오피스텔에도 발코니 설치가 가능해졌다. 기존에는 건축법상 업무시설로 분류돼 발코니 설치가 제한됐으나, 규제 완화로 아파트 수준의 주거환경을 갖출 수 있게 됐다. 이에 오피스텔은 청약통장 없이 청약이 가능하고 전매제한·대출 규제 측면의 장점이 유지되면서 단순한 주택 대체재를 넘어 새로운 주거 기준으로 부상하고 있다.

부동산업계에 따르면 오피스텔은 실제로는 주거 목적으로 활용하는 수요가 대부분이었지만, 발코니가 없어 생활 공간이 부족하다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다.

정부는 2024년 2월 ‘오피스텔 건축기준’을 개정해 발코니 설치를 허용했고, 같은 해 11월에는 전용면적 120㎡ 초과 시 적용되던 바닥난방 면적 제한도 폐지했다. 서울시도 2025년 3월 발코니 설치 가이드라인을 폐지하고 외측 창호(샤시) 설치와 층수·유효폭 기준(0.8m 이상)을 없애면서 규제를 추가로 완화했다.

이 같은 변화로 오피스텔의 실사용 면적은 확대될 전망이다. 발코니는 전용면적에 포함되지 않는 ‘서비스 면적’으로 수분양자 입장에서는 실사용 공간이 넓어지는 효과가 있다. 그동안 같은 전용면적이라도 발코니가 있는 아파트 대비 체감 면적이 좁다는 단점이 있었지만 규제 완화로 격차가 줄어든 것이다.

오피스텔만의 제도적 장점도 유지된다. 청약통장 없이 청약이 가능하고, 다주택자·유주택자도 별도 제한 없이 접근할 수 있다. 실거주 의무가 없으며, 주택담보대출비율(LTV)도 70%가 적용돼 아파트 대비 대출 문턱이 낮다. 최근 서울 아파트 시장에 대출 총량 규제와 토지거래허가구역 확대 등 규제가 집중되면서, 상대적으로 규제 영향이 적은 오피스텔로 수요가 일부 이동할 수 있다는 분석이 나온다.

시장에서는 발코니 도입 이후 실거주 수요가 확대되는 흐름도 감지된다. 단순 투자 목적에서 벗어나 거주 편의성을 고려한 수요가 늘면서 상품 성격이 변화하고 있다는 분석이다.

입지 측면에서도 오피스텔은 강점이 부각된다. 업무시설로 분류되는 특성상 상업지역과 준주거지역에 들어서는 경우가 많아 역세권이나 중심 상권 접근성이 높은 편이다. 발코니 허용으로 주거 품질이 개선되면서, 핵심 입지와 주거 편의성을 동시에 갖춘 상품으로 재평가되고 있다.

GS건설이 목동 옛 KT부지에 짓는 주거복합시설 ‘목동윤슬자이’는 이 같은 정책 변화가 반영된 단지로 지하 6층~지상 48층 규모다. 가족 중심의 평면 설계와 함께 커뮤니티와 단지 내 원스톱 라이프를 결합한 복합 주거 개념을 선보일 계획이다.

분양 관계자는 “발코니 허용으로 주거 품질의 격차가 사라지면서 오피스텔은 더 이상 아파트의 대체재가 아니라 그 자체로 하나의 주거 기준”이라며 “입지와 설계를 결합한 새로운 주거 가치를 제시할 것”이라고 밝혔다.

경규민 한경닷컴 기자 gyumin@hankyung.com