입주 가능일부터 3년 이내에 직접 입주해야 합니다.

집주인과 세입자의 이해관계가 정면으로 충돌할 수밖에 없는 구조입니다. 세입자 입장에서는 계약갱신청구권을 행사해 2년 더 거주하고 싶지만 집주인은 갱신 계약을 받아들였다가 실거주의무 이행 기한을 넘길 수 있다는 부담을 안게 됩니다. 실거주의무를 이행하지 못하면 관련 법령에 따른 제재를 받을 수 있는 만큼 집주인으로서는 기존 세입자를 내보내고 직접 입주하는 방안을 선택할 가능성이 커집니다.

그런데 여기에 최근 장기거주 소득공제에 실거주 의무를 강화하는 방향의 부동산 세제 개편을 예고한 것도 임대차 매물 소멸에 일조하고 있습니다. 현행 소득세법에 따르면 현재 1가구 1주택자(3년 이상 보유·2년 이상 거주)는 보유기간에 따라 '연 4%'(최대 40%), 거주기간에 따라 '연 4%'(최대 40%)를 합쳐 최대 80%까지 양도차익을 공제받습니다.

하지만 개정안은 보유 기간에 대한 공제는 없애고 실제로 거주한 기간에 대해서만 '연 8%'(10년 이상 최대 80%)를 공제해주는 내용이 담겼습니다. 집주인들 입장에서는 실거주 의무가 없더라도 소득공제를 받기 위해 기존에 임차를 주던 집에 들어가야 할 유인이 생긴 것입니다.

덕분에 이 단지에서는 최근 매매가가 조정받는 와중에도 장기 거주가 가능한 전월세가는 폭등하는 현상이 나타나고 있습니다. 이 단지 전용면적 84㎡는 지난해 10월 33억원에 최고가 거래되었으나, 최근에는 27억원대까지 거래금액이 하락했습니다. 반면 전세는 지난 2일 16억원에 새로운 임대차 계약을 맺었습니다. 올 초 11억원대에 거래되던 것에서 5억원이 껑충 뛴 것입니다.
서울의 한 부동산 중개업소에 매물 정보가 게시되어 있다.사진=뉴스1
서울의 한 부동산 중개업소에 매물 정보가 게시되어 있다.사진=뉴스1
매매가격은 고점 대비 6억원가량 하락했는데도 전셋값은 오히려 치솟는 이례적인 현상입니다. 특히 장기 거주가 가능한 매물에 수요가 집중되면서 계약 기간 자체가 전셋값을 좌우하는 주요 변수로 떠오르고 있습니다.

이 단지 내 A 공인 중개 관계자는 "요즘 기존 세입자들 사이에서는 집주인이 들어온다고 하면 어디로 이사를 해야 하느냐는 걱정이 많다"며 "2년 전 입주할 때와 비교하면 주변 전셋값이 크게 올라 같은 보증금으로 비슷한 집을 구하기도 쉽지 않다"고 현장 분위기를 전했습니다. 이어 "단기로만 계약할 수 있는 매물은 있어도 4년 이상 안정적으로 거주할 수 있는 전세는 귀하다 보니, 장기 계약이 가능한 매물에 높은 가격이 붙고 있다"고 말했습니다.

실거주 유예 기한이 돌아오는 단지는 비단 올림픽파크포레온뿐만은 아닙니다. 업계에서는 실거주의무 유예 조치가 적용 중이거나 향후 적용될 수 있는 주택이 전국적으로 약 8만 가구에 달하는 것으로 추산하고 있습니다. 2024년 입주한 올림픽파크포레온을 시작으로 다른 분양가상한제 적용 단지에서도 유예 기한이 차례로 도래할 전망입니다.

2024년 2월 입주한 서울 강동구 'e편한세상 고덕 어반브릿지'(593가구)는 내년 2월, 같은 해 3월 입주한 경기 하남시 '더샵 하남에디피스'(930가구)는 내년 3월부터 실거주의무 이행 기한이 도래할 수 있습니다. 2024년 10월 입주한 '강동헤리티지자이'(1299가구) 역시 내년 하반기부터 유예 종료 문제가 본격화할 수 있는 단지로 꼽힙니다. 다만 실제 의무 이행 기한은 각 단지의 최초 입주 가능일과 개별 주택의 적용 여부에 따라 달라집니다.

익명을 요구한 한 부동산 시장 전문가는 "강동구뿐 아니라 송파·하남 등 인접 지역까지 전세 매물이 부족한 상황에서 대규모 세입자 이동이 발생하면 전셋값 상승 압력이 주변 지역으로 확산할 수 있다"며 "향후 다른 분양가상한제 단지에서도 같은 문제가 반복될 수 있다는 점에서 제도적 보완이 필요해 보인다"고 말했습니다.

이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com