입주 쇼크…전세금 못 돌려받는 깡통 전세 속출

수도권과 충남 천안, 경북 구미 등 새 아파트 입주물량이 쏟아지는 곳을 중심으로 매매가격이 하락하면서 ‘깡통 주택’이 속출하고 있다. 깡통 주택이란 매매가격이 전세가격 이하로 떨어져 세입자에게 전세 보증금도 돌려주기 어려운 집을 말한다. 집주인이 담보대출을 받거나 집을 팔더라도 전세 보증금을 제대로 돌려주기 어렵다. 전세를 끼고 집을 매매하는 ‘갭 투자’가 횡행했던 지역에선 애꿎은 세입자들이 피해를 입을 가능성이 높아지고 있다고 전문가들은 우려했다.

◆매매가＜전세가 역전 속출

13일 구미 옥계동 일대 중개업소들에 따르면 최근 이 지역 아파트 매매가격이 하락해 2년 전 전세가격을 밑도는 사례가 속속 나오고 있다. 주변 옥계확장단지에 입주물량이 몰린 탓이다.

‘옥계e편한세상’ 전용면적 84㎡ 실거래가격은 지난해만 해도 2억원을 웃돌았지만 이달 들어선 1억8000만대까지 떨어졌다. 2016년 9월 계약된 전세가격(1억9000만원)을 밑돈다. 그동안 전셋값은 1억3000만원 아래로 떨어졌다. 전세 만기가 돌아와 집주인이 새로운 세입자를 받더라도 6000만원가량의 돈을 융통해야 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려줄 수 있다.

주변 단지의 상황도 마찬가지다. ‘구미옥계우미린’ 전용 84㎡ 매매가격은 2억원 초반으로 전셋값과 거의 차이가 없다. ‘구미옥계휴먼시아1단지’ 전용 84㎡ 역시 2년 전 전세가격 수준인 1억7000만원에 이달 매매됐다. ‘옥계부영1차’ 전용 49㎡의 시세는 지난해 9200만원까지 올랐지만 최근엔 6000만원대 초반에서 움직인다. 2년 전 전세 세입자가 보증금으로 냈던 7500만원보다 낮다. 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주려면 집을 팔고도 1500만원가량을 보태야 하는 셈이다.

현지 중개업소들은 주변에 입주하는 새 아파트가 지나치게 많아 매매가격과 전세가격 모두 떨어지고 있다고 현장 분위기를 전했다. 옥계동 확장단지엔 최근 2년 동안 5400여 가구가 입주했다. 올해와 내년까지 입주 예정인 물량도 6000여 가구가 남았다. 옥계동 G공인 관계자는 “인구는 정체 중인데 공급만 계속 늘어나고 있다”면서 “보증금을 낮춰 불러도 세입자를 구하기 어렵다”고 말했다.

천안에서도 불당신도시 주변 아파트 매매가격과 전세가격 차이가 좁혀지는 중이다. 전세가율이 높았던 단지들은 매매가격이 떨어지면서 대부분 깡통이 됐다. 두정동 ‘두정극동늘푸른’ 전용 59㎡는 최근 매매가격이 1억4000만원까지 떨어졌다. 만기가 돌아오는 세입자를 내보내려면 집값에 500만원을 더 얹어줘야 한다. 쌍용동 ‘월봉일성5차’ 전용 84㎡의 집주인은 올해 하반기 퇴거하는 세입자에게 집값만큼인 2억원을 돌려줘야 한다. 천안은 지난 1월 기준 미분양 주택수가 4282가구로 전국에서 두 번째로 많다. 올해 1만1438가구의 입주가 예정돼 있다.

◆수도권으로 확산

수도권 일부 지역에서도 깡통주택이 나타나고 있다. 용인 처인구 역북동 금강아파트 전용 84㎡의 전세가율은 2년 전 90%에 달했지만 최근엔 70%까지 내려갔다. 매매가격이 과거 전세가 밑으로 떨어진 데다 새로운 세입자를 받아도 9000만원가량의 공백이 생기는 까닭에 계약 만기가 다가온 집주인들의 발등에 불이 붙었다.

시흥에서도 비슷한 사례가 나왔다. 정왕동 ‘요진서촌마을아파트’은 한때 전세가율이 90%를 넘어설 정도로 전세가격이 크게 올랐지만 배곧신도시 입주가 활발해지면서 전셋값과 매매값 모두 폭삭 주저앉았다. 전용 59㎡는 2016년 10월 전세가격보다 1000만원 낮은 1억5000만원에 최근 팔렸다. 지난해 상반기만 해도 매매가격이 2억원을 넘나들었던 주택형이다. 인근 ‘시화청솔’ 전용 48㎡ 역시 매매가격이 2년 전 전셋값에 못 미친다.

동탄신도시와 동탄2신도시를 접한 화성 병점동 일대 아파트 단지에선 이미 깡통 전세가 흔하다. ‘한신아파트’ 전용 84㎡ 는 2016년 1억9300만원까지 전세계약이 이뤄졌지만 올해 들어선 이보다 낮은 가격에 매매계약이 이뤄진다. 이달엔 1억8500만원에 실거래됐다. ‘느치미마을주공4단지’ 전용 84㎡ 역시 과거 전세가보다 낮은 2억1000만~2억3000만원 선에 매매거래가 이뤄지고 있다. 이 주택형은 2년 전 2억2000만~2억4000만원에 40여건의 전세거래가 이뤄진 바 있어 만기가 다가오면서 깡통 전세로 인한 세입자 피해가 적지 않을 전망이다. 이외에도 대규모 개발이 진행 중인 평택 구시가지 아파트들도 고덕신도시와 소사벌지구 입주가 본격화될 때 이 같은 현상이 나타날 우려가 크다고 전문가들은 지적한다.

입주물량 급증으로 매매가격이 하락 중인 곳이 많아 깡통주택이 추가로 늘어날 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다. 수도권에선 시흥과 수원 권선구, 용인 처인구, 평택, 화성 등 지역의 매매가격과 전세가격이 동반 하락 중이다. 한국감정원에 따르면 올해 1월부터 3월 첫째주까지 평택 아파트 매매가격 변동률은 -0.70%인 것으로 나타났다. 같은 기간 용인 처인구(-0.64%)와 수원 권선구(-0.51%)도 조정을 받았다. 전세가격은 평택(-3.80%), 화성(-2.42%), 시흥(-2.39%), 수원 권선구(-1.89%), 용인 처인구(-1.54%) 순으로 크게 하락했다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “입주물량 쇼크가 본격화하면서 수도권과 지방에서 매매가격과 전세가격이 동시에 하락하고 있다”며 “조정이 크게 온다면 깡통 전세가 전국적인 문제로 커질 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.

높은 전세가율에 전세를 끼고 아파트를 매매하던 갭 투자자들에겐 적신호가 켜졌다. 동탄신도시에선 이로 인한 세입자의 피해가 이미 현실화하고 있다. 갭 투자자로 보이는 A씨가 소유한 아파트 48채가 한꺼번에 경매에 나온 것이다. 이들 아파트에 근저당을 설정한 B씨와 C씨가 집을 경매에 부쳤다. 현지 중개업소에선 A씨가 갭투자로 매입한 아파트가 60여채나 된다는 이야기가 나온다. A씨가 매입한 아파트의 호가는 매입한 가격보다 2000~3000만원 정도 떨어진 상태다. 전세가격도 A씨가 받은 보증금보다 5000만원가량 밑돈다. 만기가 돌아오면 보증금을 돌려줘야 하지만 마땅히 돌려줄 방법이 없는 셈이다.

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하지만 경매 전문가들과 능동 일대 중개업소에선 A씨가 고의로 경매에 넣었을 가능성을 점치고 있다. 세입자에게 집을 떠넘기기 위해서다. 금융회사도 아닌 개인인 B씨와 C씨가 지난해 8월 갑자기 근저당을 설정한 뒤 일괄 경매에 부친 것도 이 같은 의심을 키운다.

능동 M공인 관계자는 “B씨와 C씨가 A씨와 가족 친지 관계라는 소문이 일대에 파다하다”면서 “경매에 넘긴 뒤부터 A씨는 머리카락조차 보이지 않는다”고 말했다. A씨 소유 아파트 세입자인 L씨는 “만기 세입자들에게 보증금을 돌려주는 대신 집을 넘기기 위해 회유하고 있다”면서 “분양받은 집에 올가을 입주할 예정이었는데 살던 집을 억지로 떠안게 될 처지”라고 말했다.

◆‘돈 떼일라’…전세금보증 가입 사상최고

만약 집이 경매로 넘어가 보증금보다 낮은 가격에 낙찰될 경우 세입자는 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 없다. 울며 겨자먹기로 매수하는 세입자들이 종종 있는 까닭이다.

이 같은 일을 피하기 위한 세입자들이 늘어나면서 전세금보증 상품은 씁쓸한 호황을 누리고 있다. 깡통 전세 등으로 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 기관에서 돌려주는 제도다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증과 SGI서울보증의 전세금보장신용보험이 대표적이다.

전세보증금반환보증은 과거엔 집주인 동의가 있어야 가입할 수 있었지난 지난달부턴 동의를 받지 않고도 가입할 수 있게 바뀌었다. 문턱이 낮아지면서 가입자는 크게 늘어나는 중이다. 2016년 2만4460건(5조1716억원)이었던 가입 건수는 지난해 4만3918건(9조4931억원)으로 두 배가량 늘어난 데 이어 올해 1~2월 이미 1만881건(약 2조4000억원)의 신규 가입이 이뤄졌다. 지난달엔 6420건(1조4332억원)으로 월간 사상 최대를 기록했다.

전세보증금반환보증은 아파트 전세보증금이 수도권에선 7억원, 지방에선 5억원 이하일 때 가입 가능하다. 다세대·단독주택·오피스텔도 가입할 수 있다. 선순위 채권금액과 전세보증금 합산금액 비율, 소득수준 등에 따라 다른 할인이 적용된다. SGI서울보증의 전세금보장신용보험은 전세금 규모와 관계없이 가입할 수 있다. 선순위 설정최고액이 추정시가의 60% 이하이면서 전세보증금과의 합계가 추정시가를 넘지 않을 때 가입 가능하다.

HUG 관계자는 “전세보증금반환보증은 계약기간의 절반이 지난 뒤엔 가입할 수 없기 때문에 되도록 임대차계약 직후 가입을 서둘러야 한다”면서 “원하는 시점에 전셋집을 빼면서 집주인과 얼굴을 붉히지 않기 위해 반환보증을 이용하는 경우도 있다”고 설명했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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