외국인의 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 건축물 거래량이 지난 8월 연중 최고치를 기록했다. 각종 부동산 규제 등의 여파로 전체 거래량이 전달대비 27%가량 줄었지만 외국인들은 계속해서 알짜 매물을 사들였다.
4일 한국감정원에 지난 8월 한달간 외국인의 강남4구 건축물(아파트·단독·다세대·오피스텔 등) 거래는 133건으로 집계됐다. 전월(126건)보다 5.5%가 더 늘었다. 올해 들어서 최고치다. 1월 97건에서 지난 3월 51건까지 줄었던 거래량은 4월부터 다시 증가세로 돌아섰다. 7월 들어 다시 100건을 넘어서더니 증가세가 지속되고 있다.
구별로는 서초구가 59건으로 가장 많이 거래됐고, 강남구(41건), 송파구(23건), 강동구(10건) 순이었다.
이 같은 증가세는 전체 건축물 거래가 줄어드는 추세와 대조된다. 8월 서울 전체 건축물 거래량은 2만8255건으로 전달 4만7142건에 비해 40.0%급감했다. 강남4구만 놓고 보면 6058건이었다. 전달 8270건에 비해 26.7%줄어든 수준이다. 대출·세금 규제가 강화되면서 다주택·법인 투기수요 진입이 차단됐고, 코로나에 따른 경기침체 우려로 실수요 매수세도 주춤해졌기 때문이다.
6·17, 7·10 대책 등 각종 규제와 코로나19 재확산으로 인해 국내 건축물 시장의 매수세가 주춤해진 상황에서 외국인들은 미래가치가 높은 강남권 등의 알짜 매물을 선별해 사들인 것이다. 한 중개법인 대표는 “국내 다주택자와 법인이 매물을 내놔야 하는 상황에 몰리자 강남권의 수익률 좋은 부동산 매물을 찾는 외국인이 많다”고 전했다.
비거주 외국인은 외국에 집이 여러채 있더라도 국내에 1채의 주택을 구입할 경우 다주택자 규제를 받지 않는다. LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 등의 규제도 비켜간다.
내국인에 대한 역차별이란 반발이 거세지면서 외국인의 부동산 규제를 강화해야 한다는 목소리가 힘을 얻는다. 정일영 더불어민주당 의원과 조경태 국민의힘 의원, 이용호 무소속 의원 등은 각각 외국인 취득세율을 높이는 규제 법안을 발의했다.
정부의 강한 대출 규제에도 불구하고 서울에서 15억원 넘는 아파트 매매가 증가한 것으로 나타났습니다. 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지했음에도 매매가 늘어난 건 무슨 이유일까요? 전문가들은 다주택자들의 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상에 무게중심을 두고 있습니다. 또 서울 아파트 가격이 앞으로 계속 오를 것이라는 기대감, 전셋값 급등 그리고 식을 줄 모르는 청약열기와 점점 높아지는 청약점수도 한 몫을 한 것 같습니다. 구체적으로 체크해보겠습니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템과 부동산정보제공업체 경제만랩에 따르면 올해 1~8월 서울에서 15억원을 초과한 아파트 매매 건수는 4870건이었습니다. 작년 같은 기간(4068건) 대비 19.7% 늘었습니다. 정부는 작년 12·16 대책을 통해 투기지역·투기과열지구 등 규제지역에서 시가 15억원을 초과하는 초고가 주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지했습니다. 쉽게 말해 15억원 초과 아파트를 살 수 있는 대출 창구를 막아버린 것이죠. 당시 부동산 업계에선 15억원을 넘는 집을 사면서 대출을 끼지 않는 경우가 거의 없었습니다. 때문에 초고가 주택에 대한 매매가 완전히 얼어붙을 것으로 내다봤죠. 그런데 정반대로 매매량이 20%나 늘어난 겁니다. 올해 8월까지 서울 25개 구 가운데 15억원을 초과하는 아파트 매매가 발생한 자치구는 18곳으로 조사됐습니다. 이 중 강남구만 제외하고 나머지 17개 구에서 작년 같은 기간보다 증가했다. 강남구는 1396건으로, 작년 같은 기간(1559건)보다 10.5% 감소했습니다. 그럼에도 숫자만 보면 상당한 거래건수를 나타냈습니다. 토지거래허가구역까지 있는 점을 고려했을 땐 상당한 수치죠. 서대문구는 2건에서 29건으로 늘어 증가 폭이 14.5배에 달했습니다. 동작구는 6건에서 47건으로, 성동구는 49건에서 184건으로 증가해 각각 7.8배, 3.8배로 뛰었습니다. 중구(2.4배), 마포구(2.3배), 광진·종로구(2.2배), 영등포구(2.0배)도 2배 이상 늘어났습니다. 예를 들어 준공 3년차인 서울 서대문구 북아현동 e편한세상신촌2단지 전용 84㎡는 올해 6월 17일 처음으로 15억원(17층)에 매매 계약된 이래 지난 7월31일 16억500만원(11층)까지 오름폭을 확대했습니다. 입주 10년차인 서울 동작구 흑석동 흑석한강센트레빌 전용 84㎡은 작년 12·16 대책 직전인 12월10일 14억9500만원(16층)까지 올랐으며 지난달 1일 10층이 15억4000만원에 손바뀜 했습니다. 전문가들은 올해 6·17대책과 7·10대책을 통해 다주택자를 겨냥한 초강도 부동산 규제가 나오면서 신축 아파트를 중심으로 한 똘똘한 한 채 선호 현상이 심화했기 때문인 것으로 보고 있습니다. 이와 함께 강도 높은 23번의 규제에도 불구하고 서울 아파트 가격이 좀처럼 꺾이지 않는 점도 영향을 미친 것으로 보입니다. 풍부한 유동성을 바탕으로 집값이 버티기에 들어가자, 실수요 중심으로 아파트 매수에 나선 것입니다. “지금 안사면 강남권 입성이 더 어려워질 수도 있다”는 조바심이 작용한 것이죠. 주택임대차 3법이 지난 7월 말 시행된 후 전셋값이 급등한 것도 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 계약갱신청구권, 전·월세상한제 등 임대차법 시행으로 전세매물이 자취를 감췄습니다. 전세 공급이 수요보다 줄어들면서 가격은 급등했죠. 튀어오른 전셋값은 집값을 받쳐주는 대들보 역할을 했습니다. 집값 급등으로 인해 전세가율이 50% 수준이었는데, 전셋값 급등으로 매매가격과 전세가격 사이의 ‘갭’이 줄어들자 전세를 끼고 아파트를 매수하는 상황이 재현됐습니다. 게다가 새로 시행된 계약갱신청구권으로 인해 아파트를 매수하려면 전세를 끼고 사야만 수월하게 계약을 맺을 수 있는 상황이 되어버렸습니다. 강남권 갭투자를 막겠다며 정부가 남발한 정책들이 오히려 강남권에서 다시금 갭투자를 할 수 있는 여건을 조성해준 것이죠. ‘규제의 역설’이란 이런 때 쓰는 말일까요. 이뿐만이 아닙니다. 서울에선 아파트 매매가와 전세가만 급등한 게 아닙니다. 청약경쟁률도 급등했죠. 부동산114에 따르면 올 1~9월 서울의 아파트 청약결쟁률이 평균 68대 1에 달했다고 합니다. 역대 최고였던 2001년(61.5대 1)보다 높은 수치입니다. 오는 12월까지 분양 물량이 많지 않고 청약 열기가 지속하는 점을 고려하면 올해 역대로 가장 높은 청약 경쟁률을 기록할 가능성이 큰 상황입니다. 이제 서울에서 아파트를 분양할 때 경쟁률 100대1은 놀랄 일도 아닙니다. 지난달 수색증산뉴타운(재정비촉진지구)에서 분양한 ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’의 경우 10개 주택형 가운데 3개가 1000대 1이 넘는 경쟁률을 기록했습니다. 민간택지 분양가상한제 부활로 보다 저렴한 가격에 공급되는 아파트에 대한 기대감이 높아지면서 청약 시장에 수요 쏠림이 나타난 것으로 보입니다. 청약 경쟁이 치열해지면서 당첨 가점도 고공 행진하고 있습니다. 부동산114가 올해 9월까지 청약을 받은 서울 민간분양 아파트 일반공급 6148가구의 당첨 가점 평균을 구간별로 분석해봤습니다. 그 결과 60점 초과 70점 이하 구간의 가구 수가 3500가구(56.9%)로 가장 많았습니다.재건축 규제와 민간택지 분양가상한제 등으로 주택 공급 감소가 예상되는 강남권 3구(강남·서초·송파구)의 경우 올해 최저 평균 가점이 작년 같은 기간 점수(25점)보다 높아진 46점으로 조사됐습니다. 또 만점 당첨자가 없었던 작년과 달리 올해는 동작구 흑석리버파크자이, 양천구 신목동파라곤 2개 단지의 분양가 9억원 이하 주택형에서 만점통장(84점)이 등장하기도 했습니다. 배우자와 자녀 둘을 둔 4인가구라도 해도 받을 수 있는 최대 점수가 57점입니다. 30대 젊은층은 청약점수 대결로 내 집 마련이 거의 불가능하다고 해도 과언이 아닙니다. 30대를 중심으로 ‘패닉바잉(공황구매)’ 현상이 나타난 것도 다 이유가 있는 겁니다. 9월까지는 분양승인을 서둘러 상한제를 적용받은 아파트가 없었습니다. 하지만 이후 상한제 적용 주택이 나올 경우 가점 경쟁은 더욱 치열해질 전망입니다. 청약 당첨권 점수를 더 오를 가능성이 높습니다. 대출 규제에도 불구하고 증가한 15억원 초과 아파트 매매량, 강도 높은 규제에도 불구하고 버티기에 들어간 서울 아파트 가격, 여기에 전세난과 치열해진 청약경쟁까지... 서울이라는 성이 점점 난공불락의 요새처럼 변하고 있는 것 같습니다. 그렇다면 가점이 낮을 수밖에 없는 젊은 층은 어디를 노려야 할까요. 물량이 대거 공급되면서 서울보다 경쟁이 상대적으로 낮을 것으로 예상되는 3기 신도시 사전청약이 내 집 마련의 틈새시장일 것으로 보입니다. 이밖에 수도권의 주요 핵심 교통망 주변 아파트를 서울보다 상대적으로 낮은 가격에 매수한 뒤 단계적으로 서울 아파트로 갈아타는 것도 전통적인 전략 중 하나입니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 분들은 이번 연휴기간 동안 신중하게 전략을 점검해보는 시간을 가져보는 것도 좋을 것 같습니다. 모든 분들이 보다 나은 주거환경에서 마음 편안하게 사는 날이 오길 바라봅니다.최진석 기자 iskra@hankyung.com
내년 시행 예정인 주식 양도소득세 부과 대상 확대를 놓고 기획재정부의 고민이 커지고 있다. 세금 부담이 커지는 투자자의 반발은 물론 여당에서도 "확대 계획을 철회하라"고 압박을 하고 있어서다. 기재부는 아직 "계획엔 변동이 없다"고 버티고 있지만 다음달 국정감사에서 논란이 커지면 물러설 가능성도 있다. 부과 대상 확대는 유지하되 특수관계인 규정을 완화하는 '절충'이 이뤄질지 모른다는 관측도 나온다. "양도세 확대 철회하라" 압박 키우는 여당 지금은 코스피와 코스닥 단일 종목을 10억원 이상 보유해야 '세법상 대주주'로 보고 양도차익에 양도세를 낸다. 그런데 내년부터는 3억원 이상으로 낮아진다. 이 기준에 해당되는 사람들은 지방세 포함 최대 33%의 양도세를 내야 한다. 증권시장에선 양도세 확대로 과세를 피하기 위해 연말 대규모 주식 매도 사태가 벌어지고, 모처럼 살아나는 주식 시장이 위축될 것이란 우려가 나오고 있다. 여당도 공세에 가세했다. 김병욱 더불어민주당 의원은 지난달 29일 기자회견을 열고 대주주 요건 확대 정책 시행 유예를 기재부에 요청했다. 이에 대해 정부가 '불가' 입장을 지키는 이유는 다음과 같다. 우선 대주주 요건 확대는 수년전부터 예고된 사안인데 이제 와서 바꾸면 정부 정책의 예측 가능성과 신뢰도가 떨어진다는 점이다. 대주주 요건 확대는 2017년 세법 개정으로 확정됐다. 주가 하락 공포도 과장됐다는 게 기재부 입장이다. 기재부 관계자는 "최근 주가가 조금 하락하긴 했지만 이는 대주주 요건 확대 때문이라 보기 어렵다"며 "미국 주식시장 불안과 그간 주가가 많이 오른 데 따른 조정 분위기 형성이 주요 원인"이라고 말했다. 이어 "대부분 증권시장 전문가들도 제도 변화가 주식 시장에 미치는 영향은 제한적이라고 진단하고 있다"고 덧붙였다. 특수관계인 규정 완화 등 절충 이뤄질수도 다만 기재부 관계자는 "금융시장을 계속 주시하며 대주주 요건 확대 여부를 고민해보겠다"고 말했다. 제도 변화 가능성을 열어놓은 셈이다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 국면에서도 주식 투자를 크게 늘린 개인투자자들의 의욕을 정부가 꺾으면 안 된다는 여론이 부담되기 때문이다. 정부가 물러선 선례도 있다. 정부는 지난 6월 2023년부터 주식 양도세를 모든 투자자로 확대하는 정책을 발표했는데 이때도 개인투자자의 불만이 터져나왔다. 그러자 문재인 대통령은 "제도 개선을 하되 주식시장을 위축시키면 안된다"고 주문했다. 기재부는 결국 주식 양도세를 낼 때 적용하는 기본공제액을 2000만원에서 5000만원으로 대폭 올렸다. 절충안이 마련될 가능성도 있다. 금융시장에선 "대주주 요건 확대가 불가피하다면 '특수관계인 규정'이라도 완화해달라"는 목소리가 나온다. 특수관계인 규정은 양도세 과세 대상을 정할 때 본인은 물론 배우자와 직계존비속(부모, 자녀, 조부모, 손자·손녀 등)이 갖고 있는 주식까지 합산하는 제도다. 가령 삼성전자 주식을 2억원어치 보유한 투자자도 부모가 이 주식 1억원어치 이상을 갖고 있다면 내년부터 과세 대상이 된다. 금융투자협회 관계자는 “특수관계인 규정은 부모와 자식, 조부모 등이 생계를 함께하던 시대에 만들어진 것으로 시대에 뒤떨어진 제도"라며 “같이 살지도 않는 부모와 자식이 어떤 주식을 얼마나 갖고 있는지 파악하고 있는 투자자가 얼마나 있겠느냐”고 물었다. 기재부 관계자는 "특수관계인 규정이 불합리한 측면이 있는 건 맞다"고 했다. 대주주 요건 확대는 그대로 가되 특수관계인 규정은 완화하는 식의 제도 변화가 이뤄질지 모른다는 관측이 나오는 이유다. 서민준 기자 morandol@hankyung.com
부동산 세제가 거듭 개정되면서 재개발·재건축 현장에 혼란이 일고 있다. 입주권을 낀 일시적 2주택에 대한 취득세와 양도소득세의 판단 기준이 달라서다. 29일 세무업계에 따르면 지난달 개정된 ‘지방세법’과 ‘소득세법’의 일시적 2주택 인정기간이 2년 이상 차이가 나는 것으로 나타났다. 일시적 2주택이란 1주택자가 ‘갈아타기’를 위해 새집을 사는 경우 기존 주택을 유예기간 안에 팔면 세금을 감면해주는 제도다.양도세(소득세법)의 일시적 2주택 규정은 1주택자가 조정대상지역에서 재개발·재건축 입주권을 매수한 뒤 3년 안에 기존 주택을 판다면 9억원까지 비과세로 처분이 가능하도록 정하고 있다. 일반주택의 경우 지난해 ‘12·16 대책’ 이후 종전주택 처분 유예기간이 1년만 인정된다. 그러나 입주권은 특례를 통해 3년이 적용된다.입주권을 산 뒤 3년이 지나는 동안 기존 주택을 팔지 못했더라도 실수요 목적이라면 비과세를 인정한다. 재개발·재건축 아파트 준공 2년 전후로 살던 집을 팔고 가구 전원이 전입해 1년 이상 거주하는 경우다. 통상 입주권이 실제 새 아파트가 되기까지는 상당한 시일이 걸리는 만큼 유예기간을 넉넉하게 인정하는 것이다. 이땐 기존 주택을 판 뒤 새집으로 2년 이내 전입하지 않거나 1년 이상 거주하지 않을 경우 비과세했던 세액을 추징한다.문제는 취득세(지방세법)를 따질 땐 이 같은 규정이 상충되는 점이다. 정부는 ‘7·10 대책’을 통해 취득세율을 큰 폭으로 올리면서 지방세법에도 처음으로 일시적 2주택 규정을 도입했다. 예컨대 1주택자가 조정대상지역에서 두 번째 집을 산다면 일단 일반세율(1~3%)을 적용했다가 기존 주택을 매각하지 않으면 2주택 중과세율(8%)로 세금을 매기는 것이다. 하지만 취득세를 계산할 때 인정하는 일시적 2주택 기간은 준공 후 1년뿐이다. 양도세와 비교하면 처분시한 짧은 데다 실수요 목적의 추가 유예기간도 인정하지 않는다.세무업계에선 취득세의 입주권 일시적 2주택 규정에 허점이 많다고 보고 있다. 세법이 급변하는 과정에서 면밀한 부분까지 검토하지 않았다는 것이다. 국세청 출신의 한 세무사는 “취득세에 새로 도입된 일시적 2주택은 양도세의 같은 규정을 준용했지만 뼈대만 가져왔을 뿐 보완 조치들을 반영하진 못했다”면서 “급작스럽게 법령을 만든 탓에 선의의 피해자를 구제해주는 규정이 상당 부분 누락됐다”고 말했다전형진 기자 withmold@hankyung.com
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