[집코노미] 일본 도쿄 6년째 공시가격 상승…인구 줄어드는데 '왜'

日 지방 공시지가 27년 만에↑
도쿄 등 대도시는 6년째 올라

일본 도쿄 레인보우브리지. 한경DB

일본 도쿄권 공시지가가 6년 연속 상승했다. 지방 공시지가(도쿄·오사카·나고야 등 3대 도시권 제외한 지역)도 거품경제 붕괴 이후 27년 만에 상승세로 돌아섰다. 인구가 줄면 부동산가격이 떨어진다는 일부 국내 전문가의 주장이 설득력을 잃었다는 지적이 나온다.

◆지방도 상승 대열 동참

일본 국토교통성은 19일 1월1일 시점 공시지가를 발표했다. 가장 큰 특징은 지방의 평균 공시지가가 1992년 이후 처음으로 올랐다는 점이다. 도쿄·오사카·나고야 등 3대 대도시 권역을 제외한 지방의 평균 공시지가가 전년대비 0.4% 올랐다. 일본 언론들은 2014년 3대 대도시권에서 시작된 지가 상승세가 4대 중핵도시(삿포로·센다이·히로시마·후쿠오카)를 거쳐 지방으로 확산됐다고 분석했다. 국토교통성은 “전매 목적의 거래가 이어졌던 버블기와 달리 실수요자 뒷받침해 지가가 올랐다”고 설명했다. 외국인 관광객의 증가로 관광지의 부동산 투자가 활성화된 데다 지방 중심 도시에서 재개발이 활발한 영향이라고 일본 언론들은 분석했다.

다만 고령화·저출산에 따른 인구 감소로 지가가 하락한 곳도 많아 번화가와 농촌지역 사이의 지가 격차는 전보다 더 확대됐다. 일본 47개 광역지자체 중 주택지 공시가격이 오른 곳은 18곳, 상업지 공시가격이 오른 곳은 22곳에 그쳤다. 전체 조사지점 중 48%는 하락했고 19%는 전년과 비슷한 수준을 나타냈다. 인구가 감소하는 지역이라도 재개발이 활발하거나 관광객이 몰리는 곳은 지가가 올랐다. 아사히신문은 “역세권 재개발, 관광객 유무 등에 따른 이극화 현상이 선명하게 나타나고 있다”고 분석했다.

◆대도시권은 일찌감치 상승 전환

도쿄권 공시지가는 올해 2.2% 뛰면서 2%대 상승률을 나타냈다. 지난 2014년 이후 6년 연속 상승세다. 상승폭은 점점 가팔라지고 있다. 2016년 1.1%를 기록하면서 1%대에 올라선 데 이어 2017년 1.3%, 2018년 1.7%의 상승률을 기록했다. 상업지 공시지가가 특히 많이 오른 것이 특징이다. 연도별 상업지 공시지가 상승률은 2016년 2.7%, 2017년 3.1%, 2018년 3.7%, 2019년 4.7% 등이다.

오사카권도 작년 1%대 상승률(1.1%)로 올라선 데 이어 올해 1.6% 상승률을 기록했다. 이곳의 올해 상업지 공시지가 상승률(6.4%)은 도쿄권 상업지 공시지가 상승률을 웃돌았다. 관광객이 몰리는 곳에서 호텔 점포 등의 개발이 활발한 영향이다.

나고야권 올해 공시지가 상승률(2.1%)은 오사카권을 뛰어넘었다. 이곳에서도 상업지역의 공시지가 상승률(4.7%)이 두드러졌다. 곽창석 도시와공간 대표는 “3대 대도시권 공시가격은 아베노믹스가 본격화된 2014년을 전후로 상승전환했다”며 “시간이 흐르면서 상승흐름이 4대 중핵도시를 넘어 지방으로까지 확산하고 있다”고 설명했다.

◆외국인 관광·역세권 재개발이 지가 상승 원동력

일본 언론들은 외국인 관광객 급증, 역세권 재개발 등 2가지를 공시지가 상승의 핵심 이유로 꼽았다. 실제 공시지가가 급등한 곳도 외국인 관광객이 많이 몰리거나 개개발이 진행되면서 편리성이 높아진 역세권이다. 상업지의 공시지가는 삿포로(8.8%), 센다이(10.7%), 히로시마(5.8%), 후쿠오카(12.3%) 등 지방 중핵도시에서 크게 상승했다.

일본 전국에서 가장 비싼 땅도 도쿄 긴자(銀座) 상업지역이다. '야마노(山野)악기 긴자점'으로 1㎡당 5720만엔(약 5억8141억원)을 나타냈다. 올해도 역대 최고기록을 경신했다. 광광객이 몰리고 있는 도쿄 아사쿠사 상업지 공시지가는 34.7% 급등하면서 도쿄권 상승률 1위를 나타냈다.

◆집값 인구 변수만으론 설명 불가능

상황이 이럼에도 국내 일부 폭락론자들은 일본형 집값 폭락이 임박했다고 주장하고 있다. 일본처럼 인구 감소, 고령화 시대가 임박했다는 이유에서다. 그러나 정작 10년전 인구감소 시대에 들어선 일본에선 집값이 일방적으로 하락하는 것이 아니라 상승과 하락을 반복하면서 사이클을 그리고 있다. 일본 공시지가는 1991년 이후 10여년간 내리다가 2000년대 중반 고이즈미 수상 시설 반등했다. 당시 미니버블이란 말이 나올 정도였다. 2008년 전후 리먼 쇼크를 맞아 다시 하락전환했다가 2014년부터 3대 대도시부터 속속 상승전환했다. 고준석 동국대 겸임교수는 “집값은 인구뿐 아니라 소득수준, 공급 등 수많은 변수에 의해 결정된다”며 “인구가 줄더라도 주머니 사정이 넉넉해지면 부동산가격이 오른다는 것을 일본이 보여주고 있다”고 말했다. 또다른 전문가는 “일본을 제대로 모르는 일부 전문가들이 일본의 옛날 이야기만하면서 폭락론을 주장하고 있다”고 지적했다.

이주현 기자 deep@hankyung.com