창원 아파트값 뛰는 진짜 이유는…취득세·탈원전 덕?

조선업체들의 잇단 수주 소식과 입주 물량 감소로 집값이 뛰고 있는 경남 창원 의창구의 한 대단지 아파트. /네이버 거리뷰

요즘 경남 창원에서는 사람들이 둘 이상만 모이면 부동산 이야기를 꺼낸다고 합니다. 줄곧 내리막을 보이던 집값이 오랜만에 오름세를 보이고 있기 때문입니다.

창원은 한때 한강 이남에서 가장 집값이 비싼 동네로 불렸던 지역입니다. 창원산업단지가 워낙 잘나갔기 때문입니다. 그러나 지역 기반산업인 조선·자동차가 부진해지고 원전 산업까지 흔들리면서 집값도 침체의 늪에 빠져들었습니다.

이랬던 집값이 다시 상승 흐름을 보이는 것은 5년 만입니다. 갑자기 창원지역의 부동산 시장이 호황을 보이는 이유는 무엇일까요? 일각에선 조선업 경기가 살아난 덕분이라고 분석하기도 합니다. 하지만 이 내용만으로 현재의 급등세를 설명하기에는 조금 부족합니다. 여전히 탈원전 정책은 진행형이고 자동차 산업도 회복하지 못했습니다.

집을 아무리 많이 구입해도 취득세율은 1%

현지 시장에서 꼽는 이유는 바로 ‘취득세’입니다. 종전에는 4주택 이상에만 중과세율 4%를 적용했고, 3주택까지는 주택가액에 따라 취득세율이 1~3%였습니다. 하지만 7·10 부동산 대책으로 세제 개편이 이뤄지면서 지금은 비조정지역인 지방 중소도시에서도 △2주택자 1~3% △3주택자 8% △4주택 이상 12% 등으로 취득세율이 높아졌습니다.

창원의 저가 아파트들은 1%의 취득세율을 적용받습니다. 공시가격 1억원 미만에다가 재개발 구역으로 지정되지 않은 주택은 아무리 많이 사더라도 주택 수에 합산되지 않기 때문입니다. 따라서 취득세율이 1% 밖에 되지 않습니다. 이 정도로 값이 낮은 주택들은 투기의 대상이 되기는 어렵다고 본 겁니다. 갭투자자들은 이 조항을 놓치지 않았습니다. 창원의 저가 아파트들이 1%의 취득세율을 적용받자 서울 부산 등 전국 각지에서 투자자들이 몰려들었습니다.

창원 성산구의 한 중개업소 대표는 ”사파동의 무궁화 아파트나 상남동 대동·삼익, 신월동 은아아파트 등에 법인이나 다주택자들이 몰려들고 있다“며 ”이 곳에만 집을 14채, 15채씩 갖고 있는 사람들도 있다“고 전했습니다.

재건축 기대감이 있는 창원 신월동의 한 아파트 단지 전경. /네이버 거리뷰

지은 지 30년 넘은 성산구 상남동의 대동아파트 전용 49㎡는 이달 실거래가가 2억원에 다다랐습니다. 올 초만 하더라도 1억원 중반대선에 매매가격이 형성돼 있었지만 1년도 안돼 집값이 4000만~5000만원 뛰었습니다. 신월동 은아의 같은 면적 아파트는 실거래가가 2억원을 넘어섰습니다. 이달 초 2층짜리가 2억4500만원에 거래됐습니다. 올해 1월까지만해도 1억3000만원~1억4000만원선에서 매매가격이 형성됐지만 1년도 안돼 집값이 1억원 넘게 급등했습니다. 현재 호가는 2억7000만원을 넘습니다.

이들 아파트는 오래된 아파트지만 재건축 조합이 설립되기 전 단계라 2억원짜리 아파트를 구매한다고 해도 취득세가 200만원 정도에 불과합니다. 다주택자라면 원래 1600만~2400만원을 내야 하지만 2000만원 가량을 감면받는 셈이죠.

창원 아파트값 뛰는 진짜 이유는…취득세·탈원전 덕? [안혜원의 이곳저곳]

창원 지역 아파트를 주로 매수하고 있는 한 법인사업자는 ”취득세 때문에 투자를 접었다가 최근 창원에서 공시가 1억 미만 재건축 미지정 아파트는 1%의 세금만 부담하면 된다는 소식을 접하고 매주 창원으로 임장을 가 저가 아파트들을 매수하고 있다"며 "10월까지만 해도 매매가 아주 힘들진 않았는데 11월 들어서는 투자자들이 많이 들어오고 집주인들의 콧대가 높아져 계좌 받기도 어렵다"고 말했습니다. 이 법인사업자는 저번주에도 가음동에서 아파트 한 채를 계약했다고 합니다.

이처럼 창원이 다주택자들의 저가 아파트 쇼핑지로 전락하면서 집값 상승세도 가팔라지고 있습니다. 통계를 보면 알 수 있습니다. 한국감정원에 따르면 창원의 아파트값 주간 변동률은 지난달 초 전주 대비 0.02% 수준에서 이달 초 0.22%로 치솟았습니다. 이달 둘째주(9일 기준)엔 0.80% 상승해 2012년 5월 통계 작성 이후 최고치를 경신했습니다. 성산구(1.57%) 의창구(1.07%) 마산회원구(0.44%) 진해구(0.41%) 등 창원 대부분 지역이 역대 최고 상승률을 나타내고 있습니다.

신축 아파트는 '10억 클럽' 넘보는 중…왜?

그렇다면 현재 창원에선 저가 소형 아파트 값만 뛰고 있는 걸까요? 그건 아닙니다. 신축 아파트 전용 84㎡ 매매가는 작년 말 대비 2억~3억원씩 올라 10억원대를 넘보고 있는 수준입니다. 어지간한 서울 외곽이나 수도권 입지 좋은 지역 아파트 값에 버금가는 수준입니다.

올해 4년차 아파트인 창원 의창구 용호동 ‘용지더샵레이크파크’ 전용 84㎡는 지난달 말 신고가인 9억5000만원에 손바뀜했습니다. 직전 거래가(8억5000만원)보다 1억원 올랐습니다. 올초까지만 해도 7억원대 초반에 실거래된 주택형입니다. 같은 단지의 전용 60㎡가 이달 초 신고가인 7억원에 거래됐습니다. 현재 호가는 전용 84㎡가 10억~12억원, 전용 60㎡는 7억~7억8000만원 수준입니다.

인근 ‘용지아이파크’도 전용 84㎡가 지난달 말 9억4800만원에 매매됐습니다. 작년 12월엔 7억3000만원에 거래됐던 주택형으로 올 들어 2억원 이상 오른 것입니다. 인근 중개업소들은 용지공원 근처 단지들은 최근 하루에도 1000만~2000만원씩 호가가 오르고 있다고 이야기 합니다.

이들 주택은 여러채를 보유할 경우 취득세율이 8~12% 수준으로 매우 높습니다. 그런데도 불구하고 매수세가 붙는 이유는 무엇일까요? 아이러니하게도 높은 취득세율 때문에 고가 단지들의 공급이 막혔기 때문입니다. 향후 새로 신축 아파트를 구입하려면 취득세만 1억원 전후로 들어가게 됩니다. 지금 6억원 짜리 집을 팔고 향후 이 집을 같은 값에 다시 산다고 해도 들어가는 돈이 6억5000만원에서 6억7000만원 가까이 됩니다. 각종 다른 세금과 중개수수료까지 지불한다면 6억원짜리 아파트를 7억원에 사야하는 셈입니다. 이미 취득한 주택을 내놓지 않고 보유하는 이유입니다.

창원에 아파트를 4채 소유한 집주인 이모 씨(61)는 “2~3년 전 창원 집값이 내리막을 타고 있을 때 하나 둘 씩 사모은 아파트가 4채가 됐다”며 “당시에는 집값도 싸고 세금도 크지 않았지만 향후 새로 집을 사려면 취득세만 억 단위가 될 것 같아 집을 보유하고 있으려 한다. 어차피 전세금이 대폭 올라 집에 들어가는 돈이 생각보다 많지 않고, 팔려고 해도 양도소득세가 1억원 이상 들어간다고 해 나중에 딸과 아들이 시집과 장가갈 때 하나씩 물려줄 생각”이라고 했습니다. 그는 세입자들에게 보증금을 받아 수익형 상가에 재투자할 생각입니다.

이 씨가 매물을 내놓지 않기로 결심한 까닭에는 앞으로 창원 집값이 더 오를 것이라는 판단도 작용했습니다. 그간 크게 저평가됐던 터라 앞으로 상승 여력이 더 남았다고 판단한 데다가 향후 창원지역에 입주물량이 적다는 점도 참고 요인이 됐습니다. 창원의 신규 입주 물량은 2018년 1만3000여 가구, 2019년 1만여 가구에서 올해 3400여 가구로 감소했습니다. 내년엔 입주 물량이 564가구에 불과합니다.

일감 잃은 자산가들도 부동산시장에 러시

탈원전 기조로 원전 관련 사업을 해오던 자산가들이 수익원을 찾지 못하고 있다는 점이 영향을 미쳤다는 분석도 있습니다. 그간 창원 경제를 이끌던 주 산업은 원전이었습니다. 창원 소재 원전 설비 업체인 두산중공업 종사자들과 280여 원전 협력사, 또 그 아래서 재하청을 받는 협력사 사장님들이 창원 내 주 자산가 집단이라 할 수 있습니다. 하지만 3년 전부터 탈원전 정책이 시작되면서 두산중공업 내 임직원들은 대거 감원됐고 협력업체들도 일감을 잃었습니다.

앞으로 수익을 창출할 길이 막혀버린 자산가들이 부동산으로 눈을 돌리기 시작했다는 얘기도 있습니다. 창원은 비규제 지역이라 아직은 세금 부담이 덜한 데다 대출 규제에서 상대적으로 자유롭다는 장점이 있습니다. 원전 설비를 검사하는 장비를 생산하는 U업체 대표 양모 씨(60)는 “사업에 투자하려고 쌓아뒀던 현금을 부동산으로 돌렸다”며 “탈원전 이후 수익성이 줄어 사업에 재투자하는게 무의미하다고 판단해 차라리 부동산으로 시세 차익을 얻거나 세를 받으며 노후를 준비하는 게 낫겠다고 판단했다”고 설명했습니다.

이처럼 창원 시장에선 여러 목적의 투자 수요가 뒤섞이면서 거래량이 폭증하는 수준입니다. 국토교통부 자료를 보면 성산구의 경우 8월까지만 해도 한 달 동안 289건의 아파트 매매가 이뤄졌습니다. 그 다음달인 9월에는 414건으로 증가하더니 10월에는 763건을 기록했습니다. 의창구도 마찬가지입니다. 8월 206건에서 10월 355건으로 껑충 뛰었습니다.

안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com