경기 부동산 콘퍼런스. 경기도 제공.
경기 부동산 콘퍼런스. 경기도 제공.
경기도가 집 주소만 입력하면 전세 계약의 위험성을 인공지능(AI)이 분석해주는 서비스를 전국 최초로 도입했다. 등기부등본과 주택 시세, 선순위 근저당권 등을 임차인이 일일이 확인하지 않아도 AI가 정보를 종합해 보증금 회수 위험을 알려준다. 공인중개사는 AI 분석 결과에 현장 정보를 더해 계약 과정에서 임차인에게 위험 요인을 설명한다.

경기도는 15일 경기도청 다산홀에서 'AI와 사람의 연대, 함께 지키는 경기 주거 안전망'을 주제로 '경기 부동산 콘퍼런스 2026'을 열고 '경기 안심 부동산' 서비스를 시작했다. 추미애 경기도지사는 "부동산 거래를 안심하고 할 수 있도록 제대로 된 시스템을 구축하는 것이 이 사업의 목표"라며 "거래 정보를 사전에 면밀히 안내하고 권리관계를 AI의 도움을 받아 확인할 수 있도록 했다"고 말했다.

등기부부터 시세까지 AI가 한 번에 분석

경기 안심 부동산은 전세 계약을 앞둔 임차인이 주택 주소와 보증금 등을 입력하면 AI가 해당 주택의 위험 요소를 분석해 '계약 전 권리분석보고서'를 제공하는 서비스다. 핵심은 흩어진 부동산 정보를 하나로 모았다는 점으로, AI가 등기부등본과 건축물 정보, 주택 시세, 선순위 권리관계 등 공공·민간 정보를 종합 분석한다.

보고서는 단순히 정보를 나열하는 데 그치지 않고, 소유권자와 계약 상대방의 일치 여부와 압류 등 소유권을 제한하는 권리 설정 여부를 확인하며 선순위 근저당권 규모와 위반건축물 여부도 함께 알려준다. 보증금을 돌려받을 수 있는 여력도 분석해, 주택 시세와 임차보증금, 선순위 채권을 비교한 담보 여력은 물론 주택이 경매에 넘어가는 상황을 가정한 예상 낙찰가격과 선순위 채권, 임차보증금의 예상 배당 순서까지 제공한다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 안내한다.

공동명의 주택을 계약할 때는 다른 소유자의 동의 여부를 확인하도록 알려주고, 필요하면 위임장과 인감증명서 등 관련 서류를 점검하라는 대응 방안도 제시한다. 선순위 근저당권이 설정된 주택은 위험성을 별도로 경고한다. 경매가 진행될 경우 근저당권자가 임차인보다 먼저 변제받을 수 있다는 점을 알리고, 계약 전 근저당권 말소나 채권액 감액 가능성을 협의하도록 안내하며 잔금 지급 시 실제 말소 여부를 다시 확인하라는 대응 방법도 제시한다.

AI 분석에 공인중개사 현장 확인 결합

경기도는 AI가 공인중개사의 역할을 대체하는 것이 아니라, AI가 흩어진 정보를 모아 위험 신호를 찾아내면 공인중개사가 현장에서 이를 다시 검증하는 구조라는 점을 강조했다. 임차인은 경기 안심 부동산에 직접 접속해 분석보고서를 확인할 수 있고, 미리 이용하지 않았더라도 공인중개사가 계약 현장에서 보고서를 발급해 활용할 수 있다.

공인중개사는 AI 분석 결과에 실제 점유 관계와 임대인 정보, 건축물 상태 등을 추가해 임차인에게 주요 위험 요인과 계약 전 확인해야 할 사항을 설명하며, 작성된 보고서는 카카오톡 등 모바일 메신저로 임차인에게 무료 제공한다.

추미애 지사는 "AI는 정보를 줄 뿐 책임을 지지는 않는다"며 "현장을 확인하고 실제 매물 상태와 계약 당사자 정보를 살피는 일은 공인중개사라는 전문가의 영역"이라고 강조했다. 이어 "AI 시대에 맞게 시스템과 전문가가 결합해 안심할 수 있는 부동산 거래 문화를 만들어야 한다"고 했다.

경기도는 임대인의 정보 제공 참여도 중요하다고 본다. 동의가 이뤄지면 더 정확하고 신속한 분석이 가능해지고 임차인의 신뢰도 높일 수 있어서다.

12월까지 시범운영…월세·매매로 확대

서비스는 모든 유형의 주택 임대차 거래를 대상으로 이달부터 오는 12월까지 시범 운영한다. 다만 확정일자와 전입세대열람원 등 분석에 필요한 정보를 자동으로 확보하기 어려운 일부 단독·다가구주택은 수동 입력 방식을 적용하며, 경기도는 국토교통부·행정안전부와 정보 연계 협의를 마치는 대로 자동화할 계획이다.

AI 분석보고서가 법적 확인 절차를 대신하는 것은 아니다. 보고서는 공인중개사법상 공인중개사의 확인·설명 의무를 대체하지 않으며, 실제 계약을 체결하기 전에는 최신 등기부등본 등을 다시 확인해야 한다.

경기도는 오는 12월까지 시범운영을 거쳐 이용 편의성과 분석 기능을 보완하고, 공인중개사 등 현장 의견도 반영해 2027년 정식 운영에 들어갈 예정이다. 이후 행정정보 연계를 확대해 월세와 매매까지 분석 대상을 단계적으로 넓힐 방침이다.

경기도는 이날 한국공인중개사협회, 한국감정평가사협회, KB국민은행, 한국평가데이터(KODATA), 한국지능정보사회진흥원(NIA)과 '경기 부동산 거래 안전망 운영 및 활용 활성화를 위한 업무협약'도 체결했다. 각 기관은 경기 안심 부동산 운영과 제도 개선에 협력하며, 공인중개사의 현장 활용과 교육, 부동산 가격 전문성 지원, 시세·신용·부동산 정보 연계, AI 기술 자문과 시스템 고도화 등을 공동 추진한다.

추 지사는 "공인중개사들이 계약자에게 위험 요인과 확인할 사항을 정확히 안내하는 문화가 시범운영 기간 잘 정착돼야 한다"며 "경기 안심 부동산이 현장에 자리 잡을 수 있도록 많은 조언과 협조를 부탁드린다"고 말했다.
수원=정진욱 기자