오피스텔은 아파트보다 수요가 제한적이기 때문에 환금성이 다소 떨어진다. 부동산 활황기에도 가격이 크게 뛰지 않는 경향이 있다. 따라서 오피스텔 투자는 시세차익보다는 안정적인 임대수입에 초점을 맞추는 것이 바람직하다.

기대 수익률도 현실적으로 조정해야 무리한 투자를 막을 수 있다. 예금 금리보다 최소한 2%포인트 정도 높은 임대수익률이 가능한 물건을 선별적으로 매입하는 것이 투자의 핵심이다.

'좋은 오피스텔'을 한마디로 정의하면 임대수익률이 높은 오피스텔이다. 임대수익률은 대부분 입지여건에 의해 좌우된다. 따라서 입지여건이 우수한 오피스텔은 '좋은 오피스텔'이 될 가능성이 높다. 이다혜 부동산114 리서치센터 연구원은 "임대 수요가 많은 강남과 여의도,마포,용산뿐만 아니라 직장인과 대학생이 선호하는 지하철 역세권과 대학가 주변이면 무난하다"고 조언했다.

입지여건이 괜찮더라도 물건에 따라 조건이 천차만별인 경우가 흔하다. 개별 물건에 대해서도 꼼꼼히 분석해야 하는 이유다. 먼저 오피스텔은 평수만 보고 내부 크기를 생각하면 안된다. 오피스텔 전용률은 대부분 50% 안팎이다. 같은 분양면적이라도 전용률이 70~80%에 이르는 아파트와 비교하면 안된다. 최근에는 전용률이 70% 선을 넘는 오피스텔도 나오고 있지만 이런 경우는 그다지 많지 않다.

그러므로 인터넷이나 중개업소에서 매물을 구할 때 전용률을 따져봐야 한다. 만약 도심이 아닌 택지지구 내 주거형 오피스텔이라면 주변 아파트 시세와 비교를 해봐야 한다. 도심에선 비교할 수 있는 오피스텔이 많지만 택지지구에선 비교할 만한 오피스텔이 드물다. 132㎡(40평형)의 오피스텔의 경우 주변의 83㎡(25평형대)아파트와 비교하면 된다. 전용률을 따져보면 비슷한 규모다.

관리비도 꼼꼼히 체크해야 한다. 오피스텔은 다가구,다세대 원룸주택보다 3.3㎡당 관리비가 비싸다. 최신 시설로 지어진 오피스텔은 거주자 전용의 체육시설,여가 시설 및 인터넷 등의 비용이 추가되면서 관리비가 올라간다. 적게는 3.3㎡당 관리비가 5000원에서 많게는 2만원까지 된다. 일반적으로는 3.3㎡당 관리비는 8000~1만원 수준이다.

옵션도 따져봐야 한다. 최근에는 호텔 수준의 오피스텔까지 등장하고 있다. 몸만 들어가면 생활이 가능하도록 냉장고,침대,소파,TV,식기세척기 등을 설치한 오피스텔이 늘고 있다. 하지만 이런 곳은 임대료나 관리비가 비싸 고소득자를 제외하곤 일반 세입자들이 감당하기엔 벅차다.

주거용인지 업무용인지를 꼭 확인해야 한다. 오피스텔은 관련법상 업무시설이지만 세법상 주택으로 간주하는 경우도 있다. 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대한 경우다. 오피스텔 주인이 주거용으로 쓰겠다고 자진 신고를 한 경우나 세무당국이 전수조사를 벌여 주거용으로 쓰는 것을 확인한 경우 주택으로 간주된다.

이렇게 되면 무엇보다 세금이 무거워진다. 재산세와 종합부동산세 등 보유단계의 세금 및 양도세 등이 주택과 똑같아지는 것이다. 만약 오피스텔 한 채와 아파트 한 채가 있는데,오피스텔을 주거용으로 쓰다 적발되면 2주택자가 된다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "오피스텔은 입지여건이 뛰어나도 아파트만큼 집값 상승률이 높지 않다"며 "세금문제를 꼼꼼히 챙기고 시세차익보다는 임대수익률이 높은 곳에 투자하는 것이 바람직하다"고 조언했다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com