집코노미 타임즈 - 기사해설

재개발 노후불량건축물 기준 하향 추진
호수밀도 기준도 완화…사업 탄력 기대

* 이 기사는 11월 4일 오후 6시 30분 집코노미TV 유튜브 채널에서 진행된 라이브 방송을 글자로 옮긴 내용입니다. 한경닷컴 홈페이지 또는 집코노미TV 유튜브 채널에서 영상으로도 보실 수 있습니다.

▶전형진 기자
오늘 준비한 이야기는 재개발·재건축 관련 소식인데요. 오세훈 서울시장 취임 이후 서울시가 재개발·재건축 정상화에 속도를 내고 있습니다. 하지만 시의회와는 대립각을 세우는 모습도 보였었죠. 하지만 최근엔 시의회에서 재개발 정상화에 힘을 실어주는 움직임이 포착돼 소개합니다.

화면에 보이는 건 지난달 15일 서울시의회에 발의된 '도시 및 주거환경정비 조례 개정안'입니다. 원래 재개발 구역지정을 위한 필수 요건은 노후불량건축물의 비율인데요. 여기서 노후불량건축물의 기준을 완화하자는 내용입니다. 공동주택이 아니라면 종전 30년을 25년으로 줄이자는 게 골자입니다. 개정안은 신속한 주택공급 추진을 통해 부동산시장 안정화를 이루기 위한 목적이라고 설명하고 있네요.

신·구조문대비표는 왼쪽의 조문을 오른쪽으로 고친다는 겁니다. 말씀드린 대로 30년이란 글자만 25년으로 바꾸는 것인데요. 주의해야 하는 건 공동주택 이외의 건축물을 30년에서 25년으로 고치는 것입니다. 빌라 등 다세대주택은 공동주택에 포함되니까 제외되고, 원룸 등 다가구주택이 해당되는 거죠. 그리고 단독주택의 경우엔 원래 이보다 짧은 20년이 노후불량건축물의 기준입니다.

개정안은 굉장히 간단한 내용입니다. 지금까지 보여드린 게 끝이에요. 부칙에도 경과조치를 따로 두고 있진 않습니다. 그러니까 이 개정안이 통과될 경우 재개발사업을 추진하는 모든 지역이 완화된 노후불량건축물 기준을 적용받을 수 있다는 이야기죠.

다만 제가 확인해본 결과 다음달 상임위 검토를 통해 경과조치가 만들어질 가능성이 높다고 합니다. 경우에 따라선 현재 서울시가 수립하고 있는 2040 도시계획을 통해 기본계획이 수립된 지역부터 완화 조치를 적용받을 수도 있습니다. 대안이 나올 가능성이 높겠지만 개정안 자체로만 보자면 재개발을 굉장히 활성화 할 수 있는 내용이 되는 겁니다.

오세훈 시장 들어서 주거정비지수제가 폐지됐죠. 재개발구역으로 지정받으려면 필수요건을 갖춘 뒤 네 가지 선택요건 중 한 가지를 충족하면 되는데요. 여기서 필수요건이 바로 동(棟)수 기준 노후도이고, 선택요건에도 연면적 기준 노후도가 포함됩니다. 지금까지 설명한 노후불량건축물 기준이 완화된다면 다가구주택이 많은 지역은 정비구역으로 지정받기가 더욱 쉬워지는 것이죠.

참고로 서울시의원은 모두 110명입니다. 이 가운데 더불어민주당 소속 의원이 99명인데요. 이번에 노후불량건축물 기준 완화를 공동발의한 18명의 의원들은 모두 민주당 소속입니다. 그동안 여당 소속 시의원들이 오 시장과 대립각을 세운다고 알려져 있었지만 의외로 반대의 결과가 나오고 있는 것이죠. 발의할 때 많은 공감대가 있었다고 하네요. 물론 지방선거를 앞둔 영향이라는 분석도 있습니다.

또 한 가지 소개해드릴 내용은 호수밀도 기준 완화인데요. 이 내용을 담은 조례 개정안은 이미 시의회를 통과했습니다. 호수밀도는 앞서 설명드린 재개발구역 지정 기준에서 선택요건에 해당되는데요. ha당 60가구를 넘겨야 합니다. 그런데 종전 규정에선 다가구주택의 건물 한 동을 한 가구로 계산했었죠. 하지만 바뀐 규정에선 가구수가 가장 많은 층의 가구수를 기준으로 계산합니다. 예를 들어 원룸 건물의 3층에 7가구가 산다면 해당 건물 한 동을 7가구로 계산한다는 의미입니다.

이 규정에 따라 시뮬레이션을 해봤더니 미아동 A구역의 호수밀도는 종전 ha당 66.8가구에서 86.5가구로 증가했습니다. 기준점인 60가구에 살짝 미달하는 지역들의 경우 바뀐 규정에 따라 구제될 수 있는 것이죠. 앞선 노후불량건축물 기준 완화와 엮어서 생각해본다면 재개발 추진이 더더욱 수월해진 셈입니다.

그리고 서울시가 지난 9월 시의회에 업무보고한 내용을 보면 재건축과 관련된 내용도 있습니다. '시장 안정화를 위해선 주택공급 시그널이 필요하다'는 내용인데요. 눈에 띄는 건 민간의 자율성을 증대시키고 안전진단 기준을 개선할 필요가 있다는 부분입니다.

그간 뉴스를 통해 접하셨을 재개발 활성화, 리모델링 용적률 완화 기준 등도 모두 이 보고에 포함됐던 내용인데요. 그렇기 때문에 서울시 차원의 재건축 활성화 방안도 머지 않은 시점에 발표될 가능성이 높습니다. 당장 이달 중엔 시의회 의견 청취가 예정돼 있고요. 재건축이 과거엔 강남에만 해당되는 내용이었지만 이젠 서울 전역을 포괄하는 문제인 만큼 지역구를 가진 시의원들 또한 힘을 거들 수밖에 없겠죠. 앞선 재개발의 사례처럼 말이죠.

소규모주택정비사업 관련 보고에선 모아주택의 개념이 구체화됐는데요. 모아주택은 오세훈 시장의 부동산 공약 가운데 의외로 반응이 뜨거운 소재였지만 그 얼개가 제대로 공개된 적은 없습니다. 업무보고에서 설명한 모아주택의 개요를 보자면, 2인 이상이 2필지만 모아도 사업이 가능합니다. 부지 면적 기준도 500㎡로 작은 편인데요. 참고로 가로주택정비사업의 면적 기준이 1만㎡입니다. 초미니 정비사업을 유도하는 게 바로 모아주택인 셈이죠. 다만 지하주차장을 반드시 확보해야 합니다. 이런 조건만 맞추면 서울시에서 용적률 등의 인센티브를 주겠다는 것인데요. 과거 오 시장과의 인터뷰를 복기해보자면 이 사업은 한시적으로 시행됩니다. 현재는 용역을 진행 중인 것으로 파악되는데, 업무보고상 사업지역 지정 목표는 2022년 6월이네요.

오늘은 재개발과 함께 재건축, 모아주택 등에 관련한 소식을 짚어봤습니다. 도심 주택공급의 측면에서 여러 돌파구가 모색되고 있네요. 다음 시간엔 보다 알찬 내용으로 돌아오겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 정준영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩