3기신도시 3억?…진짜 분양가를 알려드립니다 [집코노미TV]

집코노미 타임즈 - 기사 해설

추정분양가 나왔지만 공공분양만 해당
LH 토지매각가격이 민간분양가 결정

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*7월 8일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.

이달 사전청약을 시작하는 3기신도시와 수도권 공공택지의 분양가가 공개됐습니다. 인천 계양신도시의 소형 면적대 아파트가 3억 중후반대로 가장 저렴했는데요. 앞으로 3기신도시에서 분양하는 단지들의 가격은 모두 이 정도 수준일까요? 전형진 기자가 공공분양과 민간분양의 차이, 그리고 분양가상한제의 맹점을 짚어봅니다.

▶전형진 기자
며칠 전에 3기 신도시와 수도권 공공택지의 추정 분양가가 공개됐죠. 우리가 예상했던 것보단 조금 저렴했어요. 그런데 이 저렴하단 표현은 최근 집값이 많이 올랐기 때문에 상대적으로 저렴한 것이고요. 그게 3기 신도시의 보편적인 분양가 수준은 아닐 겁니다. 그래서 오늘은 그 부분에 대해서 짚어보겠습니다.

1차 사전청약 대상지 가운데 3기 신도시는 일단 인천 계양밖에 없습니다. 계양신도시의 전용면적 59㎡ 추정 분양가는 3억5000만원~3억7000만원대라고 합니다. 주변에 신축 단지가 없기 때문에 구체적인 비교는 힘들지만 현재 구축 단지들의 같은 면적대 시세가 이 정도입니다. 3기 신도시가 신축이고 입지도 더 좋은 점을 고려하면 절대적인 가격 자체가 저렴한 편이라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

그리고 남양주 진접2지구는 같은 면적대가 3억 중반대입니다. 진접2지구가 어디냐면 남양주 왕숙신도시 근처입니다. 왕숙은 1, 2지구가 있는데 1지구가 북측에 있고요. 진접2지구는 왕숙1지구의 북단에 붙어 있습니다. 하나의 도시라고 봐도 될 정도입니다. 나중에 왕숙신도시에서 사전청약 물량이 나올 때도 가격은 비슷한 수준이 형성될 것 같습니다.

다음은 성남 복정1지구인데요. 여기는 전용 59㎡ 분양가의 수준이 다릅니다. 최고 7억까지 나와요. 입지별로 이렇게 가격이 달라지는 거죠. 제가 주황색으로 칠해놓은 건 신혼희망타운의 분양가입니다. 신혼희망타운은 일반적인 청약과 다르죠. 신혼부부들만 청약을 할 수 있고 별도의 모기지가 도입되기 때문에 금융조건도 일반적인 청약과는 조금 다르게 적용됩니다.

어쨌든 자신이 결혼을 앞두고 있거나 결혼한 지 7년이 지나지 않았다면 선택지가 많아지는 겁니다. 신혼희망타운에 청약할 수도 있고 신혼특별공급에 청약한다든지, 아니면 생애최초특별공급에 청약한다든지요. 아니면 일반공급으로 갈 수도 있을 테고요. 그런데 일반공급은 아무래도 청약통장 불입을 얼마나 오래, 많이 했느냐를 따지기 때문에 젊은 분들은 불리하겠죠. 그런 분들은 말씀드린 유형을 노리는 게 유리할 수 있습니다. 왜 그러냐면 절대적인 물량 자체가 많지 않기 때문이죠. 그리고 형진이처럼 젊은데 아직 결혼도 안 했다면 그냥 손가락을 빨아야 합니다.

그런데 오늘 우리가 짚어볼 건 3기 신도시의 진짜 분양가입니다. 일단 사전 설명부터 할게요. 신도시 같은 택지에서 할 수 있는 분양의 종류는 두 가지입니다. 첫 번째는 공공주택, 그 다음은 민간주택입니다. 공공주택엔 공공임대와 공공분양이 있고 민간주택에도 민간임대와 민간분양이 있습니다.

왜 이걸 먼저 말씀드렸냐면, 택지라는 건 개개인들이 갖고 있던 땅을 LH 같은 공공이 수용해서 공공의 땅으로 만든 거잖아요. 그 상태에서 분양하는 게 공공분양입니다. 이런 공공분양은 공급의 유형이나 시기를 LH가, 공공이 정할 수 있습니다. 그래서 사전청약처럼 일부 시기를 앞당길 수 있고, 누군가에게 되팔아 공급하는 게 아니기 때문에 가격 자체도 저렴할 수 있어요.

그런데 공공이 수용했다가 민간에 그 땅을 파는 것도 있습니다. 시행사나 건설사가 분양하는 민간분양인데요. 이렇게 되면 민간에선 땅을 사들였던 가격에 건축비 등을 추가하겠죠. 그 과정에서 가격이 올라갈 수밖에 없습니다. 그리고 민간이 분양하는 것을 관에서 시기적으로 관여할 수 없게됩니다. 그래서 민간분양에 대해선 사전청약을 진행할 수 없습니다. 요약을 하자면 사전청약은 공공분양에 대해서만 진행되고, 가격도 공공분양에 비해 높다는 것입니다.

그럼 민간분양보다 저렴한 공공분양의 물량은 얼마나 될까요. 과거 2기 신도시까지 개발할 땐 택지개발촉진법이란 법류에 의거해서 개발했습니다. 이 법은 전체 물량 중 민간분양을 80%로 제한합니다. 나머지를 공공주택으로 짓게 하고요. 최근에 공급되는 택지들이나 이번에 짓는 3기 신도시의 경우엔 공공주택특별법으로 사업을 진행합니다. 이 법은 민간분양 물량을 전체의 50% 이하로 제한하고 있습니다. 공공주택은 50%이고요. 그런데 그 중에서 공공분양은 전체 물량의 25% 이하로 제한합니다. 그러니까 공공주택 중에서도 공공임대가 많이 들어갈 수밖에 없는 게 공공주택특별법으로 진행하는 사업이죠. 3기 신도시도 해당되고요.

3기 신도시에선 공공분양이 얼마나 될지 따져보죠. 왕숙1의 경우 전체 5만3000가구 가운데 공공분양이 25%를 꽉 채운다면 1만3000가구 정도만 가능합니다. 그리고 그 중에 일부만 사전청약이 가능한 거죠. 앞서 계양은 전체 1만7000가구 가운데 공공분양이 25%로 4250가구 정도 나오는데 사전청약은 그 중에서도 일부인 1000여 가구를 진행하는 거죠.

그럼 그동안 공급됐던 택지들의 공공분양과 민간분양 비율은 어땠을까요. 이건 제가 고시문을 추린 것이기 때문에 실제 공급 당시엔 비율이 조금 달라졌을 수도 있다는 점 참고 바랍니다. 어쨌든 2기 신도시 중에 검단의 경우 민간분양이 76%가량입니다. 위례는 45% 수준이었고요. 공공분양은 전체적으로 20%에 미달했습니다. 그런데 공공주택특별법에 따라서 조성된 택지들의 경우 공공분양의 비율이 20%를 상회했고 민간분양은 20~50%대였습니다.

중요한 건 얼마 되지도 않는 공공분양에서 떨어진 분들은 민간분양을 노려야 한다는 점이죠. 나중에 나올 민간분양 아파트의 가격은 얼마일까요. 민간분양이더라도 공공택지에서 분양하기 때문에 분양가상한제가 적용돼서 저렴할 것이란 생각을 하고 계시겠지만 상한제의 맹점이 작년 고양 덕은지구에서 드러난 적이 있습니다. 제가 작년에 썼던 기사를 잠시 볼게요.

작년에 공급된 단지들의 분양가가 3.3㎡당 2500만~2600만원에 책정됐는데요. 그 전년에 분양했던 단지들과 비교하면 3.3㎡당 700만원가량 오른 가격이었습니다. 같은 곳에서 분양했는데 1년 만에 이렇게 오른 겁니다. 분양가상한제가 걸렸는데 어떻게 이렇게 오를 수 있었을까요.

분양가상한제의 구조 때문에 그렇습니다. 결국 땅값입니다. 지도의 A2블록과 A5블록을 보면 공공에서 이 땅을 팔 때 최저입찰가를 3.3㎡당 1200만원대로 제시했습니다. 그럼 땅값보단 비싸게 아파트를 분양해야겠죠. 땅값은 원가니까요. 그래서 아파트는 3.3㎡당 1800만원대에 분양이 이뤄졌습니다. 그런데 바로 옆에 있는 A4블록과 A7블록은 토지입찰 최저가가 3.3㎡당 1800만원대였습니다. 그럼 땅값만 해도 앞서 A2, A5블록 아파트의 분양가와 똑같은 수준인 거죠. 그러다보니 A4, A7블록은 3.3㎡당 2500만~2600만원대까지 분양가가 올라가버린 것입니다. 물론 덕은지구는 도시개발사업이어서 최고가낙찰 방식으로 토지를 매각했고, 공공주택지구는 경쟁입찰 방식입니다. 하지만 추첨제라 하더라도 결국 LH가 매각가를 산정하기 때문에 얼마에 땅을 파는지가 중요한 거죠. 그 가격을 보면 분양가가 추정되는 것이고요.

그동안 공급된 공공주택지구의 민간분양 단지들은 인근 지역 아파트와 비교해서 어느 정도 수준이었을까요. 이걸 가지고 3기 신도시의 민간분양 아파트 가격 수준을 가늠해볼 수 있겠죠. 그래서 형진이가 다 정리했습니다.

고양향동의 경우 3.3㎡당 1200만원 수준에 분양이 이뤄졌습니다. 당시 주변 단지, 신축이면서 단지 규모와 주택형의 면적대가 비슷한 단지의 최근 1년 실거래가 평균 대비 70~74%수준이었습니다. 고덕강일의 경우 거의 80% 수준이었고요. 고양지축은 86%까지도 나왔습니다. 이걸 그대로 대입해보면 3기 신도시에서 분양하는 민간분양 아파트의 경우 주변 단지들의 80% 수준이 될 수 있겠죠. 문제는 주변 시세가 자꾸 오르고 있습니다. 그럼 3기 신도시가 분양할 때의 분양가도 오를 수 있겠죠.

이 지도는 위례신도시인데요. 위례 바로 아래가 복정지구입니다. 앞서 복정1지구 사전청약 전용 59㎡ 분양가가 7억이라고 말씀드렸어요. 그런데 위례신도시에 있는 같은 면적대 실거래가가 14억입니다. 사전청약을 하는 공공분양은 LH가 가진 것이기 때문에 7억에 분양하겠지만 나중에 민간이 땅을 사서 분양하는 경우 주변 시세를 일정 부분은 수렴해야 할 것이고, 공공분양보단 높은 가격에 형성되겠죠. 현재로선 전용 59㎡가 9억~10억으로 형성될 수밖에 없는 여건인 것이죠. 결국 LH가 얼마에 땅을 매각하느냐가 관건이라는 것입니다.

참고로 집코노미에선 이달 중 집코노미 멤버십을 만들 예정입니다. 구독버튼 옆에 가입버튼이 생기는 거죠. 가입한 분들만 이용할 수 있는 서비스를 계획하고 있습니다. 회원분들이 요청하는 전문가를 섭외하고, 회원분들의 질문을 전하고, 인터뷰의 풀버전 또한 멤버십에 가입한 분들에게만 공개할 예정입니다. 일부 영상들은 멤버십 회원분들께 먼저 공개해드리고요. 그리고 집코노미에서 이승현 회계사님과 함께 진행하는 절세병법의 경우 멤버십 전용 서비스로 바뀔 예정입니다. 질답 서비스도 멤버십 전용으로 이관할 예정이고요. 가격은 아주 저렴하게 책정했습니다. 지속적으로 다시 공지드리겠습니다.

오늘 제가 준비한 이야기는 여기까지입니다. 사전청약은 다음주 목요일 진행됩니다. 많은 행운이 깃드시길 바라고, 코로나19 4차 대유행이 온 만큼 건강 관리에 각별히 주의하시기 바랍니다. 시청해주셔서 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩