“‘9·13 주택시장 안정대책’이 부동산시장 열기를 식히는 소나기 역할은 할 것입니다. 하지만 서울 집값 상승을 주도한 베이비부머의 수요를 약화시키긴 힘들 겁니다.”
홍춘욱 키움증권 투자전략팀장(사진)은 14일 ‘제1회 한경 집코노미 부동산 콘서트’에서 ‘베이비부머는 왜 주택 매수자로 변신했나’를 주제로 강연했다. 그는 “임대업자로 변신한 베이비부머가 2016년 이후 서울 집값 상승세를 견인했다”며 “정부는 증세와 대출규제를 통한 포위망 구축으로 집값을 잡고자 했지만 베이비부머는 충분한 자금조달 능력과 퇴직금이라는 무기를 갖고 있다”고 강조했다.
홍 팀장은 2015년 이후 5060세대가 주택시장의 주요 매수자로 등장했다고 진단했다. 2006년 46%였던 월세 비중이 10년 만에 61%로 뛰면서 임대업을 하기 좋은 조건이 마련됐기 때문이다.
홍 팀장은 “현금 5억원을 예금해도 1년 이자가 750만원에 지나지 않자 부동산 임대업으로 노후준비를 하는 5060세대가 늘어났다”고 설명했다. 5060세대는 거주 외 부동산 자산 비중이 33.4%로, 3040세대의 21.7%에 비해 월등히 높다.
여기에 서울의 주택부족 현상이 집값을 더욱 끌어올리는 역할을 했다고 그는 진단했다. 그는 “강남3구 아파트의 46%가 30년 이상 경과된 ‘낡은 아파트’”라며 “중산층이 살 만한 집이 많지 않다”고 지적했다. 또 “작년 강남의 멸실 주택 수가 1만2000가구를 넘어서면서 공급 부족 현상을 심화시켰다”고 강조했다.
다주택자에 대한 종합부동산세 강화 등을 담은 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 발표 직후 열린 ‘제1회 한경 집코노미 부동산 콘서트’에서는 세제 관련 강연에 큰 관심이 집중됐다. 김종필 세무사(사진)는 “종합부동산세 등 보유세 부담이 예상보다 크다”며 “세금 부담이 증가했다고 겁먹고 무조건 매도하는 게 아니라 각자의 보유주택 상황에 따라 세부담 증가분과 시세차익을 비교해 의사결정을 해야 한다”고 강조했다.◆고가 1주택자, 2년 거주 요건 주의김 세무사는 고가 1주택자에 대한 장기보유특별공제 시 ‘2년 거주’ 요건이 추가되면서 양도세 부담이 커졌다고 평가했다. 지금까지는 실거래가 9억원 초과 1주택자는 거주 기간 요건 없이 10년 이상 보유 시 최대 80% 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 하지만 2020년 1월1일 이후 양도하는 주택부터는 2년 미만 거주 시 일반 장기보유특별공제 요건이 15년 보유, 최대 30%로 까다로워진다.김 세무사가 소개한 사례 분석에 따르면 2001년 3억8500만원에 취득한 비거주 1주택의 현재 시세가 17억원이라면 지금 매도 시 장기보유특별공제 80%(4억9505만원)를 적용받아 양도세를 3029만원만 내면 되지만 2020년부터는 일반 장기보유특별공제율 30%(1억8564만원)가 적용돼 양도세가 1억6155만원으로 증가한다.김 세무사는 “이 주택을 계속 보유한 뒤 2020년 팔겠다면 지금보다 시세가 1억9000만원 더 올라야 지금 팔았을 때와 동일한 수익을 얻을 수 있다”며 “2년 거주요건을 충족하지 못할 경우 2020년까지 집을 팔지, 세부담을 안고 보유할지를 결정해야 할 시점”이라고 말했다.그는 또 종부세 세부담 상한선 확대(150%→300%)를 세부담을 가중시킨 주요 이유로 꼽았다. 그는 “상한선을 높여 종부세율 인상분만큼 세금으로 다 걷겠다는 의미”라며 “이 때문에 종부세 부담 증가가 만만찮다”고 평가했다.◆임대등록으로 절세김 세무사는 “9·13 대책에서 임대주택 혜택이 대폭 축소됐지만 여전히 투자기회는 있다”고 조언했다. 조정대상지역 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원(수도권 외 3억원) 이하 주택은 새로 취득하더라도 여전히 장기보유특별공제 70% 혜택을 볼 수 있기 때문이다.신규 취득이 아닌 기존 보유주택을 임대주택으로 등록하는 수요 역시 증가할 것으로 내다봤다. 기존 보유주택(9월13일 이전 계약체결분 포함)은 9·13 대책의 임대주택 혜택 축소 사항에 해당하지 않기 때문이다. 여기에 보유세 부담이 증가한 상황에서 기존 보유주택을 임대주택으로 등록 시 절세가 가능하다는 설명이다.2주택자라면 어떤 주택을 임대주택으로 등록하는 게 유리할까. 김 세무사는 “시세차익이 큰 주택은 일반주택으로 남겨 비과세 혜택을 보는 게 낫다”며 “배우자에게 증여한 뒤 임대주택으로 등록하면 취득가액이 높아짐에 따라 매각차익이 줄어드는 만큼 양도세 부담을 줄일 수 있다”고 조언했다.조정대상지역 내 2주택 이상자가 주택 하나를 임대주택으로 등록하면 나머지 일반주택을 먼저 팔아도 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있다. 다만 지난해 8·2 부동산 대책 이후 취득한 주택은 2년 거주 요건을 채워야 양도세 비과세가 적용된다. 또 공시가격 6억원 이하 임대주택만 양도 시 주택 수에서 배제되기 때문에 6억원 초과 임대주택은 먼저 매각하고 나머지 일반주택을 팔아야 전체 세금을 줄일 수 있다.임대주택 외에 일반주택을 2채 보유하고 있다면 중과대상이다. 김 세무사는 “이 경우 9억원 초과분에 대해 장기보유특별공제를 적용하지 않고 3주택 중과세율을 적용한다는 게 과세당국의 해석”이라며 “9억원 초과 일반주택 매도 시엔 주의해야 한다”고 강조했다.◆증여 등 절세방안고액자산가나 고령층은 며느리나 사위 증여로 세금 부담을 분산하는 전략이 필요하다고 조언했다. 자녀 증여 이후 10년 이내 증여자가 사망할 경우 상속세로 재산정되지만, 며느리 사위 손자·손녀 증여는 그 기간이 5년 이내로 단축되기 때문이다.9·13 대책에서 대출규제가 엄격해진 만큼 3억원 정도의 여유자금을 1.3% 저리로 자녀에게 빌려줘 투자하도록 하는 방안도 제시했다. 세법상 시중 적정이자율(4.6%)과 자녀 간 차용 시 이자의 차이가 연 1000만원 미만이면 증여로 보지 않기 때문이라는 설명이다.허란/이정선 기자 why@hankyung.com
“최저임금 1만원 시대를 맞아 상권 내 차별화가 뚜렷해질 겁니다. 1등급 입지가 더욱 활성화되고 하위 입지는 더 버티기 힘들어질 것입니다.”상가투자 전문 강사인 김종율 보보스부동산연구소 대표(사진)는 14일 서울 논현동 건설회관에서 열린 ‘제1회 한경 집코노미 부동산 콘서트’에서 ‘최저임금 1만원 시대, 상가 투자법’을 주제로 강연하면서 이같이 말했다. 그는 “같은 상권 내에서도 장사가 잘되는 1등급과 그렇지 않은 2~5등급 입지의 매출 차이가 크다”며 “임금 부담이 커질수록 하위 등급 입지에 있는 상점들이 문을 닫고, 이에 따라 1등급 상가로 손님이 몰리면서 반사이익을 얻는 현상이 더욱 심해질 것”이라고 강조했다. 김 대표는 “상권 내 차별화가 이뤄질 때일수록 좋은 입지를 선별하는 능력이 필요하다”고 덧붙였다.김 대표는 좋은 상가를 선별하는 방법을 구체적인 사례를 들어가며 설명했다. 그는 우선 지도부터 펼쳐볼 것을 주문했다. 지도를 통해 상권의 배후수요와 지점별 유효수요를 읽을 수 있기 때문이다. 이를 통해 근린상가와 중심상가로 분류한 뒤 입지 분석에 들어가야 한다고 설명했다. 김 대표는 “근린상가는 대로변이 좋지만 유흥시설이 있는 중심상가는 이면도로가 매출이 잘 나온다”며 “이런 차이점을 알고 있어야 실패 가능성을 줄일 수 있다”고 말했다.인기 프랜차이즈가 입점하는 자리를 좇는 것도 위험하다고 그는 경고했다. 김 대표는 “파리바게뜨와 롯데리아 등은 어디에 있든 소비자가 찾아가기 때문에 임대료가 비싼 1급 입지를 피하는 경우가 많다”고 말했다.최진석 기자 iskra@hankyung.com
14일 집코노미 콘서트 연단에 선 전문가들은 집값 향배가 아파트 수급에 달렸다고 입을 모았다. 이상우 유진투자증권 애널리스트(사진 왼쪽)는 “그간 집값이 오른 것은 새 집 선호, 소득 증가, 매물 감소, 멸실 증가로 인한 것”이라며 “주택 수요에 비해 공급이 부족하다”고 말했다. 김학렬 더리서치연구소장(필명 빠숑·오른쪽)은 “정책 규제로는 수요를 잡을 수 없다”며 “관건은 좋은 입지에 집을 공급하는 것”이라고 했다.대출 규제와 세금만으로는 집값을 잡을 수 없다는 것이 이들의 공통적인 의견이었다. 김 소장은 “대출에 의존해 집을 사는 사람 비중은 실제로는 크지 않다”고 지적했다. 이 애널리스트는 “서울 아파트 주요 구매자인 전국 소득 상위 20%의 소득이 최근 1년 사이에만 10% 넘게 올랐다”며 “대기업 실적도 좋은 편이라 주택 구매력이 있는 이들의 소득이 계속 늘고 있다”고 말했다. ‘가격 거품론’에 대해서도 반론이 주를 이뤘다.김 소장은 “호가를 불렀을 때 그 돈을 주고 사려는 사람들이 있다면 거품이 아니라 시장가격”이라며 “가격이 지나치게 오르면 매수자가 가격을 받아주지 않으면서 시장이 자연적으로 조정할 수 있다”고 말했다. 이 애널리스트는 “서울 주택 가격은 2012년부터 가구 소득 대비 8배 정도 수준을 그대로 유지하고 있다”며 “감당할 수 있는 가격은 거품이 아니다”고 했다.이들은 주택시장에서 실수요가 높다고 분석했다. 투기적 수요가 아니라 소득이 증가하고 생활 수준이 높아지면서 새 집 선호 경향이 뚜렷해진 것이 주택 수요가 늘어난 이유라는 설명이다. 이 애널리스트는 “지금 주택시장은 사람들이 살고 싶어 하는 주택이 부족한 것이 문제”라며 “살기에 아주 나쁘지는 않지만 주택 주요 수요층의 눈높이에는 맞지 않는 구식 주택과 아파트가 주택 총량의 대부분을 차지하고 있다”고 말했다. 김 소장은 “부산에선 일부 지역이 가격 조정을 거치는 중인데도 도심 재개발·재건축 분양 단지가 나오면 청약 경쟁률이 5~10 대 1을 쉽게 넘긴다”며 “외지 투자수요가 들어오지 않아도 실수요가 탄탄하다는 방증”이라고 했다.김 소장은 “집값을 잡으려면 확실히 공급을 언제까지 하는지 구체적으로 알려주고 일자리와 광역교통망 등을 확보해 수요를 분산시켜 줘야 한다”고 강조했다. 그는 “기존 주택 공급 통계는 다가구·다세대주택 등도 포함돼 있는데, 이는 아파트에서 살던 사람들의 교체 수요를 만족시킬 수 없다”며 “일자리 접근성이 좋지 않은 수도권 외곽에 대단지를 짓는 등 왜곡된 공급을 주의해야 한다”고 말했다.최근 정책으로 집값이 오히려 더 뛸 우려가 있다는 예측도 나왔다. 김 소장은 “서울 여의도·용산 개발 등 대규모 도시개발 계획이 밀리면서 핵심 지역에 공급이 상당히 적다”며 “지금 개발을 결정해도 입주까지 10여 년 걸리는데 계획은 줄이고 거래에 따르는 세금을 늘리니 새 단지와 매물 공급이 줄어든다”고 지적했다. 그는 “택지개발지구가 없는 서울에서 공급이 줄면 기존에 인기가 높지 않은 곳도 가격이 오를 수 있다”고 말했다.선한결 기자 always@hankyung.com
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