성북2·신월곡1구역, 재개발 용적률·수익 첫 맞교환

복정마을에 2~4층 단지
용적률 48.5% 수익 정산

서울에 얼마 남지 않은 달동네 중 하나인 성북구 성북동 ‘북정마을’이 2~4층 테라스하우스 단지로 재개발된다. 북정마을은 ‘미아리 텍사스’로 불렸던 신월곡1구역과 결합 재개발을 추진한다. 지역이 전혀 다른 두 개의 재개발 사업지가 결합해 용적률과 수익을 서로 주고받는 첫 개발 사례다.

서울시는 지난 18일 열린 제9차 도시계획위원회에서 성북2 재개발구역 정비구역 및 정비계획 변경·경관심의안과 도시관리계획 변경안을 수정 가결했다고 19일 발표했다.

성북2구역은 주택 노후화가 심각하지만 한양도성과 접하고 있어 경관 보호 필요성이 제기되는 곳이다. 만해 한용운이 말년을 보낸 심우장도 있다. 2015년 서울시 도계위는 이곳의 정비사업 유형을 전면 철거형에서 수복형으로 바꾸라고 권고했다. 그러나 사업성이 떨어져 재개발에 어려움이 있었다.

이에 서울시는 성북구 하월곡동 신월곡1구역과 성북2구역이 별도로 조합을 꾸려 재개발을 추진하되 용적률과 수익을 나누는 방식의 재개발을 추진하도록 했다. 개발에 제한이 있는 성북2구역이 남은 용적률을 신월곡1구역에 넘기면, 신월곡1구역은 초고층 개발을 해 얻은 수익을 성북2구역에 나눠주는 방식이다. 시 관계자는 “신월곡1구역은 결합 재개발로 인해 용적률이 기존 600%에서 680%로 상승했다”며 “재개발 후 아파트를 분양해 수익이 발생하면 이 중 용적률 48.5%에 해당하는 만큼의 수익을 성북2구역에 주게 된다”고 설명했다. 이 수익금은 성북2구역 내 기반시설, 도시가스 설치 등 재개발 사업에 쓰인다.

성북2구역은 지역 특성에 따라 개별정비지구와 공동정비지구로 나뉘었다. 공동정비지역에는 238가구 규모의 테라스하우스를 짓고, 개별정비구역에선 조합원들이 자체적으로 주택을 신축·보수한다. 서울시는 앞으로 성북2구역과 신월곡1구역 간 결합 재개발 사업이 탄력을 받을 것으로 보고 있다.

시 관계자는 “결합 재개발에 대한 제도적 근거가 마련돼 있지만 실제로 이를 적용해 사업을 추진하는 곳은 성북2구역, 신월곡1구역이 유일하다”며 “이 재개발 사업이 성공 사례로 남으면 향후 결합 개발 방식이 확산될 수 있을 것”이라고 말했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com