태영건설 컨소, '동탄 어울림 파밀리에·숨마 데시앙' 완판
지난해 12월 분양을 시작한 이 단지는 전체의 가구의 88%가 동탄에서 희소성 높은 전용 85㎡ 초과 중대형 타입으로 구성됐다. 가구당 1.85대의 주차 공간을 조성한다. 분양가 상한제가 적용된 아파트다.
동탄 어울림 파밀리에·숨마 데시앙은 동탄2신도시의 마지막 특별계획지구 신주거문화타운에 들어선다. 이 단지를 중심으로 유치원 부지와 4개의 학교 부지가 계획돼 있다. 태영건설 관계자는 “경기 광주시에서 선착순 계약 중인 ‘더파크 비스타 데시앙(1690가구)’도 전용 114㎡ 타입만 일부 남아있어 빠른 시일 내에 완판할 것으로 보인다”고 말했다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
-
기사 스크랩
-
공유
-
프린트
-
1
태영건설의 재무위험 좌우할 3조원 PF, 요소별로 까보니 [알부자]
건설사들의 수난시대다. 금리 급등에 따른 주택 수요 위축에 부동산 금융 시장까지 위축되면서 유동성 위기설이 잦아들지 않고 있다. 주식시장에선 주가가 곤두박질 치고 채권시장에서 회사채를 받아줄 기관투자가를 구하지 못해 안절부절 못하고 있다.한국은행이 잇따른 금리 인상 행진을 멈추면서 경색된 부동산금융 시장이 풀리는 듯하지만 건설사들을 바라보는 기업 분석 전문가들의 시각은 아직도 싸늘하다. 국제 신용평가사 무디스의 계열사이자 국내 최초 신용평가사인 한국신용평가는 "정부의 부동산 규제 완화에도 건설 산업에 대한 투자자들의 우려는 여전하다"고 진단했다.건설사 중에서도 리스크(위험) 수준을 높게 보는 건 태영건설이다. 주택 시장이 빠르게 침체되는 가운데 고금리 기조, 투자심리 위축에 따른 시장 경색으로 재무적 불확실성이 커진 대표적인 건설사 중 한 곳이라서다.중견 건설사인 태영건설은 아파트 브랜드 '데시앙'으로 지방과 수도권에서 주택 사업을 주력으로 하고 있다. 2020년 티와이홀딩스 인적분할 과정에서 주요 계열사 지분이 이전되고 차입금은 남으면서 한 차례 재무안정성이 흔들렸던 경험이 있다. 여기에 신규 개발 사업 추진 과정에서 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증과 자금 소요가 크게 늘었다. 이같은 변화가 태영건설의 유동성 위기설의 배경이 됐다.실제 태영건설의 별도 기준 PF 보증 규모는 2020년 말 2조1000억원에서 지난해 말 3조원까지 증가했다. 별도 기준 순차입금은 2021년 말 2925억원에서 지난해 9월 말 4556억원까지 치솟았다. 지난해 4분기 이후 특수관계자 유동화증권 매입과 자금대여 등이 이어지면서 지난해 말 기준으로는 순차입금이 6000억원을 넘어선 것으로 추정됐다. 올 1월 주주사인 티와이홀딩스로부터 4000억원을 차입하는 등 추가 현금 확보를 통해 단기적인 유동성 부담을 완화했지만 PF 보증 관련 리스크 해소엔 시간이 걸릴 것이라는 게 업계 관측이다.한국신용평가에 따르면 태영건설의 PF 보증 규모(지난해 말 별도 기준)는 3조원인데, 이 중 본 PF 전환 후 공사비 확보가 가능한 수준의 분양률(75% 이상)을 기록한 사업장이 1조1000억원 규모다. 준공 후 임대 분양 예정인 현장도 2000억원 규모다. 이를 뺀 착공 이후 분양 초기와 분양 예정 사업장인 4000억원 수준이다. 미착공 예정 사업 규모도 1조2000억원에 달해 1조7000억원이 향후 태영건설의 PF 보증 부담으로 작용하고 있다.만기별로 보면 올해 만기가 돌아오는 PF 자산유동화기업어음(ABCP), 유동화전자단기사채(ABSTB)는 2375억원이다. 태영건설에 크게 부담이 되는 수준은 아니다. 다만 보증 PF 론 중 8142억원이 올해 만기가 돌아와 차환 부담이 있다. 특히 올해 만기가 돌아오는 PF 론 중 오는 5월 만기인 구미 꽃동산민간공원특례사업(1400억원)의 경우 태영건설이 시행 지분을 보유한 실질적 자체 사업에 해당돼 우려 섞인 시선을 받고 있다. 오는 6월 만기가 돌아오는 724억원 규모 김해 삼계지구개발사업도 마찬가지다.태영건설은 다른 경쟁 건설사들에 비해 수익성 저하 폭이 크게 나타나고 있는 편이다. 공사 진행률에 탓에 공사원가 상승에 따른 수익성 부진 직격탄을 맞고 있는 셈이다. 실제 광명역세권, 창원유니시티 등 채산성이 좋은 자체 개발 사업장은 순차적으로 준공됐다. 그러면서 지난해 이후 철근, 시멘트 등 자재가격 강세, 인건비 부담이 맞물리면서 지난해 별도 기준 영업이익률은 1분기 7.5%, 2분기 0.9%, 3분기 2.3%로 집계됐다.한국신용평가 관계자는 "진행 사업장의 원가율 수준, 초기 단계인 개발사업 관련 원가·비용 투입을 감안하면 수익성 회복엔 다소 시일이 소요될 것"이라고 말했다. 채권 시장에서 태영건설의 장기 신용등급은 A다. 등급전망은 부정적이라 신용등급 하향 조정 가능성이 큰 상황이다. 계열의 추가 지원 가능성 등에 따라 신용도 향방이 결정될 가능성이 높다. <알부자>(알면 부자 되는 기업 분석)는 기업의 현금흐름과 차입금 구조, 재무 리스크(위험)를 분석하는 코너입니다. 개인 투자자들이 탄탄한 기업을 고르는 데 참고할 수 있도록 깊이 있는 내용을 전달하겠습니다. 한경닷컴(www.hankyung.com)에 로그인하면 연재 기사를 비롯해 알찬 건설·부동산 이야기를 놓치지 않고 볼 수 있습니다. 김은정 기자 kej@hankyung.com
![태영건설의 재무위험 좌우할 3조원 PF, 요소별로 까보니 [알부자]](https://img.hankyung.com/photo/202302/01.26920039.3.jpg)
-
2
"보증은 가족간에도 서는 것 아니라는데…" 위기의 건설사들
롯데건설과 태영건설 등 건설사들이 사모 시장에서 잇따라 자금을 조달했다. 시공한 아파트가 일부 안 팔렸지만 적자가 나는 정도는 아니다. 그럼에도 사모시장에서 고리로 자금을 끌어온 것은 '보증' 때문이다. 예전부터 "빚 보증은 가족 간에도 서는 게 아니다", "보증서달라는 사람은 뒤도 돌아보지 말고 연을 끊어라"는 등의 격언이 통용될 정도로 보증은 위험하게 여겨졌다. 그러나 부동산 호황 속에서 건설사들이 위험성을 간과한 게 패착이란 해석이 나온다. 건물 땅 담보 잡히고도 연 15%로 돈 빌려롯데건설은 지난 9일 자신들이 보증한 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화 채권 1조5000억원 어치를 메리츠금융금융이 조성한 사모펀드에 팔았다. 쉽게 말하면 메리츠에게 채권을 넘기고 1년 2개월 만기로 돈을 빌렸다는 얘기다. 그런데 이자율이 무려 연 12%에 달하고, 주선수수료까지 더하면 실질 금리는 연 15%에 육박한다는 소문이 업계에서 나돈다. 사모펀드에 롯데정밀화학과 롯데물산 등 계열사가 6000억원을 후순위로 투입하고 부동산과 신탁수익권 등을 담보로 맡긴 것을 고려하면 상당히 높은 이자율이다. 메리츠증권과 화재 등은 9000억원을 선순위로 넣었다.태영건설 역시 메리츠에게 같은 제안을 받았으나 이를 마다하고 미국 사모펀드 KKR에게 4000억원을 빌렸다. 이자율은 연 13% 정도다. 지주사가 4년 만기 사모사채를 발행하고 KKR이 인수하는 방식이다. 폐기물 처리업체를 공동 경영하는 등 KKR과 협력관계를 이어온 덕분이다. 부동산 및 투자주식 일부 등을 담보로 제공했다.건설사들이 불리함을 감수하고 급전을 마련한 것은 보증을 선 PF채권(유동화물)이 잇따라 자신에게 넘어왔기 때문이다. 지난해 9월 레고랜드 사태 등으로 자금시장 유동성이 말라서다. 롯데건설의 총 PF보증 규모(우발채무·작년 11월 기준)는 6조9000억원가량인데 작년 4분기에 상당 부분이 현실화되며 유동성 위기를 맞았다. 유상증자를 하고 계열사에서 돈을 빌려 현금을 확보했다. 부동산 호황, 과소평가된 보증의 위험2008년 글로벌 금융위기 이후 PF 보증으로 많은 건설사들이 부도를 맞았다. 이후 건설사들은 시행사가 땅 살 돈을 빌릴 때 보증을 서는 전형적인 PF보증은 줄이는 대신 책임준공, 유동화자금 보충약정 등으로 리스크를 분산시켰다. 2010년대 중반부터 점차 주택시장 열기가 뜨거워지자 보증의 무서움은 잊혀졌다.롯데건설은 자금보충약정 형태의 보증을 2019년 1조2711억원에서 작년 11월 5조5403억원으로 급속하게 늘렸다. 코로나19 사태 이후 아파트 분양만 하면 완판됐기 때문에 설마 보증 채무가 넘어올 것이란 우려는 덜했다.태영건설은 PF빚보증(지급보증)를 2018년 1조520억원에서 작년 9월 3조2385억원으로 불렸다. 분양만 어느 정도 양호하게 되면 적어도 돈을 떼일 염려는 없다는 판단에서다. 그러나 분양까지 가기도 전에 레고랜드 사태가 터지며 자금보충약정 PF채무가 건설사로 넘어왔다.앞으로는 다른 건설사의 보증도 시한폭탄이 될 전망이다. 롯데와 태영은 금융시장 경색으로 사업 중간 유동화에 문제가 생겼다. 그러나 앞으로는 미분양 등으로 채권 자체가 부실화될 우려도 커지고 있다. 최근 잇따라 대규모 미분양이 발생하고, 일부 사업장은 사업무산 우려도 커지고 있다. 시행사가 결국 PF 대출을 못갚아 건설사들이 떠안을 수 있다는 얘기다. 이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
-
3
태영건설이 사모펀드 KKR로부터 4000억원의 자금을 조달한다고 26일 밝혔다. 태영그룹 모회사인 TY홀딩스가 발행한 4000억원 규모 사모 회사채를 사모펀드 KKR이 인수하기로 했다. TY홀딩스는 회사채로 마련한 자금을 태영건설 운영자금 등으로 대여할 방침이다. 태영그룹은 2020년부터 KKR과 환경사업 계열사 에코비트(옛 TSK코퍼레이션) 지분을 나눠갖고 공동경영하는 등 협력관계를 이어왔다. 국내 자금조달 여건이 좋지 않은 탓에 태영건설이 우회적으로 장기 자금을 확보한 것으로 풀이된다. 태영건설 관계자는 "이번 자금 확보로 재무완충력을 갖춰 당분간 안정적인 회사를 운영할 수 있게 됐다"며 "올해 분양 대기 중인 사업과 추진 중인 개발사업들이 원활하게 진행될 것"이라고 전했다.이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
!["테일러 스위프트 남친도 팔았다"…세금 감면받을 권리 [김리안의 에네르기파WAR]](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202405/01.36747482.1.jpg)
