"지금 집 팔면 발등 찍고 후회한다"…고수의 충고 [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰] '빠숑' 김학렬 스마트튜브 소장
"설 이후 서울 집값 다시 오른다"

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국내 최고 입지분석가로 손꼽히는 '빠숑' 김학렬 스마트튜브 소장은 현재 정체 상태인 서울 집값이 설 이후에는 다시 상승으로 전환될 것으로 내다봅니다. 기존 주택 매물 공급이 잠겨있는 상태에서 그동안 참고 있던 매수 수요가 나오기 때문이라는 겁니다. 신규 입주물량이 감소하는 것을 감안하면 당분간은 서울 집값이 떨어지기 어려울 것이라고 분석합니다. 무주택자는 눈높이를 낮춰서라도 집을 사야하며, 1주택자는 절대 집을 팔아서는 안 된다고 조언합니다. 김 소장의 전망과 실수요자들의 대응에 대한 의견 들어보시죠.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 대한민국 최고의 입지 분석가로 손꼽히는 김학렬 스마트튜브 소장님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷김학렬 소장
네, 안녕하세요.

▶서기열 기자
사장님 이번에 당신만 몰랐던 부동산 투자라는 책을 내셨습니다. 이 책이 그러면 입지 그리고 부동산 상품에 대한 얘기라고 봐야 될까요.

▷김학렬 소장
그렇죠. 이제 아파트 투자를 적극적으로 할 수가 없는 시기잖아요. 그러다 보니까 많은 투자자분들이 아파트가 아닌 다른 상품 쪽에 관심을 갖게 됐고요. 그러다 보니까 이런 다른 부동산 상품에 대한 투자에 관심이 많아지셨는데 아파트가 좋은 이유는 쉽거든요. 근데 아파트 이외의 상품들은 좀 어려워요. 그래서 공부를 제대로 하지 않고 투자했을 경우에는 문제가 생길 수 있기 때문에 어떤 부분들을 조심하면 되는지 그런 것들을 풀어낸 책입니다.

▶서기열 기자
그러면은 오늘 인터뷰 전체적으로 이런 얘기들을 가지고 얘기할 수도 있겠다는 생각이 드네요.

사실 올해 올해 부동산 시장 굉장히 혼란스럽다는 얘기하시는 분들이 많습니다. 아무래도 요즘에 서울 집값도 지금 떨어지는 지역들이 일부 나오고 또 거래량은 확 줄어든 상태고 정부에서는 계속 집값 떨어질 거라고 얘기를 하시는데 또 한편에서는 또 그렇지 않다고 얘기하시는 분도 계시고. 과연 올해 지금 부동산 시장 어떻게 진단해야 될까요.

▷김학렬 소장
다른 분들은 뭐라고 하시던가요.

▶서기열 기자
다양한 말씀들을 하시더라고요 어떤 분은 떨어질 거라 얘기하시는 분도 계시고 어떤 분은 또 이거는 시장이 바뀐 게 없다. 계속 갈 수밖에 없는 시장이다. 이런 얘기하시는 분도 계시고요.

▷김학렬 소장
오해가 있으실 것 같아서 미리 말씀을 드리면 저는 시장을 예측하는 전문가는 아니고요. 한국 갤럽부터 지금 스마트튜브 부동산조사연구소 자체가 리서치 회사고요. 이제 개별 입지, 개별 상품 분석은 대한민국에서 누구보다 잘한다고 말씀을 드릴 수 있는데 드리고 싶은 말씀은 아마 여러분들이 관심 갖고 계신 지역들은 대부분 하락하기가 어려운 시장이다. 일단 답변부터 그렇게 드리고 싶고요

아마 여러분들 대부분 서울에 관심을 갖고 계실 것 같고요. 그 다음에 경기도 일부 지역 인천 일부 지역 수도권에 관심 갖고 계신 분들은 이제 그런 지역들에 관심이 많으실텐데 굉장히 많이 올랐어요. 많이 올라서 올해는 좀 빠질 것들을 기대하고 있었고 다행히 작년 말하고 올 초까지 거래량이 급감하면서 거래가 되는 것들은 좀 미미한 하락을 보이기도 했었거든요.

2022년 전체로 본다고 하면은 하락할 가능성, 하락할 요인들보다는 오히려 상승을 압박하는 요인들이 더 많다라고 볼 수 있을 것 같아요.

▶서기열 기자
어떤 부분에서 좀 그렇게 볼 수 있을까요?

▷김학렬 소장
가장 결정적으로 서울 경기 인천을 보통 수도권 시장이라고 하는데 이 수도권 시장 내에서는 서울 수요가 제일 중요합니다. 특히 서울 같은 경우는 실수요도 많고, 투자 수요도 많은데 지난 19년도, 2019년도 이후부터는 투자 수요는 거의 급감을 했고, 아까 말씀드린 대로 투자 수요층들은 비규제 지역이나 비규제 상품 쪽으로 다 이동을 했거든요. 그래서 서울은 2019년도 이후부터는 실거주 시장이라고 말씀드릴 수 있는데 그러면 실거주 시장만으로 올라갈 수 있는 것들이 이제 내려갈 수 있는 것들이 요인들을 체크해 보면 됩니다.

실수요 시장에서 가장 중요한 것은 거래할 수 있는 입주할 수 있는 매물의 숫자거든요. 일단 매물의 숫자가 매년 급감을 하고 있어요. 매물의 숫자는 두 가지가 나올텐데 신규입주물량이 하나가 있고요, 또 하나는 기존에 나왔던 이제 기존 매물들이 거래가 될 수 있도록 시장에 매물로 나오느냐 두 가지를 다 체크해 봐야 되는데 두 가지 다 적어요.

지금 정상적인 물건들 내가 사고 파는 데 있어서 이걸 사고 파는 데 있어서 고민하셔야 될 분들은 지금 사지도 못하고, 팔지도 못하는 상황이고. 신규로 진입하려고 하시는 분들도 진입을 못하는 상황이기 때문에 관망층이 유지되고 있는 상태에서 현재 미미한 거래 하락만, 신고가 하락만 있었다는 말씀만 드리고 싶은 것들이고요. 요 상반기 상반기도 아니고 한 1월 정도만 지나게 되면은 설날 이후부터는 참았던 수요들이 좀 나올 것 같고요. 그럼 이사 수요가 좀 몰리기 시작하면 가격이 좀 올라갈 것 같거든요. 그러다 보니까 시장에 매물이 적은 상태가 일단 하나가 있고요.

또 하나는 신규 입주 물량이 급감합니다. 2020년도에 서울이 5만 가구 입주를 했고 2021년도에 3만 가구가 입주했고 올해 2만 가구 입주예요. 그러니까 정확하게 2년 전 대비 반도 안 되는 것들이거든요. 그러니까 전세 매물도 적을 것이고 일반 매매 매물도 적을 것이기 때문에 이 조건에서 하락하기는 어렵다라고 말씀드릴 수 있을 것 같고.

무엇보다 저는 이제 분양 결과들을 매일 보고 있는데 서울에서 나오는 모든 분양 물량들이 완판이에요. 일단 미분양이 없다는 것들 입주 물량이 적다는 것들 실제 거래할 수 있는 매물이 적다는 것들만으로도 아마 실수요 시장은 하락하기는 어렵다라고 볼 수 있습니다.

▶서기열 기자
올해 시장을 그렇게 실수요자 중심의 시장으로 보시면서 그렇게 봤을 때 수요 공급으로 봤을 때는 내려가기보다는 올라갈 이유밖에 없는 시장이다. 그렇게 봐야 되겠네요.

▷김학렬 소장
서울은 그래서 지금 거의 모든 지역이 하락하기 어려운 시장이고요. 다만 이 경기도나 인천 같은 경우는 좀 넓고 입주 물량도 많은 곳들이 있기 때문에 그런 부분들은 조금 조심하실 필요는 있을 것 같아요. 입주 물량이 많다라고 했을 때 그 입주하는 물량이 문제가 아니라 입주하는 물량들 때문에 주변에 있는 기존에 있는 구축들이라든지 전세 가격이 좀 조정될 수 있거든요. 그런 것들은 좀 예상해 볼 수 있는 지역들이 몇 군데 있죠.

▶서기열 기자
근데 또 근데 올해 부동산시장 보시면 좀 변수가 많다 라는 얘기들이 좀 있습니다. 특히 이제 대통령 선거가 있는데요. 대통령 선거를 앞두고 앞다퉈서 양 후보들이 주요 후보들이 좀 다양한 공약들을 내놓고 있는데 양도소득세 완화라든지 약간 그동안 워낙 문재인 정부 때 강화됐던 정책 규제들을 조금 완화하려는 정책들이 나오고 있습니다. 그리고 GTX 관련된 공약을 포함한 개발 공약도 나오고 있고. 이런 다양한 변수들 속에서 이런 대통령 선거의 공약들이 이 부동산 시장에 미치는 영향 좀 어떻게 보세요.

▷김학렬 소장
실질적으로 당장 시장에 영향을 주는 공약들보다는 너무 먼 미래에 대한, 먼 미래에 대한 공약들이 많기 때문에 그런 것들은 단기적으로 영향을 줄 수 있을지 모르겠지만 아마 6개월도 못 갈 것 같아요. 그런 공약에 대한 약발이. 아마 이제 3월, 3월 9일이 선거일이기 때문에 그 이후에 대선 주자분들이 계속 이제 공약들을 발표하실 텐데 본격적으로 지금 나오는 공약들은요 그냥 반만 듣고 반만 흘려드리시면 될 것 같고요. 집중하실 필요는 없을 것 같습니다.

왜냐하면 대부분 임기 내에 실현이 일단 불가능할 것 같아요. 단적인 예로 가장 대표적인 공약이 양 후보 모두 다 250만가구를 제시했거든요. 그건 물리적으로 불가능합니다. 말도 안 되는 수치이기 때문에 일단은 그냥 적극적으로 공급을 늘릴 의지는 있구나, 그 정도로만 봐주시면 될 것 같고요. 그러면은 공급을 어디에 가장 많이 할 수 있을 것인가 그러면 또 아까 말씀하신 대로 광역 교통망을 어디에 좀 빨리 개통시킬 수 있을 것인가 그 정도만 보시면 될 것 같고요.

그래서 공약을 너무 귀담아 들으시기보다는 그중에서 어떤 걸 보시면 되냐면은 당장 시장에 영향을 줄 수 있는 공약을 하는지, 실행했는지 그거 보시면 될 것 같습니다.

지금 제가 시장의 매물이 중요하다고 말씀드렸습니다. 결국은 이 부동산 시세를 좌우하는 것은 수요와 공급 문제일텐데. 수요를 억제하는 정책들은 이미 5년 내내 폈거든요. 그래서 여기서 더 나올 거 없어요. 규제라고 하는 게 세금 규제, 대출 규제였기 때문에 더 규제를 틀어막을 방법은 없거든요. 반대로 이제 완화책을 펴야 되는데 그쪽에서 정책의 변화가 있는지만 확인하시면 될 것 같습니다. 제가 4년 내내 저 혼자 외쳤던 게 있어요. 다주택자들 양도세 중과 배제하라고요

▶서기열 기자
그렇죠. 근데 요즘에 또 후보들이 또 양손 들고 이렇게 나오고 계시는데.

▷김학렬 소장
아시겠지만 제가 2017년도 18년도부터 그 얘기 했다가 피디수첩에 나오기도 했었잖아요. 정말 대표적인 대한민국 투기를 조장하는 다주택자들을 왜 옹호하느냐 그것 때문에 나오기도 했었는데 지금은 후보자님들도 심지어는 이재명 후보님들도 이 후보도 다주택자 양도세 중과 배제를 외치고 있거든요. 제가 왜 외쳤겠습니까. 시장에 매물이 없어지는 게 뻔히 보이기 때문에 매물을 끄집어내자라고 했던 것들이었었거든요.

신규 공급은 단기간 절대 안 돼요. 그니까 이게 5년 이상 무조건 걸립니다. 시장의 기존 매물들을 거래를 활성화하는 것이 중요할 것 같고 그렇게 하기 위해서는 다주택자들이 되도록 집을 조금 갖고 가게 할 수 있는 전략들이 필요한 것들이잖아요. 그러면은 매물로 내놓게 해야 되는데 82.5%로 묶어놨어요. 파는 순간 자기 생돈을 내줘야 돼요.

근데 그러면 다주택자한테 양도세를 완화해 주면은 투자자가 더 늘지 않겠느냐? 늘 수가 없는 게 이미 취득세랑 보유세를 올려놨기 때문에 이 취득세랑 보유세 때문에 투자를 안 해요. 지금 말씀드린 대로 일단 설명을 드릴 수 있겠지만 다른 것들을 하고 계시거든요. 그렇기 때문에 저는 일단 다 주택자들 양도세 중과 배제를 하는지 보시면 좋을 것 같고.

또 하나는 임대차 입법은 저는 악법이라고 생각하거든요. 그러니까 계약갱신 청구권이랑.. 3법인데 3법 중에서 등록제는 괜찮고요. 저는 이제 전월세 상한제하고 계약갱신 청구권 2개는 없애는 게 맞다고 생각을 해요. 그 이유가 전세 물건을 다 묶어놓은 겁니다. 전세도 순환이 돼야 되는 것들이거든요.

전세 매물도 시장에 많이 끄집어내야 되는데 그거에 좀 단초가 될 수 있는 것들이 임대차 입법 폐지. 아예 폐지 이건 어떻게 완화도 안 될 것 같아요. 폐지하는 게 맞을 것 같습니다. 그래서 결국은 이러한 적극적으로 시장의 매물들을 끄집어내는 공약들이 실현되는지 갖고 결정하셔야지 다른 공약들은 대통령 임기 내에 실현될 것이 거의 없다라고 보셔도 될 것 같습니다. 그렇게 좀 구분하시면 좋겠어요.

▶서기열 기자
좀 이렇게 거래 활성화를 위한 다양, 이런 정책들이 현실화될지 지금 공약으로는 제시가 되고 있지만 현실화될지를 좀 유의깊게 살펴보면서 시장을 보면 좋겠다 라고 말씀하셨습니다.

그러면 중요한 거는 이렇게 오를 수밖에 없는 좀 떨어질 요인이 별로 없는 이런 국면에서 실수요자들은 어떻게 해야 될지 어떻게 행동해야 될지. 정말 내 집을 사고 싶은 무주택자들 혹은 갈아타기를 하고 싶은 1주택자들 되게 고민이 많을 텐데 이런 경우에는 어떻게 대응을 하는 게 좋을까요.

▷김학렬 소장
저는 이 의견을 한 번도 바꾼 적은 없는데 무주택자분들은 집을 그냥 사는 게 맞고요. 자기 능력껏 사시는 게 맞을 것 같고. 1주택자분들은 제가 무조건 상급 입지, 상급 상품으로 가기 전까지는 이사하지 말라고 말씀을 드렸고. 그렇게 말씀을 드렸는데 지금 어떤 조건이든지 간에 적극적으로 집을 매수하거나 이사를 갈 수가 없는 상황이에요.

▶서기열 기자
다 막혀있죠

▷김학렬 소장
예, 그러니까 이제 전체 부동산 시장이 100%라고 봤을 때 1주택자들이 한 50% 정도 구성비를 차지하고 있고요. 그 다음에 다주택자들이 10% 그 다음에 40%가 임차인들 무주택자들이거든요. 결국은 지금 다주택자들 10%를 잡으려고 하는 정책 때문에 90%의 시장이 지금 묶여 있다라고 보시면 될 것 같아요.

일단 무주택자분들은 그럼에도 불구하고 저는 집을 사라고 말씀을 드려요. 왜냐하면 그렇게 하지 않고서는 이 5년 동안 겪었던 고통을 또 겪으실 수밖에 없을 것 같아요. 앞으로도 한동안 대규모 입주 물량이 들어와서 시세를 안정시키기는 어렵다라고 보여지거든요. 다만 이분들이 지금 살고 있던 지역이라든지 상품보다는 조금 낮춰서 가기를 추천드립니다. 이게 무슨 말씀이냐면은 서울에서 전세나 월세를 살고 계신 분들을 보면 서울에 있는 아파트를 매수하고 싶어 하세요.

▶서기열 기자
보통 그렇죠.

▷김학렬 소장
근데 이제 서울의 전세가율을 보시면 아시겠지만 높지가 않거든요. 지방 대비 지방은 70%, 80% 90%까지 되는 데가 많은데 서울은 50% 전후예요. 그러면은..

▶서기열 기자
값이 그동안 많이 오른 결과죠.

▷김학렬 소장
그래서 결국은 지금 전세금에 대출이 없다 하더라도 전세금보다 더 많은 비용이 더 필요해요 현찰이. 그러다 보니까 쉽지가 않죠. 새 아파트 새 아파트는 더 어렵고 구축이라 하더라도 어렵기 때문에 대부분 또 전세 대출이 또 끼어 있으실 거예요. 그러면 실질적으로 서울에서 집을 사기는 어렵죠. 지금까지 지금처럼 40% 미만의 대출이 나오는 조건에서는 영끌을 한다 한다 하더라도 저는 50%, 60% 넘기가 힘들 것 같아요. 신용 대출을 받았다. 하더라도 현찰이 없는 분들은 어렵기 때문에 눈높이를 조금 낮추셔서.

저는 지금 서울 경기 인천에 구분이 필요 없다고 생각을 하거든요. 그러면은 서울로 출퇴근이 가능한 경기도나 인천에서 조금 좋은 새 아파트 위주로 좀 매수를 하신다고 하면은 주택자분들한테 그게 오히려 기회가 될 수도 있다라는 말씀을 드리고 싶은 것들이고.

▶서기열 기자
현실을 직시해서 조금 눈높이를 낮추고 일단은 사는 게 좋다.

▷김학렬 소장
구축 중에서 입지 좋은 곳이나 아니면은 재건축이나 리모델링 가능성이 높은 단지들이 분명히 있거든요. 그런 것들을 공략해 보시는 것도 추천을 드립니다. 일단 무주택자분들은요 여러분들이 하실 수 있는 모든 신용을 다 동원해서 집을 사기를 추천드리고요. 아마 여러분들이 감당할 수 없을 정도로 대출 못 받을 거예요. 그니까 제가 이런 말씀을 드린 이유 중에 하나가 대출이 자유로운 시장에서는 대출을 너무 많이 받지 말아라라고 제안을 드리는데 지금은 그걸 제안드릴 필요가 없는 시장이에요. 대출을 받을 수 없기 때문에 대출을 정말 많이 받을 수 있는 분들은 능력 있는 분들입니다. 그래서 그 얘기는 안 할게요. 여러분들이 아무튼 최대한 신용을 활용해서 좋은 입지 좋은 상품을 선택하는데 꼭 서울일 필요는 없다는 말씀도 일단 드리고 싶고요.

지금 가장 큰 걱정이 저는 1주택자들이에요. 50% 구성비거든요. 근데 이분들의 목표는 항상 상급 입지, 상급 상품이거든요. 구축 사시는 분들은 새 아파트로 가고 싶어 하고 입지가 조금 외곽에 있는 분들은 중심으로 가고 싶어 하는데 그렇게 하기 위해서는 뭔가 레버리지가 필요하거든요. 내가 돈을 많이 벌든가 대출을 많이 받든가 이렇게 해야 되는데 소득이 많이 증가하지 않은 상태에서 이사를 하시려고 하시는 분들 같은 경우는 대출이라도 나와야 되는데 대출은 지금 매년 줄고 있어요.

더군다나 이제 올해부터는 dsr까지 강화가 되기 때문에 작년보다도 똑같은 조건이라 하더라도 더 줄어들 거예요. 그러다 보니까 문제는 지금 집에 대출을 끼고 있는데 이 대출을 상환하고 다른 주택으로 간다? 그만큼 대출도 못 받아요. 극단적으로 말씀드리면 내가 판 집을 다시 살 수도 없어요. 그만큼 대출이 안 나오기 때문에..

▶서기열 기자
그럼 뭐 옮겨 탈 수 있는 상황이 아닌 거네요?

▷김학렬 소장
결국은 똑같은 방법이에요. 만약에 정말 이사 가고 싶다. 나는 새 아파트로 가고 싶다. 그러면 하급 입지 가야 돼요 입지를 바꿔야 되는 거죠. 그리고 정말 상급 입지로 가야 되겠다.
그러면 전세나 월세를 선택을 해야 되는 거죠.

지금부터는 하이브리드입니다. 매매해서 전세 월세로 가든지 하급 입지로 가든지 이걸 선택할 수밖에 없는 상황이라고 말씀드리고 싶은 것들이고요. 그런데 저는 이제 이렇게 제안을 하고 싶은 거죠. 절대 하급 입지, 하급 상품으로는 가지 말아라 왜 후회하게 될 것 같아요. 대부분 후회하셨고.

▶서기열 기자
그럼 그냥 지금 현재 살던 곳에 지금은 일단은 버텨야 된다?

▷김학렬 소장
그렇죠. 그래서 좀 이제 돈을 더 모으시든지 아니면 정책을 좀 바꿔서 바뀌어서 1주택자까지는 대출을 좀 완화해 주겠다는 정책이 나올 수도 있잖아요? 다주택자들은 대출이 안 나오지만 무주택자들이나 1주택자들은 조금 대출의 여유를 줄 수도 있으니까 그런 것들을 감안했을 때 이사 갈 여지가 생기면은 주저하지 말고 바로 가라 라고 말씀을 좀 드리고 싶습니다.

▶서기열 기자
그때는 과감하게. 일단 대출 규제가 좀 완화되는 것들을 좀 지켜보면서 일단은 조금 관망하고 시장을 좀 지켜보고 그 다음에 뭔가 변화가 있으면 내가 좀 움직일 수 있을 때는 바로 과감하게 움직여라.

▷김학렬 소장
그렇죠 근데 집이 꼭 능사는 아닙니다. 근데 저는 이제 돈이 없을수록 집은 사야 된다고 생각하고 있고요.

▷김학렬 소장
근데 여러분들이 아마 관심 갖고 있는 아파트들은 단기적인 조정은 될 수 있어요. 너무 많이 올랐을 때 혹은 조정이 될 수 있는데 지금 너무 많이 올랐다라고 말씀을 드릴 수가 없는 게 거래량이 많지가 않았어요.

제가 이제 당부를 드리고 싶은 건 뭐냐면 하락할 것이 이제 걱정이 돼서 그것들을 기다리거나 가장 최악이 뭔 줄 아세요. 지금 집을 자가로 갖고 있는데 하락할 게 예상돼서 팔아요.

▶서기열 기자
지금 집 파시는 분들.

▷김학렬 소장
그 다음에 빠지면 그때 살려고 그게 최악입니다. 근데 그렇게 해서 성공하신 케이스를 전 단 한 번도 보지 못했어요.

▶서기열 기자
주식투자 하듯이 집을 또 바라보신 분들이..

▷김학렬 소장
그 단기간 투자하시는 건 집은 절대로 투자 상품이 아니라고 접근하시는 게 맞을 것 같아요. 특히 1주택자 같은 경우는 다만 지금 산 가격보다 분명히 올라갈 상품을 선택하는 것이 좀 중요할 텐데 그런 집들이라고 하면 지금 집이 하락할 것들을 걱정할 타이밍은 아니라는 말씀을 드리고 싶은 것들이고.

저도 솔직히 이제 좀 빠졌으면 좋겠어요. 솔직히 그래요 속마음은.

▶서기열 기자
왜요? 너무 많이 올라서?

▷김학렬 소장
그니까 저는 이제 수요 조사를 한다고 말씀드렸잖아요. 항상 수요 조사의 끝은 뭐냐면요. 이 가격대가 적정 가격인지거든요. 그래서 적정 가격은 뭐냐면은 절대적으로 이게 평당 1억이다, 5천이다 이게 적정 가격이 아니라. 그 시장에 있는 소비자들이 지불할 수 있는 가격대인지가 적정 가격인 거예요. 근데 저는 일단은 많은 분들이 부담스러워하는 가격대인 건 사실인 것 같아요. 소득을 대비해도 그렇고요 주변 집값들 전국의 집값을 비교해도 그렇고요.

▶서기열 기자
그렇군요. 오늘 ‘빠숑’ 우리 김학렬 소장님 모시고 올 한 해 그리고 시장 전망에 대해서 다양한 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

▷김학렬 소장
고맙습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 신정아 PD·이재형 편집 박성길 차장·이재형 제작 한국경제신문·한국닷컴·한경디지털랩