[집코노미TV] 지하철·버스요금 40만원 돌려받기
출퇴근 교통비
20% 줄이는 법
▶전형진 기자
인사할 시간도 없습니다
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회사 때려치고 싶겠죠
1시간 30분이면
그냥 다닐 만합니다
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어? 가까운데?
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장난하세요?
수도권 직장인들은 30분 만에 출퇴근 할 수 없습니다
당신의 욕심이 세상을 병들게 합니다
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형진이가 돈이 없어서
지하철역에서 멀리 산다고 해보죠
참고로 형진이는 돈이 많습니다만
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형진이는 집에서 킥보드를 타고 지하철역까지 갑니다
그리고 지하철 언더월드로 서울까지 가죠
서울에서 내리면 다시 자전거를 타고 회사까지 갑니다
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자전거로 회사에 갈 때까지
거리에 따라 마일리지가 적립됩니다
카드사에선 요금도 10% 할인해주죠
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회사 도착할 땐 앱에 있는 도착 버튼 누르면 끝
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새벽 6시 30분에 지하철 타면 마일리지 50% 더 줍니다
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개꿀
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그럼 마일리지를 또 줍니다
이러다 해외여행도 가겠죠
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형진이가 킥보드와 자전거를 탄 거리가 800m이고
지하철요금이 3100원 나왔다면
마일리지는 편도에 450원이 적립되죠
이렇게 한 달을 다니면 1만9800원 적립
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마일리지를 더 주니까 2만8600원 적립
물론 형진이는 돈이 많습니다만
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1만3000원을 마일리지나 할인으로 돌려받죠
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성남에서 고양으로 출퇴근하면서
1년 동안 40만원 적립
돈 벌라고 타는 건 아니신지..
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여기 은행들에 가서 후불카드 달라고 하거나
티머니페이앱으로 선불충전 하면 됩니다
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시골 형진이까지
전국 136곳에서 가능합니다
귀찮으면 서울 살면 되겠죠
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함께하고 싶습니다
그럼 이만 총총
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD 디자인 이지영 디자이너
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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30대가 30억 서초 아파트 '영끌'해서 사는 이유 [집코노미TV]
▶서기열 한국경제신문 기자누구나 내집마련 하는 그날까지. 안녕하십니까, 서기열입니다.인천 12.84%, 경기 11.24%, 서울 2.6%. 올 들어 주간 기준 아파트 매매가 누적 상승률입니다. 그런데 말입니다 서울, 경기, 인천 등 수도권을 포함한 전국 집값은 과연 어떻게 흘러가게 될까요?저희 집코노미가 드디어 부동산 시황 코너를 시작합니다. 이름 하여 ‘그곳이 알고싶다’. 구독자 여러분께 집코노미가 시황을 분석하고, 화제가 되고 있는 지역을 직접 찾아가 현장의 생생한 목소리도 들려드리겠습니다. ‘그곳이 알고싶다’ 1회 시작하겠습니다.전국이 후끈후끈 합니다. 상반기 전국 아파트 값 상승률은 이미 지난해 같은 기간 상승폭의 두 배를 넘어섰습니다. 지난해도 많이 올랐는데 과연 올해는 얼마나 더 오르려는 걸까요.공식 국가 부동산 통계죠. 최근 발표된 한국부동산원의 6월 전국주택가격동향조사를 살펴보겠습니다. 시도별 가격지수 변동률에서 아파트 매매가격지수 변동률을 먼저 볼게요. 6월 한달 간 서울이 0.67%, 경기가 1.85%이 올랐고, 인천이 ‘무려’ 2.26% 상승했습니다.더욱 놀라운 건 6월까지 누적 상승률인데요. 서울이 3.18%로 작년 같은 기간보다 상승폭이 6배나 커졌습니다. 물론 작년 상반기에 서울이 0.5%로 잘 관리됐던 기저효과이기도 합니다.심상치 않은 것은 인천과 경기입니다. 인천의 상반기 누적상승률이 무려 12.23%, 경기는 10.98%나 됩니다. 두자릿수 상승률입니다. 이제 상반기가 끝났을 뿐인데... 연초에 집값이 10억원이었다면 6개월 만에 1억원이 올랐다는 겁니다. 작년 같은 기간 상승폭에 비하면 거의 두 배 수준이네요.전세는 어떨까요? 여기도 만만치 않습니다. 아파트 전세가격지수 기준으로 6월 한 달 간서울 0.49%, 인천 1.57%, 경기 0.82% 올랐구요.그럼 어디가 이렇게 많이 올랐을까요? 서울 매매가격지수 변동률 그래프를 보면, 이건 아파트, 연립, 단독주택을 모두 더한 주택종합입니다.지난 달에 가장 눈에 띄는 지역은 1.02% 오른 노원구, 0.97% 상승한 서초구네요. 도봉구, 강남구, 강동구도 적지 않게 올랐지만 이들 지역은 한 달 동안 1%가량 상승하는 놀라운 힘을 보여줬습니다.아무래도 노원구는 1987년 준공된 아파트들을 중심으로 재건축 이슈가 부각되면서 집값 상승이 이어지고 있구요. 서초구는 반포주공1단지 1, 2, 4주구의 2120가구가 재건축을 위한 이주를 시작하면서 전셋값이 오르는 영향을 받아 매매가도 상승하고 있는 것으로 분석됩니다. 6월 전세가격지수를 보시면 서초구가 1.63% 오르며 독보적인 전셋값 상승률을 보였습니다.한국감정원의 주간 시세 기준으로도 서초구의 전셋값은 지난 한주 동안 0.30% 오르며 서울에서 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 이렇게 전셋값이 오르면서 매매가 대비 전세가 비율을 뜻하는 전세가율이 올라가면서 갭이 줄어들었고 매매가를 밀어올리고 있는 형국이라고 볼 수 있습니다.그래서 집코노미가 요즘 핫한 서초구의 현장을 다녀왔습니다. 이번에 다녀온 곳은 최근 한달여 만에 신고가 거래가 등록된 서초동 래미안리더스원입니다. 한번 보시죠.----------------------▶서기열 기자집코노미가 오늘은 서초동의 래미안리더스원 앞에 나와있습니다. 이 단지는 지난달에 84제곱미터가 29억5000만원에 거래가 됐습니다. 신고가 거래가 된 것이죠.▶서기열 기자안녕하세요. 한달여 전에 비해서 4억5000 정도 올랐던데요.▷박선금 단지내그랑자이부동산중개 대표저희가 27억 정도에 거래한 물건이 있는데 실거래에 안 뜨신 것 같고.▶서기열 기자등록이 안 된 거 군요.▷박선금 대표지금 예전 전세는 시세가 한 12억 정도였어요. 그러면 28억 정도 물건, 28억5000짜리 물건이 있다고 해도 그건 갭이 너무 크니까. 29억5000짜리는 입주되는 물건이라서 이제 전세를 많이 받든지, 직접 들어가든지. 그 물건은 제가 거래를 안 했는데 그렇게 거래가 된 것 같아요.▶서기열 기자지금 이게 보니까 2020년 10월에 입주했던데 벌써 이렇게 올랐군요. 입주 당시에 30평대가 분양가가 어느 정도였죠?▷박선금 대표분양가는 10억 중반대? (2018년 11월 분양 당시 17억3000만원) 근데 리더스원만 그런 게 아니고 전체적으로 분양가에서 다 더블 이상은 올랐어요. 강남, 강 따라는 전부 다 두 배 이상 보시면 돼요.여기 라클라스가 30억5000에 최근에 팔렸어요. 34평이. 그러면 여기 리더스원이 29억5000이면 그냥 딱 정확한 금액인거에요. 원래 반포가 1억 정도 더 비싸니까 30억5000에 팔리고 리더스원이 29억5000인 게 하나도 안 이상한 거죠. 그리고 이 강 따라 이 신축 아파트에 매물이 없어요.▶서기열 기자그리고 또 이 옆에 그랑자이 입주 한 달 됐잖아요. 거기는 분위기가 어때요?▷박선금 대표전 세대 중에 거의 매매 가능한 물건이 거의 없다고 보면 됩니다. (서초그랑자이 전체 1446가구) 이전고시가 나야지 거래 신고를 할 수가 있는데 이제 이전고시가 아직 나기 전이죠. 그냥 정상적인 거래는 제가 봤을 땐 그랑자이는 34평 기준으로 30억 아래는 절대로 안 나올 거 같아요. 그리고 31억에 매수하겠다고 하는데 물건 자체가 없어요. 그러니까 강남에 신축은 30억 아래로 구하기 힘들다고 보시면 돼요.▶서기열 기자서초, 강남의 신축은.그럼 이쪽 이 라인에 신축 서초그랑자이도 있고 그리고 여기 래미안리더스원도 있고 많이들 사러 오시는 문의가 있나요?▷박선금 대표생각보다 문의가 많지 않은데 물건도 많이 없고. 강남은 특수한 게 뭐냐면 매수자들의 나이가 되게 어려요. 그게 이제 정책따라 손바뀜 취등록세 이것저것 할 수가 없으니까. 그냥 최대한 비싼 집을 한번에 사서 그 다음에 영끌해서 산 다음에 나중에 애들 학교 갈 때쯤 들어오는 거죠. 그래서 매수자들이 다 30대에요.▶서기열 기자갈아타기를 해서 올라가기 보다는 그냥 일단 처음에 갭투자로 최대한 끌어모아서 산 다음에 나중에 한 7~8년 뒤에 애들 초등학교 갈 때쯤 들어오겠다.▷박선금 대표원래는 못샀어요. 20억이 있어야 살 수 있었는데. 임대3법 때문에 전셋값이 올랐기 때문에 또 새로운 젊은 매수자들이 살 수 있는 거고. 그리고 리더스원도 14억, 15억이 우리가 비싸다고 생각했었거든요. 전세가 34평이. 근데 그랑자이는 이미 저희가 17억에 계약서를 쓰고 있으니까. 이게 한 석 달 사이에 3억이 오른 거죠. 전세가.▶서기열 기자그렇네요. 아. 입주 전부터 14억 15억이었는데 입주 하고 나니까 17억까지 또 오른 거네요 전세가.초등학교 학군은 어딘가요?▷박선금 대표서이초, 서운중.▶서기열 기자서이초등학교, 서운중학교.▷박선금 대표이게 그랑자이가 입주하면서 꼭 들어와야 하는 주인들이 전학을 해야하잖아요. 그런데 자리가 없습니다. 방배동 밖에 자리가 없대요.▶서기열 기자전세는 좀 어때요?▷박선금 대표전세도 귀합니다. 목동이나 일산이나 전문직들, 상위 5% 젊은 분들이 애들 학교에 맞춰서 이사를 오는 거죠.▶서기열 기자아..학군. 초등학교, 중학교.▷박선금 대표거의 학군이에요.▶서기열 기자근데 물건이 거의 없다고.▷박선금 대표그랑자이도 저희가 30평대 같은 경우에 전세가 한 10개? 그렇게 많지 않아요.▶서기열 기자전세 시세는 얼마나 돼요? 그랑자이는.▷박선금 대표전세는 지금 30평 기준으로 17억 보시면 돼요. 17억. 근데 사고싶다고 살 수가 없는 게 물건이 없어서. 만약에 리더스원이나 그랑자이 매수자들이 10명 정도 있다면 매물은 두세 개 밖에 안 되는 거죠. 찾는 사람이 100명 이렇게 있는 건 아니고. 생각하는 것보다 손님이 막 넘쳐나거나 그런 건 아니에요.▶서기열 기자핫하네요 서초구가.▷박선금 대표서초구만 핫한 게 아니고 다 묶어놨잖아요. 거래할 수 없게끔. 거래할 수 있는 데가 서초동 밖에 없죠.▶서기열 기자토지거래허가구역으로 묶이지 않은 지역으로 수요가 몰리고 있다.▷박선금 대표거기다가 학군도 좋고.---------------래미안리더스원 뿐만 아닙니다. 조금 북쪽에 반포IC 부근에 있는 서초푸르지오써밋은 41평형이 이달 6일에 23개월 전보다 5억원 오른 30억원에 신고가 거래됐습니다. 예술의전당 맞은 편에 현대슈퍼빌도 64평형이 6개월 전 전고가 대비 8000만원이 상승한 23억3000만원에 거래가 됐습니다.서초동은 이주 수요와 함께 학군 수요까지 맞물리며 오르고 있는데요 어디까지 상승세가 이어질지 지켜봐야할 것 같습니다. 다음 번에는 더 생생한 시황 소식을 준비해 전해드리도록 하겠습니다. 감사합니다!
![30대가 30억 서초 아파트 '영끌'해서 사는 이유 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202107/01.26993895.3.jpg)
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서울시, '지분쪼개기'에 면죄부?…재개발 '판도라상자' 열렸다 [집코노미TV]
*7월 15일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.재개발구역은 지분쪼개기를 막기 위한 권리산정일이란 개념이 적용되는데요. 이날 이후엔 지분쪼개기를 하더라도 입주권을 주지 않는다는 의미죠. 하지만 이 권리산정일의 적용에 대해 서울시가 새로운 해석을 내놓았는데요. 전형진 기자가 짚어보겠습니다.▶전형진 기자덥네요. 전국이 불바다인데요. 재개발시장도 달아오르고 있죠. 그래서 오늘은 지분쪼개기와 관련한 서울시의 최근 질의회신 사례를 하나 소개해드리려고 합니다. 기사로 다뤄졌던 내용은 아니고요. 지분쪼개기라는 건 재개발구역에서 분양대상자를 늘리는 수법이죠. 오늘 내용이 어려울 수도 있지만 최대한 쉽게 설명을 드리도록 하겠습니다.공공재개발 후보지로 선정됐던 곳에서 최근 서울시로부터 이런 질의회신을 받았습니다. 우리 동네의 권리산정일은 재정비촉진지구 고시일, 그러니까 뉴타운이 됐던 날입니까, 아니면 공공재개발 후보지 공모일입니까, 라는 질의에 대한 회신입니다.일단 사전설명을 드릴게요. 왼쪽 그림은 재개발 사업 추진 절차이고요. 재개발사업을 하는 동안 새집이 계속 늘어나면 그만큼 조합원 숫자도 늘어나고, 그렇게 되면 당연히 사업성도 떨어지겠죠. 지을 수 있는 아파트는 한정돼 있는데 주민들이 늘어나는 거니까요. 그래서 권리산정일이란 개념을 도입해서 더 이상 분양대상자가 늘어나는 걸 규제했습니다. 그러니까 지분쪼개기 금지일의 개념입니다. 우리가 알고 있는 대표적인 지분쪼개기는 단독주택을 허물고 다세대주택을 짓는다든지 하나의 필지를 여러 개로 쪼개서 여러 사람이 나눠 갖는 것이죠. 이 권리산정일은 보통 구역지정일에 맞춰서 고시되는 편입니다.그런데 권리산정일이란 개념이 도입된 건 2010년 7월 15일 서울시 조례가 개정되면서부터입니다. 정비업계에선 신조례라고 부르기도 하는데요. 그렇다면 권리산정일이란 개념이 등장하기 전엔 2010년 7월 15일 이전부터 사업이 추진되던 곳들은 어떻게 할까요. 이전에 추진되던 곳들의 경우 2003년 12월 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 일괄적으로 지분쪼개기 금지 조항이 생긴 바 있습니다. 그런데 선의의 피해자가 생기자 2008년에 이를 구제하는 조항도 생겼어요. 2008년 7월 30일까지 건축허가를 받아서 짓는 건물의 경우엔 예외적으로 허용해줬습니다.어쨌든 요약하면 2010년 7월 15일 이후 기본계획을 수립하고 재개발 사업을 추진한 곳들은 각각의 구역들에 대해서 따로 권리산정일을 정하게 됐습니다. 이전까지는 재개발구역들에 일괄적으로 적용됐습니다. 벌써부터 어렵죠?그런데 공공재개발의 경우엔 권리산정일이 조금 다른 기준으로 적용됩니다. 이 그림을 보시면 올해 3월 30일 서울시장 명의로 고시문이 나왔죠. 공공재개발 대상지들에 대한 권리산정일을 지정하는 고시입니다. 이 지역들의 경우 올해 3월 고시했지만 정작 권리산정일은 2020년 9월 21일로 설정됐습니다. 그러니까 공공재개발을 하는 곳들은 구역지정이 이뤄질 때 권리산정일이 지정되는 게 아니라 구역지정이 이뤄지면 후보지를 공모했던 날부터 소급해서 지정하는 개념입니다.다시 공문으로 돌아가볼게요. 제가 왜 공공재개발까지 설명드렸었냐면 이 질의회신을 받은 곳이 공공재개발 시범사업지로 선정된 곳입니다. 어딘지는 밝힐 수 없지만요. 앞서 이 지역에선 권리산정일을 언제로 해야 하는지 질의했다고 말씀드렸죠. 이곳은 원래 뉴타운이었습니다. 2011년 5월 뉴타운으로 편입된 곳이기 때문에 해당 구청에선 이 날짜를 기준으로 권리산정일을 적용할 것이라고 주민들에게 안내했었다고 합니다.그런데 서울시는 그게 아니라고 답변했습니다. 앞서 공공재개발을 하는 곳들은 후보지 공모일이 권리산정일이 된다고 했죠. 서울시에선 이곳이 공공재개발을 하는 곳이니까 후보지 공모일이 권리산정일이 돼야 한다고 봤습니다. 2020년 9월 21일이 되는 거죠.구청에선 뉴타운으로 묶였던 2011년 5월로 봤기 때문에 이날 이후부터의 지분쪼개기를 인정하지 않는다고 봤던 건데 서울시는 반대로 2020년 9월이라고 본 겁니다. 그렇다면 2011년부터 2020년까지 9년 동안 이 동네에서 신축된 빌라들의 경우 지분쪼개기가 아니라 정상적인 건축행위가 되는 것이죠. 이 빌라를 분양받았던 분들도 입주권이 나온다는 결론이 나오는 거죠.방금 나왔던 개념 중에 한 가지만 더 설명드릴게요. 뉴타운의 원래 이름은 재정비촉진지구입니다. 재정비촉진지구는 큰 권역으로 묶어서 지정하는데 이 안에는 세 가지 구역이 있어요. 우선 바로 구역지정을 하는 촉진구역이 있고요. 그런데 뉴타운으로 묶였지만 구역지정이 안 되는 곳들도 있습니다. 이곳들을 우리는 존치정비구역과 존치관리구역으로 부릅니다. 존치정비구역은 당장은 노후도 등의 요건을 맞추지 못해 구역지정을 할 수 없지만 조금 더 지나면 구역지정을 할 수 있을 곳들입니다. 존치관리구역은 그 중에서도 조금 더 오래 지켜봐야 하는 곳들입니다. 같은 기본계획, 재정비촉진계획으로 묶여도 이렇게 세 가지 구역으로 나뉜다는 이야기입니다.다시 공문을 보죠. 오늘 내용이 어려운데, 바로 이 혼란이 존치관리구역에서 오는 것입니다. 이 지역이 바로 존치관리구역이었습니다. 서울시의 설명을 보면 이런 말들이 있어요. 존치관리구역으로 지정된 이후 지분쪼개기가 이뤄진 것은 투기 목적의 개발 행위로 단정하기 어렵다고 해석하고 있습니다. 구역지정을 받은 이후 신축이 이뤄진다면 투기수요겠지만 구역지정을 받지 않은 존치관리구역의 경우 지분쪼개기로 보기 어렵다는 게 서울시의 판단인 것이고요.그리고 중요한 내용이 나옵니다. 서울시는 이런 존치관리구역에 대해서 기본계획이 수립돼 있다고 볼 수 없다고 했습니다. 원래는 뉴타운 전체에 대해서 기본계획을 세우고 사업이 출발합니다. 이 기본계획이 언제 세워졌느냐를 기준으로 초반에 설명드린 권리산정일 설정의 기준이 바뀌고요. 하지만 이 지역처럼 새롭게 뉴타운에 편입되면서 존치관리구역이 된 경우 기본계획 자체가 없다는 게 서울시의 판단입니다. 그래서 종전규정을 적용하는 게 아니라 새롭게 권리산정일을 지정해야 한다는 것이죠. 그래서 공공재개발 후보지 공모일인 2020년 9월 21일로 권리산정일을 고시한 것이라고 회신했습니다.그런데 서울엔 이런 곳들이 굉장히 많을 수 있습니다. 과거 뉴타운 사업을 많이 추진했으니까요. 다만 이번 회신의 경우 비슷한 다른 곳들에 대해서도 적용하는 게 아니라 일단 해당 지역에 대해서만 해석한 것이고요. 원래 질의회신은 지역이나 시기별로 답이 엇갈리는 경우도 많습니다. 그래서 이번의 사례를 모든 곳들에 통일해서 적용하긴 힘듭니다.또 중요한 건 분양대상을 결정하는 건 각 구청입니다. 각 구청이 관리처분계획에 대한 인가권을 갖고 있죠. 그래서 각 구청이 결정할 문제이기도 합니다. 서울시의 이런 회신이 법적인 구속력을 갖고 있는 것도 아니기 때문에 하자가 생긴다면 결국 재판으로 가봐야 할 문제가 될 수 있습니다. 당장 사업을 추진하는 곳들의 경우 향후 관리처분계획을 수립할 때 문제가 생길 수 있고, 일단 폭탄을 안고 사업을 시작하는 셈입니다. 이제 구역지정을 받는 곳들의 문제니까 법원의 판단이 나오려면 상당한 시간이 걸릴 테지만요.조금 더 이해하기 쉽게 정리를 해볼게요. 오늘 이야기는 공공재개발에만 해당되는 것도 아니고 민간 재개발 전체에 해당되는 것도 아닙니다. 뉴타운에서도 해제된 곳들, 혹은 뉴타운 안에서 사업을 재추진하는 곳들에 해당되는 이야기입니다.그런데 뉴타운에서 구역이 해제되는 건 두 종류가 있습니다. 첫 번째는 완전히 해제되는 겁니다. 무슨 얘기냐면, 정비구역이었다가 해제가 되면서 존치구역으로 격하되는 게 아니라 아예 촉진계획 자체에서 빠지면서 촉진지구에서 호적이 파이는 겁니다. 그러니까 뉴타운에서 완전 제척되는 것이죠. 이렇게 완전히 해제되면 차라리 깔끔하게 정리된 겁니다. 나중에 사업을 다시 추진한다면 기본계획을 재수립하고 그 다음 일반 정비구역으로 구역지정을 받으면서 신조례 기준의 권리산정일을 정해서 사업이 추진되는 것이죠.하지만 오늘 봤던 사례처럼 촉진지구 안에서 구역 해제가 됐지만 존치관리구역이 됐거나, 혹은 처음부터 존치관리구역이었던 곳들, 아니면 새롭게 촉진지구에 편입되면서 존치관리구역이 된 곳들, 이런 곳들은 기본계획의 존재 여부에 대한 쟁점이 생긴 것이죠. 기본계획이 존재하지 않은 상태라는 해석이 나왔기 때문에 이걸 어떻게 인정하느냐에 따라 권리산정일에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.내가 재개발구역에 투자하려고 하는데 그곳이 뉴타운이고, 해당 구역이 이런 상황이라면 지금까지 설명드린 사례를 굉장히 꼼꼼하게 따져보셔야 할 것 같습니다. 개별 중개업소들에선 결론을 내주지 못할 수도 없습니다. 가장 확실한 건 조합에 문의하셔서 조합에서 구청에 질의하고, 구청에서도 서울시의 회신을 받고, 아니면 국토부의 유권해석을 받아야겠죠. 문제는 이것도 재판부의 판단은 아니라는 점입니다.그래서 재개발이 많이 어렵습니다. 오늘 제가 준비한 내용은 여기까지입니다. 사실 굉장히 어렵고 복잡했는데요. 2배속으로 다시 한 번 들어보시면서 뉴타운에 숨은 복병들을 짚어보시면 좋을 것 같습니다. 다음주에도 목요일 오후 4시에 찾아뵙도록 하겠습니다. 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
![서울시, '지분쪼개기'에 면죄부?…재개발 '판도라상자' 열렸다 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202107/01.26952730.3.jpg)
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3기신도시 3억?…진짜 분양가를 알려드립니다 [집코노미TV]
*7월 8일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.이달 사전청약을 시작하는 3기신도시와 수도권 공공택지의 분양가가 공개됐습니다. 인천 계양신도시의 소형 면적대 아파트가 3억 중후반대로 가장 저렴했는데요. 앞으로 3기신도시에서 분양하는 단지들의 가격은 모두 이 정도 수준일까요? 전형진 기자가 공공분양과 민간분양의 차이, 그리고 분양가상한제의 맹점을 짚어봅니다.▶전형진 기자며칠 전에 3기 신도시와 수도권 공공택지의 추정 분양가가 공개됐죠. 우리가 예상했던 것보단 조금 저렴했어요. 그런데 이 저렴하단 표현은 최근 집값이 많이 올랐기 때문에 상대적으로 저렴한 것이고요. 그게 3기 신도시의 보편적인 분양가 수준은 아닐 겁니다. 그래서 오늘은 그 부분에 대해서 짚어보겠습니다.1차 사전청약 대상지 가운데 3기 신도시는 일단 인천 계양밖에 없습니다. 계양신도시의 전용면적 59㎡ 추정 분양가는 3억5000만원~3억7000만원대라고 합니다. 주변에 신축 단지가 없기 때문에 구체적인 비교는 힘들지만 현재 구축 단지들의 같은 면적대 시세가 이 정도입니다. 3기 신도시가 신축이고 입지도 더 좋은 점을 고려하면 절대적인 가격 자체가 저렴한 편이라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.그리고 남양주 진접2지구는 같은 면적대가 3억 중반대입니다. 진접2지구가 어디냐면 남양주 왕숙신도시 근처입니다. 왕숙은 1, 2지구가 있는데 1지구가 북측에 있고요. 진접2지구는 왕숙1지구의 북단에 붙어 있습니다. 하나의 도시라고 봐도 될 정도입니다. 나중에 왕숙신도시에서 사전청약 물량이 나올 때도 가격은 비슷한 수준이 형성될 것 같습니다.다음은 성남 복정1지구인데요. 여기는 전용 59㎡ 분양가의 수준이 다릅니다. 최고 7억까지 나와요. 입지별로 이렇게 가격이 달라지는 거죠. 제가 주황색으로 칠해놓은 건 신혼희망타운의 분양가입니다. 신혼희망타운은 일반적인 청약과 다르죠. 신혼부부들만 청약을 할 수 있고 별도의 모기지가 도입되기 때문에 금융조건도 일반적인 청약과는 조금 다르게 적용됩니다.어쨌든 자신이 결혼을 앞두고 있거나 결혼한 지 7년이 지나지 않았다면 선택지가 많아지는 겁니다. 신혼희망타운에 청약할 수도 있고 신혼특별공급에 청약한다든지, 아니면 생애최초특별공급에 청약한다든지요. 아니면 일반공급으로 갈 수도 있을 테고요. 그런데 일반공급은 아무래도 청약통장 불입을 얼마나 오래, 많이 했느냐를 따지기 때문에 젊은 분들은 불리하겠죠. 그런 분들은 말씀드린 유형을 노리는 게 유리할 수 있습니다. 왜 그러냐면 절대적인 물량 자체가 많지 않기 때문이죠. 그리고 형진이처럼 젊은데 아직 결혼도 안 했다면 그냥 손가락을 빨아야 합니다.그런데 오늘 우리가 짚어볼 건 3기 신도시의 진짜 분양가입니다. 일단 사전 설명부터 할게요. 신도시 같은 택지에서 할 수 있는 분양의 종류는 두 가지입니다. 첫 번째는 공공주택, 그 다음은 민간주택입니다. 공공주택엔 공공임대와 공공분양이 있고 민간주택에도 민간임대와 민간분양이 있습니다.왜 이걸 먼저 말씀드렸냐면, 택지라는 건 개개인들이 갖고 있던 땅을 LH 같은 공공이 수용해서 공공의 땅으로 만든 거잖아요. 그 상태에서 분양하는 게 공공분양입니다. 이런 공공분양은 공급의 유형이나 시기를 LH가, 공공이 정할 수 있습니다. 그래서 사전청약처럼 일부 시기를 앞당길 수 있고, 누군가에게 되팔아 공급하는 게 아니기 때문에 가격 자체도 저렴할 수 있어요.그런데 공공이 수용했다가 민간에 그 땅을 파는 것도 있습니다. 시행사나 건설사가 분양하는 민간분양인데요. 이렇게 되면 민간에선 땅을 사들였던 가격에 건축비 등을 추가하겠죠. 그 과정에서 가격이 올라갈 수밖에 없습니다. 그리고 민간이 분양하는 것을 관에서 시기적으로 관여할 수 없게됩니다. 그래서 민간분양에 대해선 사전청약을 진행할 수 없습니다. 요약을 하자면 사전청약은 공공분양에 대해서만 진행되고, 가격도 공공분양에 비해 높다는 것입니다.그럼 민간분양보다 저렴한 공공분양의 물량은 얼마나 될까요. 과거 2기 신도시까지 개발할 땐 택지개발촉진법이란 법류에 의거해서 개발했습니다. 이 법은 전체 물량 중 민간분양을 80%로 제한합니다. 나머지를 공공주택으로 짓게 하고요. 최근에 공급되는 택지들이나 이번에 짓는 3기 신도시의 경우엔 공공주택특별법으로 사업을 진행합니다. 이 법은 민간분양 물량을 전체의 50% 이하로 제한하고 있습니다. 공공주택은 50%이고요. 그런데 그 중에서 공공분양은 전체 물량의 25% 이하로 제한합니다. 그러니까 공공주택 중에서도 공공임대가 많이 들어갈 수밖에 없는 게 공공주택특별법으로 진행하는 사업이죠. 3기 신도시도 해당되고요.3기 신도시에선 공공분양이 얼마나 될지 따져보죠. 왕숙1의 경우 전체 5만3000가구 가운데 공공분양이 25%를 꽉 채운다면 1만3000가구 정도만 가능합니다. 그리고 그 중에 일부만 사전청약이 가능한 거죠. 앞서 계양은 전체 1만7000가구 가운데 공공분양이 25%로 4250가구 정도 나오는데 사전청약은 그 중에서도 일부인 1000여 가구를 진행하는 거죠.그럼 그동안 공급됐던 택지들의 공공분양과 민간분양 비율은 어땠을까요. 이건 제가 고시문을 추린 것이기 때문에 실제 공급 당시엔 비율이 조금 달라졌을 수도 있다는 점 참고 바랍니다. 어쨌든 2기 신도시 중에 검단의 경우 민간분양이 76%가량입니다. 위례는 45% 수준이었고요. 공공분양은 전체적으로 20%에 미달했습니다. 그런데 공공주택특별법에 따라서 조성된 택지들의 경우 공공분양의 비율이 20%를 상회했고 민간분양은 20~50%대였습니다.중요한 건 얼마 되지도 않는 공공분양에서 떨어진 분들은 민간분양을 노려야 한다는 점이죠. 나중에 나올 민간분양 아파트의 가격은 얼마일까요. 민간분양이더라도 공공택지에서 분양하기 때문에 분양가상한제가 적용돼서 저렴할 것이란 생각을 하고 계시겠지만 상한제의 맹점이 작년 고양 덕은지구에서 드러난 적이 있습니다. 제가 작년에 썼던 기사를 잠시 볼게요.작년에 공급된 단지들의 분양가가 3.3㎡당 2500만~2600만원에 책정됐는데요. 그 전년에 분양했던 단지들과 비교하면 3.3㎡당 700만원가량 오른 가격이었습니다. 같은 곳에서 분양했는데 1년 만에 이렇게 오른 겁니다. 분양가상한제가 걸렸는데 어떻게 이렇게 오를 수 있었을까요.분양가상한제의 구조 때문에 그렇습니다. 결국 땅값입니다. 지도의 A2블록과 A5블록을 보면 공공에서 이 땅을 팔 때 최저입찰가를 3.3㎡당 1200만원대로 제시했습니다. 그럼 땅값보단 비싸게 아파트를 분양해야겠죠. 땅값은 원가니까요. 그래서 아파트는 3.3㎡당 1800만원대에 분양이 이뤄졌습니다. 그런데 바로 옆에 있는 A4블록과 A7블록은 토지입찰 최저가가 3.3㎡당 1800만원대였습니다. 그럼 땅값만 해도 앞서 A2, A5블록 아파트의 분양가와 똑같은 수준인 거죠. 그러다보니 A4, A7블록은 3.3㎡당 2500만~2600만원대까지 분양가가 올라가버린 것입니다. 물론 덕은지구는 도시개발사업이어서 최고가낙찰 방식으로 토지를 매각했고, 공공주택지구는 경쟁입찰 방식입니다. 하지만 추첨제라 하더라도 결국 LH가 매각가를 산정하기 때문에 얼마에 땅을 파는지가 중요한 거죠. 그 가격을 보면 분양가가 추정되는 것이고요.그동안 공급된 공공주택지구의 민간분양 단지들은 인근 지역 아파트와 비교해서 어느 정도 수준이었을까요. 이걸 가지고 3기 신도시의 민간분양 아파트 가격 수준을 가늠해볼 수 있겠죠. 그래서 형진이가 다 정리했습니다.고양향동의 경우 3.3㎡당 1200만원 수준에 분양이 이뤄졌습니다. 당시 주변 단지, 신축이면서 단지 규모와 주택형의 면적대가 비슷한 단지의 최근 1년 실거래가 평균 대비 70~74%수준이었습니다. 고덕강일의 경우 거의 80% 수준이었고요. 고양지축은 86%까지도 나왔습니다. 이걸 그대로 대입해보면 3기 신도시에서 분양하는 민간분양 아파트의 경우 주변 단지들의 80% 수준이 될 수 있겠죠. 문제는 주변 시세가 자꾸 오르고 있습니다. 그럼 3기 신도시가 분양할 때의 분양가도 오를 수 있겠죠.이 지도는 위례신도시인데요. 위례 바로 아래가 복정지구입니다. 앞서 복정1지구 사전청약 전용 59㎡ 분양가가 7억이라고 말씀드렸어요. 그런데 위례신도시에 있는 같은 면적대 실거래가가 14억입니다. 사전청약을 하는 공공분양은 LH가 가진 것이기 때문에 7억에 분양하겠지만 나중에 민간이 땅을 사서 분양하는 경우 주변 시세를 일정 부분은 수렴해야 할 것이고, 공공분양보단 높은 가격에 형성되겠죠. 현재로선 전용 59㎡가 9억~10억으로 형성될 수밖에 없는 여건인 것이죠. 결국 LH가 얼마에 땅을 매각하느냐가 관건이라는 것입니다.참고로 집코노미에선 이달 중 집코노미 멤버십을 만들 예정입니다. 구독버튼 옆에 가입버튼이 생기는 거죠. 가입한 분들만 이용할 수 있는 서비스를 계획하고 있습니다. 회원분들이 요청하는 전문가를 섭외하고, 회원분들의 질문을 전하고, 인터뷰의 풀버전 또한 멤버십에 가입한 분들에게만 공개할 예정입니다. 일부 영상들은 멤버십 회원분들께 먼저 공개해드리고요. 그리고 집코노미에서 이승현 회계사님과 함께 진행하는 절세병법의 경우 멤버십 전용 서비스로 바뀔 예정입니다. 질답 서비스도 멤버십 전용으로 이관할 예정이고요. 가격은 아주 저렴하게 책정했습니다. 지속적으로 다시 공지드리겠습니다. 오늘 제가 준비한 이야기는 여기까지입니다. 사전청약은 다음주 목요일 진행됩니다. 많은 행운이 깃드시길 바라고, 코로나19 4차 대유행이 온 만큼 건강 관리에 각별히 주의하시기 바랍니다. 시청해주셔서 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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