서울 남산에서 아파트 단지가 보이고 있다. 뉴스1
서울 남산에서 아파트 단지가 보이고 있다. 뉴스1
서울 집값이 쉽게 내릴 기미를 보이지 않는 이유는 무엇일까. 집이 부족해서일까, 아니면 금리가 여전히 낮아서일까. 하나의 이유만으로 설명하기는 어렵다.

권혁진 대한건설협회 상근부회장의 신간 <집값의 법칙>은 지난 20여년간 국내 주택시장에서 발생한 변화를 데이터로 살피면서 집값을 움직이는 힘이 무엇인지 추적한다.

저자는 국토교통부 주택토지실장 등을 지내며 주택정책 현장에서 집값 문제와 직접 마주했다. 노무현 정부에서 주택정책과 정책계장으로, 박근혜 정부에서 주택정책과장으로, 문재인 정부에서 청와대 주택담당 행정관으로, 윤석열 정부에서 주택토지실장으로 일하며 급등과 급락을 모두 경험했다.

저자는 정책 현장에서의 경험과 시계열 데이터를 결합해 답을 찾아간다. 그는 집값이 단순히 수요와 공급만으로 결정되지 않는다고 말한다. 여기에 금융과 규제를 추가해 '마차론'을 제시한다. 수요와 공급은 마차의 두 수레바퀴고 금융은 마차를 움직이는 말이며 규제는 마차의 방향과 속도를 조절하는 마부라는 것이다. 균형이 무너지면 집값은 급등하거나 급락한다.

책은 사람들의 심리와 투자 수요가 미치는 영향을 비중 있게 다룬다. 전셋값은 대부분 실수요에 따라 결정되지만, 매매 가격에는 투자 수요의 영향이 크다. 매매 가격이 전셋값보다 큰 폭으로 움직이는 이유다.

금융시장의 영향도 커지고 있다. 저자는 문재인 정부 이후를 '금융의 시대'로 규정하며 통화량과 이자율이 주택시장에 미치는 영향이 이전보다 훨씬 뚜렷해졌다고 주장한다. 주택 구매를 위해선 막대한 자금이 필요해진 만큼 금융시장이 뒷받침하지 않으면 가격이 상승하기 어려워졌다.

저자는 2014년 이후 발표된 주요 집값 대책 10개를 서울 아파트 매매지수와 기준금리 시계열을 통해 검증한다. 분석 결과 금융 규제는 단기적인 영향력이 컸지만, 장기적으로는 기준금리의 영향력이 더 컸으며, 세금 강화는 단기적인 억제 효과보다 장기적인 투자 수요 패턴 변화에 영향을 미쳤다.
집값을 오르내리는 '진짜 원인'은 무엇일까, 신간 <집값의 법칙>
저자는 앞으로는 '공급의 시대'가 올 것으로 분석했다. 2050년에는 전국 주택 재고가 약 3000만 채, 주택보급률이 126%에 이를 전망이다. 수도권 외곽과 지방은 누적 공급과 수요 감소의 영향을 받지만, 서울과 수도권 핵심 지역은 수요가 집중되면서 집값의 양극화가 더욱 심화할 수 있다.

이 책은 '지금 집을 사야 하는가'에 대한 단편적인 답을 제시하기보다, 독자가 스스로 시장을 해석할 수 있는 기준을 제공하는 데 초점을 맞췄다. 주택시장에 영향을 미치는 다양한 데이터를 어떻게 읽어야 하는지 설명하고, 각 장의 끝에는 주요 통계를 직접 찾아볼 수 있는 방법까지 담았다.

최한종 기자 onebell@hankyung.com