[배준형의 밸류업 클래스]

안녕하세요.
‘부동산 투자 주치의’ 배준형 수석전문위원입니다.
이번에는 약 2년간 공실 상태로 방치되어 있던 의뢰인의 상가 사례를 통해, 현재 시장 상황에 맞는 전략 수립 방안을 함께 살펴보겠습니다.

■ 의뢰인 현황
의뢰인은 경기도 부천시에 위치한 분양상가를 소유하고 있습니다. 해당 상가는 2002년에 준공된 지하 2층~지상 8층 규모의 건물로, 일반상업지역에 자리잡고 있습니다. 이 중 의뢰인은 7층과 8층, 두 개 층을 보유하고 있습니다.
매입 당시만 해도 해당 상가는 건물 상태가 양호하고 유동인구가 풍부해 상권이 매우 활기찼습니다. 그러나 시간이 흐르면서 유동인구가 점차 감소하였고, 현재는 인근 상권 전반에 걸쳐 공실률이 높아진 상황입니다.
이러한 환경 속에서 의뢰인은 보유 자산을 매각하거나 임대를 통해 돌파구를 찾고자 하고 있습니다.
그렇다면 지금 이 시점에서 우선적으로 확인하고 준비해야 할 사항은 무엇일까요?
<자료=밸류업이노베이션>
<자료=밸류업이노베이션>
■ 상황 분석 및 전략 가이드

✅ Point 1. 비효율적인 면적 활용 구조
의뢰인이 소유한 공간은 각 층당 100평이 넘는 대형 면적입니다.
임대료는 일반적으로 ‘임대면적 × 평당 임대가’ 또는 ‘전용면적 × 평당 임대가’로 산정되며, 이는 주변 지역의 유사 사례를 기준으로 결정됩니다.
하지만 문제는, 이 공간이 건물의 최상층(7~8층)에 위치하고 있어, 접근성과 가시성 면에서 불리하며, 임차인에게는 금전적·심리적 부담으로 작용할 수 있다는 점입니다.
따라서 현재 기대하고 있는 임대료 수준이 시장에서 현실적으로 수용 가능한 가격인지에 대해 객관적으로 점검해볼 필요가 있습니다.

✅ Point 2. 리모델링 제약이 있는 집합건물 구조
의뢰인의 상가는 ‘집합건물’ 형태로, 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』에 따라 리모델링이나 구조 변경에 법적 제약이 많습니다. 공용부분 변경에는 전체 구분소유자의 3/4 이상 동의가, 구조상 주요 부분 변경에는 4/5 이상 동의가 필요합니다.
이는 단독 건물에 비해 리모델링 절차가 훨씬 까다롭다는 것을 의미하며, 준공된 지 20년이 넘은 노후 건물에 개선 조치 없이 그대로 유지될 경우, 공실 문제는 지속될 수밖에 없습니다.

■ 공간의 재해석: 기회는 분명히 존재한다

물론 단점만 있는 것은 아닙니다. 이 상가는 분명한 강점도 가지고 있습니다.
무엇보다 입지 여건이 매우 우수합니다. 지하철역에서 도보 1분 거리로 대중교통 접근성이 뛰어나고, 20M 도로를 접하고 있어 차량 접근성과 가시성 또한 탁월합니다.
또한, 인근에는 대형 백화점, 홈플러스 등 주요 상업시설은 물론, 행정·교육·의료 기반시설도 고르게 분포되어 있어 생활 인프라가 매우 잘 갖추어져 있습니다.
이처럼 입지 경쟁력을 바탕으로 단순한 임대보다는, ‘공간 기획’이라는 관점에서 재해석한다면 안정적인 수익을 창출할 수 있는 여지는 충분합니다.
<사진=게티이미지뱅크>
<사진=게티이미지뱅크>
■ 전략 제안: 프리미엄 고시원 또는 하이엔드 셰어하우스

해당 지역은 직장인 중심의 1인 가구 유동인구가 많아, <프리미엄 고시원> 또는 <하이엔드 셰어하우스>와 같은 특화된 거주 공간으로 리디자인하는 전략이 유효합니다.
이는 단순한 숙소 개념을 넘어, 개인의 라이프스타일을 반영한 공간으로 진화시킨다는 의미이며, 최근 부동산 시장의 트렌드와도 잘 맞아떨어집니다.
건축법, 소방법 등 관련 규제를 검토한 결과, 100평 이상의 넓은 면적은 구조적으로도 용도 변경이 충분히 가능한 조건을 갖추고 있습니다.

■ 프랜차이즈 vs. 직영 운영의 선택

이러한 고수익 모델을 도입함에 있어, 프랜차이즈 브랜드에 의존하는 경우가 많은데, 이는 신중히 검토해야 할 사항입니다.
프랜차이즈는 운영의 편의성과 시스템을 제공하지만, 동시에 가맹비, 로열티, 인테리어 제약, 브랜드 이미지 제한 등 많은 제약이 따릅니다. 결국 수익성의 상당 부분이 본사로 귀속되는 구조입니다.
따라서 초기에는 다소 부담이 있더라도, ‘직영 프리미엄 고시원’ 형태로 운영하면서 자체 브랜드를 구축하는 것이 중장기적으로 훨씬 더 큰 수익과 확장 가능성을 가져다줄 수 있습니다.
Chat GPT로 만든 이미지입니다
Chat GPT로 만든 이미지입니다
■ 이제는 기다릴 때가 아닌, 기획할 때입니다

수년간 “언젠가는 좋은 임차인이 나타나겠지”라는 막연한 기대만으로 공간을 방치하는 것은, 결국 시간과 기회를 스스로 잃는 선택일 수 있습니다. 이제는 기다리는 입장에서 벗어나, 직접 공간을 재구성하고 주도적으로 미래 가치를 설계해야 할 시점입니다.
일정 수준의 투자와 노력이 필요하겠지만, 그 공간에 새로운 기능과 수익성을 불어넣는 것,
바로 그것이 ‘건물주의 기획력’이 부동산 수익을 만드는 방식입니다.



2년째 공실, 방치된 상가를 수익 공간으로 바꾸는 전략 [한경부동산밸류업센터]
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터