사진=게티이미지뱅크
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서울 동대문구 용두동 ‘청량리역한양수자인그라시엘’의 전용면적 84㎡는 올해 1월까지만 해도 보증금 1억원 기준 월세 295만원에 신규 세입자를 찾았다. 하지만 올 3월 같은 보증금에 대한 월세가 350만원으로 오르더니 6월에는 410만원까지 뛰었다. 6개월 새 같은 단지의 동일 면적대 월세가 100만원 넘게 오른 것이다.

서울 월세가 이례적으로 가파른 상승세를 보이고 있다. 주택 공급 감소와 실거주 유도 정책 영향으로 임대 물건이 줄어든 데다 전세의 월세 전환이 맞물리며 수급 불균형이 심화된 결과다. 월세 400만원을 넘는 고가 임대차 계약도 강남권을 넘어 서울 외곽으로 확산하는 흐름이다. 전문가들은 전세 중심의 임대차 시장이 월세 중심으로 재편되는 과정에서 상승 압력이 당분간 이어질 것으로 보고 있다.

◇서울 곳곳에서 고가 월세 계약

반년 만에 100만원 급등…서울 외곽도 '월세 400만원' 뚫었다
11일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 월세는 올해 들어 지난 7월까지 누적 상승률이 5.73%로 나타났다. 지난해 연간 상승률(3.94%)을 뛰어넘었다. 연말까지 추가 상승이 없더라도 2015년 이후 연간 기준 가장 높은 상승률을 기록할 가능성이 크다.

임대료 상승과 함께 400만원 이상 고가 월세 계약이 서울 곳곳에서 나타나고 있다. 구로구 신도림동 ‘디큐브시티’ 전용 128㎡는 작년까지 보증금 1억원 기준 월세가 400만원을 넘지 않았으나 올해 3월 420만원에 세입자를 들이더니 지난달엔 450만원까지 올랐다. 성북구 하월곡동 ‘동일하이빌뉴시티’ 전용 178㎡는 5월 보증금 1억5000만원에 월세 450만원의 임대차 계약이 체결됐다.
< 고가 월세 확산 > 월세가 400만원을 넘는 고가 임대차 계약이 서울 외곽으로 확산하고 있다. 사진은 11일 서울 중구 ‘서울역 센트럴자이’ 인근 한 공인중개사무소 모습. /김범준 기자
< 고가 월세 확산 > 월세가 400만원을 넘는 고가 임대차 계약이 서울 외곽으로 확산하고 있다. 사진은 11일 서울 중구 ‘서울역 센트럴자이’ 인근 한 공인중개사무소 모습. /김범준 기자
부동산 시장에서 월세 400만원은 고가 임대차를 가늠하는 상징적 기준으로 여겨진다. 이른바 ‘영끌’로 주택을 매수할 경우 갚아야 하는 대출 원리금보다 월세가 더 높아지는 기준선이기 때문이다.

수도권에서 주택담보대출 6억원(30년 만기·금리 연 5%)을 받으면 매달 322만원을 갚아야 한다. 여기에 신용대출 1억원(연 6%)까지 빌리면 추가로 매달 50만원의 이자 비용이 발생한다. 영끌 주택 매수 과정에서 발생하는 이자 비용이 평균적으로 약 372만원인 셈이다. 400만원 이상의 월세 계약이 강남 3구(강남·서초·송파구), 용산구 등 고가주택 밀집 지역을 제외하면 매우 드문 이유다.

◇자산 부족한 청년층, 월세로 몰려

임대 매물 감소와 전세의 월세화가 이 같은 월세 급등의 주요 원인으로 꼽힌다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 서울의 전·월세 물건은 작년 말 4만4666건에서 이달 9일 3만7726건으로 15.6% 감소했다. 이에 비해 서울에 거주하려는 수요는 여전히 많아 7월 서울 아파트의 전세수급지수(127.5)와 월세수급지수(120.7) 모두 2020년 1월 이후 5년6개월 만에 최고치를 기록했다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “서울 아파트의 중위 매매가격이 13억원인 만큼 서울에서 내 집을 마련하려면 대출을 최대한 받아도 6억~7억원의 현금이 필요하다”며 “자산이 부족한 청년층 등의수요가 몰리며 월세 시세를 밀어 올리고 있다”고 분석했다.

전문가들은 국내 월세 수준이 여전히 선진국보다 낮다는 점도 상승 여력으로 꼽는다. 영국의 부동산 시장 조사업체 세빌스에 따르면 서울의 매매가 대비 임대 수익률은 올해 6월 기준 1.93%로 조사됐다. 같은 기간 미국 뉴욕(4.79%), 영국 런던(3.05%) 등 선진국은 물론 태국 방콕(3.73%)과 말레이시아 쿠알라룸푸르(3.62%)보다 낮다. 각국의 매매가 기준 상위 5~10% 주택의 임대료를 조사한 결과다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “그동안 국내 월세는 전셋값에 전·월세 전환율을 적용해 산정하는 경우가 많아 매매가를 기준으로 하는 해외보다 낮은 수준에 머물렀다”며 “전세의 월세화가 진행될수록 매매가 대비 수익률을 기준으로 월세가 형성되는 구조로 바뀔 가능성이 크다”고 말했다.

정의진 기자 justjin@hankyung.com