[Real Estate] 송담하우징 김성철 대표 "신(新)바람으로 지역주택조합 아파트에 활력 넣을 것"

지역주택조합 트렌드

인터뷰 / 송담하우징 김성철 대표

지난해 주택법 개정 이후 지역주택조합 설립 요건이 완화된 데다 아파트 분양 열기가 이어지면서 최근 지역주택조합아파트가 틈새시장으로 인기를 얻고 있다. 프로젝트파이낸싱(PF) 등 은행 금융비용이나 청약 경쟁 없이 시세보다 저렴한 가격에 새 아파트를 마련할 수 있다는 이점 때문이다. 건설사는 보다 단순화된 유통과정을 통해 공급할 수 있고 소비자는 공동구매 개념으로 저렴한 가격에 아파트를 구입할 수 있다는 장점이 부각돼 인기몰이 중이다. 하지만 비전문가 참여, 토지확보 지연, 조합원 간 내부갈등, 회계처리 불투명, 과다한 추가 부담금 등으로 사업이 지지부진해져 피해를 보는 경우도 적지 않아 안정성을 비롯한 많은 문제를 양산하고 있다.

이런 상황 속에서 다른 지역주택조합과 달리 전국에서 6개 지역조합주택사업, 1만6500여가구를 안정적으로 공급하면서 대박을 터뜨린 전문가가 있어 눈길을 끈다. 김성철 송담하우징 대표가 그 주인공으로, 조합아파트는 위험하다는 선입견은 물론 조합아파트에 대한 여러 가지 문제점을 불식시킨 인물로 평가된다.

특히 최근 경기 평택에서 5100가구 규모의 지역주택조합사업을 업무 대행하면서 모산영신지구에 먼저 분양한 조합주택 3300가구 조합원을 단 5분 만에 모집 완료하는 기염을 토했다. 가입을 원하는 잠재 조합원이 한꺼번에 몰리는 바람에 업무위탁을 맡았던 국민은행 전산망이 마비될 정도였다. 지역주택조합아파트에 여러 문제점이 제기되고 있는 현 상황에서 괄목할 만한 성과를 내고 있는 센토피아의 업무대행사인 송담하우징 김성철 대표를 만나 지역주택조합 아파트에 관련한 이야기들을 들어봤다.

▷최근 부동산 시장에서 지역주택조합 아파트가 강세를 띠고 있는 이유는 무엇인가.

“수요자들이 주택조합을 구성해 아파트를 짓는 지역주택조합 아파트는 일정한 자격요건만 갖추면 청약통장 가입 여부와 관계없이 주택을 마련할 수 있다. 일반적으로 지역 주택 조합아파트는 조합원들이 직접 토지를 매입하는 방식이라 토지 매입에 따른 금융비융과 분양 마케팅 비용 등 각종 부대비용을 절감할 수 있다. 일반아파트 대비 분양가가 15%가량 저렴해지는 것도 이 때문이다. 건설사 입장에서도 땅을 살 필요가 없어 PF 등을 받지 않아도 되고 조합원이 이미 모집돼 있어 리스크가 적다는 장점을 갖췄다. 때문에 과거와 달리 지역주택조합 아파트 시공에 대형 건설사가 참여하면서 지역주택조합 아파트 강세에 한몫했다.”

▷그럼에도 불구하고 지역주택조합 아파트에 대한 부정적인 인식도 높다. 해결책은 뭐라고 생각하나.

“지역주택조합 아파트는 주택 공급방식으로는 소비자 입장에서 가장 좋은 방법이다. 순기능이 많은데 일부 악성 사업장에서 비전문가 참여, 토지매입 지연, 조합원 간 갈등 등 문제를 일으키면서 그 부분만이 크게 부각되는 것 같다. 앞으로 지역주택조합이 더 성장하려면 업계 스스로 자정노력을 해야 한다. 추진위원회는 토지를 100% 확보한 후 조합원을 모집해 신뢰감을 높여야 한다. 신탁사나 건설사들도 전문부동산개발업체나 검증된 분양업무추진사와 MOU를 체결해 단순 시공만 하는 게 아니라 책임감을 가져야 한다.”

▷센토피아 지역주택조합의 가장 큰 장점은 무엇인가.

“15년 이상 지역주택조합사업을 하고 있는 곳은 센토피아가 거의 유일하다. 그만큼 지역주택조합사업을 어떻게 끌고 나가야 하는지, 조합원들이 무엇을 바라는지를 안다. 고객의 입장에서 고객 요구에 부응한 새로운 조합아파트로 문제점을 정확히 파악해 소비자 위주의 변화를 과감히 추진한 점이 가장 큰 경쟁력이다. 우리의 시스템은 많은 건설사와 신탁사에서 벤치마킹하고 있다. 우리도 적극적으로 인력을 파견하고 자료를 제공하는 등 노하우를 가르쳐 주고 있다. 덧붙여 일반 수요자들은 센토피아를 잘 모르지만 지역 공인중개사들은 센토피아를 신뢰하고 인정한다.”

▷어떠한 전략을 가지고 지역주택조합사업을 진행하나.

“센토피아 지역주택조합은 리스크를 획기적으로 줄일 수 있는 사업 추진 방식을 취했다. 일반적으로 조합아파트에 참여하는 건설사는 시행사를 통해 땅을 어느 정도 매입한 뒤 조합원 모집에 들어간다. 물론 시장조사가 병행되지만 대부분 시행사와 주택사업 본부 직원들이 사업을 이끈다. 이 과정에서 토지매입이 지연돼 사업이 5년, 10년 걸리거나 포기하는 경우도 생긴다. 하지만 센토피아는 토지확보 지연현상이 없도록 토지매입이 거의 100% 확보된 상태에서 사업을 진행한다. 사업 리스크가 큰 권리관계가 복잡한 토지는 아예 손도 대지 않는다. 두 번째로는 조합원을 초단기간에 모집하는 것이다. 사업이 단 몇 개월만 지연돼도 불안감에 조합원의 탈퇴가 급증하기 때문이다. 가장 기본적인 원칙이면서도 어려운 일이다. 또한 사업을 확정하기 전에 지역 공인중개사들에게 사업 개요를 먼저 설명하고 안전성과 가치를 검증받은 뒤 이들과 업무협약을 맺어 초기에 조합원 모집을 하는 전략을 펼치고 있다. 여기에 믿을 만한 1군 건설사인 포스코건설, 롯데건설, GS건설, 코오롱건설 등과 사업을 진행하고 있다.”

▷지역 공인중개사를 이용한 마케팅이 눈에 띈다.

“지역주택조합은 지역에 기반을 두고 하는 사업이기 때문에 해당 지역에 대해 완벽한 파악이 필요하다. 그 누구보다 그 지역 부동산시장을 잘 꿰뚫고 있는 부동산중개업자들이 가장 잘 알 수 있다. 이에 해당 지역 땅값, 입지 등을 잘 알고 있는 이들의 의견을 사업에 적극 반영해 사업 위험성을 줄이고 소비자 만족도도 한층 더 높일 수 있어 사업 리스크를 대폭 줄일 수 있었다. 아울러 이런 사업추진 방식은 사업비도 줄일 수 있고 줄어든 사업비로 품질을 향상시키는 이점도 있다. 여기에 단순히 절감된 사업비를 분양가 인하에만 국한하지 않고 그와 더불어 더 나은 상품을 위해 포스코건설, 롯데건설, GS건설 등과 사업을 진행하는 등 주거문화의 선순환 구조를 확보했다. 가장 최근에 평택에 공급한 ‘평택 지제 센토피아’를 보면 주변에서 같은 시기에 분양한 아파트보다 3.3㎡당 150만원 정도 저렴한 분양가에 시공능력 상위 5위 안의 포스코건설과의 양해각서 체결로 품질을 극대화했다. 내부 마감재도 건설사가 제시한 것 이상의 고품질 제품을 사용해 고객 만족도를 극대화했다. 여기에 지역 공인중개사들에게 사업 개요를 먼저 설명하고 안전성과 가치를 검증받은 뒤 이들과 업무협약을 맺어 초기에 조합원을 모집한 결과 청약 당시 국민은행 전산망을 마비시킬 정도로 이목을 끌 수 있었다.”

▷센토피아만의 지역주택조합 아파트에 대한 철학은 무엇인가.

“득익광시(得益廣施)를 사훈으로 삼고 조합원에게 최대의 만족을 주려고 한다. 우리는 조합원이 주인이고 그들에게 최대의 서비스를 제공하는 서비스직이란 자세로 임한다. 일반 분양시장에서는 시행사나 건설사가 갑이 될 수 있으나 지역주택조합은 조합원이 갑이고 주인이다. 더 낮은 자세로, 또 겸손한 마음으로 하나하나 살펴 주인을 섬긴다는 자세로 임하고 있다.”

▷조합주택을 고를 때 유의할 점을 알려달라.

“지역주택조합 아파트는 사업지 확보에 따라 성공 여부가 갈린다. 조합주택 조합원 가입 전 토지매입이 완벽한지, 시공사는 튼튼한지, 업무대행업자는 경험이 풍부한지를 꼼꼼히 따진 뒤 가입해야 한다.”

▷향후 센토피아 주택조합의 방향은 무엇인가.

“앞으로 센토피아 주택조합은 가격은 물론 브랜드부터 상품력까지 최근 소비자들이 원하는 아파트의 조건을 모두 갖춘 조합아파트로 성장해 갈 것이다. 또한 기존 조합아파트에 대한 이미지를 충분히 개선할 수 있도록 시스템을 보완·발전해 나아갈 것이다. 더 나아가 일반분양 아파트를 뛰어넘는 획기적인 주거형태로 소비자들에게 다가설 것이다.”