11.4만호 전세형 공급 현실성 있나? 재원 조달은?[일문일답]

"규제 완화가 근본적인 공급대책 아니다"
"저소득층 공급물량 줄지 않는다…다양한 임대 공급"

김현미 국토부 장관이 19일 정부서울청사 브리핑실에서 서민, 중산층 주거안정 지원방안을 발표하고 있다.(사진=연합뉴스)

정부가 전세난을 해결하기 위해 앞으로 2년간 전국에 11만4100가구의 전세 위주 공공임대를 공급한다. 3개월 이상 공실인 공공임대를 무주택자라면 소득 수준에 관계 없이 다 풀기로 했다. 민간건설사와 매입약정을 통해 다세대, 오피스텔 등 신축 건물을 사전에 확보해 서둘러 공공임대로 공급한다. 공공전세라는 새로운 유형의 임대주택도 내놓는다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 정부 서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하며 '서민·중산층 주거안정 지원방안'을 발표했다. 이번 대책의 실효성에 대해서는 정부는 효과를 볼 것으로 기대했다. 재원 조달에 대해서는 재정-LH-입주민 3자간 균형있는 재원 분담을 원칙으로 하겠다고 밝혔다. 다음은 이번 대책과 관련된 국토교통부와의 관련 일문일답이다.

▶2021~2022년에 11.4만호를 전세형으로 공급한다고 하는데, 현실성 있는 숫자인지?

"공공임대 공실은 기존에 있던 주택을 공급하는 것이다. 신축 매입약정, 비주택 공실 리모델링 등은 신규 사업이 아니라 이미 LH, SH 등에서 진행하고 있다. 신축 매입약정은 대기 사업자도 많고, 비주택 공실 리모델링은 기존 상가·오피스 외에도 다양한 비주택 공실을 매입함으로써 물량 확보가 가능할 것으로 판단한다."

▶2021년 상반기 서울 공급물량은 얼마 안 되는데? 당장의 전세시장 안정에는 효과가 없는 것 아닌지?

"신축 주택을 추가 공급하는 것 이외에도 현재 건설 중이거나 건설 예정인 주택을 매입하거나저리 대출을 지원해 전세형으로 공급하는 방안을 추진한다. 또한 2020년 12월부터 5000호에 이르는 공공임대 공실을 전세형으로 공급한다. 단기적으로 전세공급 물량이 증가해 전세시장 안정에 도움이 될 수 있을 것으로 판단한다."

사진=연합뉴스

▶아파트를 중심으로 전세가격이 상승하고 있다. 그런데 정작 아파트에 대한 공급 확대책은 없는데?

"2019년 서울 아파트 착공이 역대 최고치를 기록하는 등 현 정부의 공급 대책이 가시화되고 있다. 2023년 이후에는 아파트 공급이 원활하게 이루어질 전망이다. 공사기간(2년 반~3년) 등을 고려 시 아파트를 준공물량을 단기에 확대하는 것은 쉽지 않다. 매입약정형 확대, 공공 전세 주택 도입 등을 통해 아파트를 대체할 수 있는 더 넓은 평형의 품질 좋은 주택을 전세형으로 집중 공급할 수 있다. 이를 통해 아파트 전세수요를 분산시키고자 한다. 중산층까지 입주 대상을 넓힌 ‘질 좋은 임대주택’을 통해 중산층의 전세수요도 일부 흡수할 수 있을 것으로 본다."

▶ 3개월 이상 공실 상태인 공공임대가 많은데, 그간 공공임대 운영․관리에 문제가 있었던 것 아닌지?

"입주자격 완화, 시설개선 및 그린 리모델링 등을 통해 6개월 이상 장기 공가를 최소화하기 위해 노력하고 있다. 통상 6개월 이상 장기 공가를 최소화하기 위해 체계적으로 관리했다. 단기적 수급불안이 우려되는 등 전월세 시장 상황을 감안해 가급적 많은 주택이 공급될 수 있도록 3개월 이상 공가를 활용하겠다. 칸막이로 구분되어 있던 공급기준이 하나로 통합되어 수급 미스 매치를 해소하는데 기여할 것으로 전망된다."

▶ 공가는 대부분 좁거나 노후되거나 입지가 열악한 곳일텐데, 소득․자산요건을 배제한다고 해서 수요가 있겠는지?

"소득․자산과 관계없이 전국 무주택 임차가구는 약 789만 가구로 추정돼 수요는 충분한 것으로 판단한다. 최근 1인가구의 급격한 증가 등으로 소형주택에도 수요가 있을 것으로 전망된다. 노후 주택에 대해서는 시설개선, 그린 리모델링 등을 통해 주거환경을 개선하고 있다. 이번에 발표한 질 좋은 평생주택 추진방안에 따라 노후 공공임대 종합정비를 통해 체계적으로 개선을 추진할 예정이다."

▶공공임대 공실은 입주 대기자가 있는 물량 아닌지?

"공실 임대주택은 수시모집을 하거나 입주대기자들과 직접 매칭시키는 방식으로 해소 중에 있다. 3개월 이상 비어있는 공실은 주택 위치, 평형, 유형 구분 등에 따라 수요-공급의 미스매치인 경우가 많아 현시점에서는 대기자가 거의 없다고 볼 수 있다. 저소득층의 입주기회를 보장하기 위해 입주경쟁이 발생하는 경우 소득수준에 따라 입주자를 선정할 예정이다."

▶공공임대 공실을 소득 자산요건을 배제하여 공급하는 것은 저소득층을 대상으로 하는 공공임대 취지에 어긋나는데?

"우선 현행 기준에 따른 소득․자산 요건으로 공가를 신속히 공급하고, 이후에도 남은 공가 중 대기자가 없는 3개월 이상 공가에 대해 소득․자산요건을 배제하여 공급할 계획이다. 다음달 통합 모집하는 물량에 대해 한시적으로 적용하겠다. 기존 입주계층의 입주기회를 충분히 보장할 수 있도록 경쟁 발생시에는 소득 수준에 따라 입주자를 선정할 계획이다. 기본 4년까지만 거주할 수 있도록 하고, 4년 후에는 기존 소득․자산요건을 충족하는 대기자가 없는 경우에만 추가 재계약이 가능토록 할 예정이다. 이 경우 최대 6년까지 거주가 가능하다."

사진=뉴스1

▶지금부터 매입약정을 체결하더라도 절대 공기 소요로 인해 2021년에는 신축 주택 공급이 불가능한 것 아닌지?

"매입약정은 LH SH 등이 이미 추진 중인 사업 유형이다. 추진 체계가 갖춰져 있는 사업이다. 지자체의 주택건설사업계획 통합심의를 활성화해 인허가 소요 기간을 9개월에서 5개월 정도로 최대한 단축할 수 있다. 매입약정이 체결되면 즉시 사전 입주자 모집을 시행할 예정이다. 매입약정에 참여하는 토지주나 건설 사업자에게는 인센티브도 부여된다. 이전에 비해 민간 참여도 활발할 것으로 기대한다."

▶숙박 시설 전환이 지금 전세난에 도움이 될 것인지?

"5·6대책 및 8·4대책에서 숙박시설을 주거용으로 전환해 사용하는방안에 대해 발표한 바 있다. 여러 선도사업을 추진하고 있다. 숙박시설은 주로 도심 내 위치하여 입지가 우수하고, 주거시설과 유사하여 신속한 공급이 가능하다."

▶비주택 공실 리모델링 사업의 대상은? 공장도 대상인지?

"준공 운영 중인 상가 오피스 숙박시설 외에도 건설 중인 건물의 용도전환, 설계변경 등을 통해 주거용으로 전환할 수 있다. 공장 등 주거용으로 활용하기 부적합한 유형의 건물은 현재 매입 대상으로 검토하고 있지 않다."

▶분양가상한제, 재건축초과부담금 등 규제 완화가 근본적인 공급대책 아닌지?

"분양가상한제, 재건축초과부담금 등은 정비사업 추진으로 인해 과도한 이익이 발생해 투기수요가 쏠리는 것을 방지하기 위한 최소한의 규제다. 공공성 기여도를 높인 공공재개발 재건축 등을 통해 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 지원 중이다. 공공재개발은 60여개 이상의 조합이 신청하고, 공공재건축도 15개 단지가 관심을 보이는 등 차질 없이 추진되고 있다."

▶ 통합 공공임대주택의 소득요건을 확대함에 따라 기존 저소득층을 위한 공급물량이 줄어드는 것 아닌지?

"기존 저소득층의 물량이 줄어들지 않도록 로드맵상 계획인 연평균 7만호에 더하여 공급물량 순증을 추진한다. 2022~2025년 연평균 1000호에 더 추가될 예정이다. 기존 영구․국민임대 입주대상인 기준 중위소득 100% 이하 가구에게 공급호수의 60%를 우선공급할 계획이다. 2018~2019년 건설형 공급물량 중 30%를 차지했던 영구․국민임대가 2배 증가하는 효과다. 저소득층의 입주기회를 보장하기 위해 배점기준에 소득기준을 신규 도입해 소득이 낮을수록 높은 점수를 부여할 계획이다."

▶질 좋은 평생주택 공급을 위해 추가 소요되는 재원은? LH 재무구조가 나빠지는 것은 아닌지?

"2021년 통합 공공임대주택 선도단지로 6곳 약 4000호를 추진할 계획이다. 이 중 전용 60~85㎡의 중형주택은 약 1000호를 공급한다. 전용 60~85㎡의 중형주택을 신규 도입함에 따른 재정 추가소요액은 2021년 약 110억원(출자 약 50억원)이며, 중형주택을 점차 확대 공급함에 따라 2025년에는 약 7300억원(출자 약 3600억원) 소요될 전망이다. 재정-LH-입주민 3자간 균형있는 재원 분담을 원칙으로 LH 등 사업자 의견수렴을 통해 재정지원 기준을 마련했다. LH 등의 공공주택사업자도 분양주택, 택지개발 사업 등을 통한 수익으로 일부 손실을 보전할 수 있을 것으로 본다."

▶중산층까지 정부가 임대주택을 공급해야 하는지?

"그간 공공임대주택은 저소득층 집단 주거지로 인식되어 사회적 단절이 발생하는 등의 문제가 있었다. 소득요건이 가장 낮은 영구임대주택의 경우 부정적 인식이 가장 심하고, 신규 공급시 인근 주민이 반대하는 문제가 여전했다. 중산층만을 위한 임대주택을 공급하는 것은 아니며, 일정 수준 소득요건 상향을 통해 일부 중산층도 포함하게 된다. 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지를 조성하고자 하는 것이다. 공급물량 순증을 추진하고, 영구․국민임대 입주대상인 기준 중위소득 100% 이하 가구에게 공급호수의 60%를 우선공급하는 등 저소득층에 대한 공급물량이 줄어들지 않도록 할 계획이다."

김하나 / 안혜원 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com