"대형·프라임오피스만 살아남는다"…2026년 상업용 부동산 초양극화 본격화

내년도 국내 상업용 부동산 시장이 대형·우량 입지를 중심으로 ‘초(超)양극화’ 흐름이 본격화될 것이라는 전망이 나왔다.

코람코자산운용은 11일 발표한 ‘2026년 국내 상업용 부동산 시장 전망(부제: An Era of Hyper-Polarization)’ 보고서에서 "올해 프라임 오피스 중심의 임차 수요가 견조하게 유지되고, 기관투자자의 대형 자산 선호가 뚜렷하게 고착되고 있다"며 "2026년 시장의 ‘초양극화’ 흐름이 본격화될 것"이라고 전망했다.

코람코자산운용은 국내 경제가 민간소비·설비투자·순수출을 중심으로 완만한 회복세를 보이고 있음에도 불구하고, 고환율 부담과 한·미 금리차 확대 속에서 기준금리 인하 여력이 제한될 것이라고 전망했다. 여기에 PF 자금의 선별적 집행과 부동산 규제 확대 등으로 금융권 조달 환경이 더욱 보수적으로 재편되고 있어 시장 전반의 유동성 여건 역시 녹록지 않을 것으로 예상했다.

보고서에 따르면 올해 국내 상업용 부동산 누적 거래 규모는 3분기 기준 약 24조 원으로 연내 30조 원 이상을 기록할 것으로 예상된다. 전체 거래의 70% 이상이 오피스 섹터에서 발생했고, 이 중 약 80%가 대형 자산에 집중됐다. 이미 ‘규모 중심’ 구조로 시장이 재편되는 흐름을 보인셈이다. 코람코자산운용은 "서울 주요 업무지구의 공실률은 2~4%대의 낮은 수준을 유지하고 있으나 중대형 면적의 순흡수는 계속되는 반면, 중소형 오피스 이동은 둔화되는 양상이 나타났다"고 설명했다.

물류센터 시장은 회복이 시작될 것으로 기대됐다. 2024~2025년 누적 공급 증가와 경기 둔화로 공실 부담이 컸지만, 2026년에는 공급 감소와 초대형 센터 중심의 수요 회복이 맞물리며 정상화 흐름이 본격화될 것이란 설명이다. 특히 경기지역을 중심으로 건설 가이드라인 강화와 공사비 상승이 이어지면서 신규 공급은 빠르게 축소되고 있다. 자동화·스마트 물류 도입이 가능한 대형 자산을 중심으로 수요 집중 현상도 심화되고 있다.

코람코자산운용은 "최근까지 경·공매·NPL 위주의 왜곡된 거래가 다수였던 시장에서도 가격 조정과 공실 안정이 진행되며 정상 거래 비중이 확대되는 모습"이라며 "2026년은 저점을 지나 회복 국면에 진입할 가능성이 높다"고 분석했다.

데이터센터 시장은 2026년에도 가장 견조한 성장세가 전망되는 섹터로 꼽혔다. 인공지능(AI) 확산과 산업 전력 수요 확대가 맞물리면서 수전 확보가 가능한 부지의 희소성이 크게 높아지고 있고, 이로 인해 수도권 내 기존 데이터센터 자산도 추가적인 가치 상승 압력을 받을 것이란 분석이다.

코람코자산운용에 따르면 국내 데이터센터 시장 규모는 2029년까지 약 2.2GW로 확대될 것으로 예상된다. 보고서는 "수전 여건이 상대적으로 우수한 수도권 외곽 지역을 중심으로 ‘엣지(Edge) 데이터센터’ 개발 수요도 점차 증가할 것"으로 전망했다.

리테일 시장은 회복세가 더딜 것으로 예상됐다. 2025년 리테일 투자 규모는 전년 대비 39% 감소했고, 주요 거래 역시 운영 목적보다는 리모델링·재개발 등 구조조정 성격이 강해 2026년에도 국지적·부분적 거래가 시장을 주도할 가능성이 높다는 분석이다.

반면 호텔 시장은 방한 관광객 증가와 MICE 산업 회복을 기반으로 운영 목적의 거래가 확대되고 있으며, 수도권 주요 호텔에 대한 기관투자자의 관심도 꾸준히 증가하고 있다. 임대주택·코리빙 등 주거형 대체자산은 잇따른 매각 성공 사례로 신뢰를 회복하면서 2026년 포트폴리오 다각화를 원하는 기관투자자의 관심이 더 확대될 전망이다.

코람코는 “2026년은 시장 전체가 일제히 반등하는 회복기가 아니라, 밸류에이션이 높더라도 성장성이 견조하고, 안정적 현금흐름과 임차인 선호도를 확보한 대형 자산 중심으로 가격 상승세가 이어지는 ‘선별적 회복의 시기’”라고 분석했다. 고금리·환율·정책 환경 등 외부 불확실성은 지속되지만, 자산의 규모·입지·전력 인프라·건물 스펙에 더해 ‘미래 성장성·수익 안정성·수요 탄력성’의 보유 여부에 따라 성과 격차가 한층 확대될 것이란 설명이다.

김열매 코람코자산운용 R&S실장은 “2026년 시장을 관통하는 핵심 키워드는 ‘초양극화’”라며 “대형·프라임 자산 중심의 강세 흐름 속에서 투자자들은 섹터별 사이클, 입지별 리스크를 세분화해 접근할 필요가 있다”고 말했다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com