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한국토지주택공사(LH)가 신축매입약정사업의 자금 지원 체계와 업무 절차를 전면 개편한다. 민간사업자가 땅을 살 때 받는 토지확보지원금을 토지비의 최대 80%까지 늘리고, 공사대금은 공정률에 따라 3개월마다 나눠 준다. 사업 초기 자금 부담을 덜어 약정 체결과 착공 속도를 끌어올리겠다는 구상이다.

LH는 20일 이런 내용의 제도 신축매입사업 개선 방안을 내놨다. 지난 5월 22일 부동산관계장관회의에서 나온 '주택공급 활성화 대책'을 구체화한 조치다. 향후 2년간 수도권 신축매입 목표는 5만1000가구에서 6만2000가구로 1만1000가구 늘릴 방침이다. 수도권 규제지역 목표는 2만4000가구에서 4만5000가구로 2만1000가구 확대된다.

정부는 빌라 등 비아파트 공급이 위기 수준까지 급감하자 이런 대책을 추가로 내놨다. 국토교통부에 따르면 2023~2025년 비아파트 착공 물량은 최근 10년 평균의 20~30% 수준에 머물렀다. 공사비 상승과 전세 사기 여파로 빌라와 오피스텔 공급이 급감하자 정부는 공공 매입임대로 이를 메우겠다는 구상을 내놨다. '5·22 대책'에서 정부는 2026~2027년 수도권에 매입임대 9만가구를 공급하고, 이 가운데 6만6000가구를 서울 전역과 경기 12개 규제지역에 배정하기로 했다. 문제는 민간의 자금 조달이었다. 토지비를 자체 조달하거나 브리지론(초기 토지 매입 자금 대출)을 써야 하는 구조여서 사업자가 약정을 망설이는 사례가 적지 않았다.

먼저 토지비 지원이 늘어난다. 토지확보지원금은 토지비의 60%를 기본으로 지급하되, 도면 협의를 일찍 마치고 조기 약정 조건을 채우면 20%포인트를 더해 최대 80%까지 준다. 종전 상한은 70%였다. 인센티브가 없던 비수도권에도 조기 약정 인센티브를 처음 도입해 토지비의 5%를 추가 지급한다. 조건을 채운 사업자는 약정 해제 위약금도 일정 기간 면제받는다.

공사비 지급 방식도 바뀐다. 지금까지는 골조 공사 완료와 준공, 최종 품질점검 이후 3단계로 매입대금을 줬다. 앞으로는 착공 후 준공 때까지 매매대금의 90%를 공정률에 따라 3개월 단위로 지급한다. 공사비를 장기간 선투입해야 하는 부담과 PF(프로젝트파이낸싱) 대출이자 등 금융비용을 줄일 수 있다는 설명이다. 공정률은 감리자 확인서로 검증한다. 대금 선지급에 따른 위험을 줄이기 위해 신탁재산에 대한 우선수익권을 설정하는 등 채권 확보 장치도 강화한다.

착공 전 자금도 지원한다. 토지 계약 이후 발생하는 토지 잔금과 설계, 인허가 비용을 대상으로 HUG(주택도시보증공사)가 토지비의 30% 수준까지 저리로 빌려주는 보증상품을 새로 만든다. 그동안 착공 준비 비용은 HUG 도심주택특약보증 대상에서 빠져 있어 사업자가 자체 조달해야 했다.

매입 기준도 완화한다. 전체 가구의 50% 미만 범위에서 지역별 최소 매입 가구 기준 이상이면 부분 매입을 허용한다. 수도권 규제지역의 최소 매입 기준은 10가구다. 종전에는 서울 19가구, 경기 50가구였고 부분 매입은 아예 불가능했다. 30가구를 지어 16가구는 일반분양하고 14가구만 LH에 넘기는 식의 사업이 가능해진다.

기존 공사비 연동형 방식으로 약정한 사업에는 신속 착공 방안을 적용해 착공 시기를 최대 5개월 앞당긴다. 공사비 검증에 시간이 걸리는 점을 감안해 검증 전에도 먼저 착공할 수 있도록 하고, 착공 후 6개월 안에 공사비 산정과 변경 약정을 마치면 매매 예정 금액의 5%를 우선 지급하고 매입약정금 비율을 60%에서 65%로 올려준다.

이번 개선안은 2026년 매입공고에 따라 이미 접수된 물량에도 소급 적용된다. LH는 20일 본사 통합 매입공고를 시작으로 지역별 매입공고를 낼 예정이다. 이성훈 LH 사장은 “도심 내 우수 입지에 양질의 매입임대주택을 더 빠르게 공급할 수 있도록 제도를 전면 개편했다”며 “사업 추진 애로를 신속히 해소하고 무주택 서민의 주거 안정을 위해 공급 속도를 높여가겠다”고 말했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com