빌딩PT피티 이대희 대표
빌딩PT피티 이대희 대표
부동산 시장의 불확실성이 이어지면서 건물 매입 과정에서 건물의 입지와 외관뿐 아니라 실제 운영 환경과 법적·행정적 조건을 면밀히 확인하는 과정의 중요성이 높아지고 있다. 특히 공실 발생 가능성과 건물 유지관리 비용, 용도 및 건축 관련 규제 등은 건물 매매 과정에서 사전에 살펴봐야 할 주요 요소로 꼽힌다.

종합 빌딩 매니지먼트사 빌딩PT(빌딩피티)를 운영하는 이대희 대표를 만나 데이터 기반 건물 관리 방식과 현장 실무에서 고려해야 할 사항에 대해 이야기를 나눴다.

Q. 최근 빌딩 매매 현장에서 중요하게 다뤄지는 문제는 무엇인가.

A. 건물의 외형적인 조건보다 실제 운영 과정에서 발생할 수 있는 문제를 사전에 파악하는 것이 중요해지고 있다. 대표적으로 공실 발생 가능성과 유지관리 비용, 건축물의 용도 및 관련 규제 등을 꼽을 수 있다. 과거에는 입지나 건물의 외관을 중심으로 판단하는 경우가 많았다면, 최근에는 주변 상권의 변화와 임대 운영 현황, 건물의 물리적 상태 등을 객관적인 자료로 확인하려는 움직임이 나타나고 있다. 이러한 정보들을 사전에 검토해야 관리 과정에서 발생할 수 있는 변수를 줄일 수 있다.

Q. 빌딩PT는 건물의 상태와 관리 환경을 어떤 방식으로 분석하고 있나.

A. 빌딩PT는 건물에 관한 정보를 건물 매입 회사 리스트업을 통해 여러 분야에서 종합적으로 검토하는 방식으로 진행하고 있다. 건축·세무·법률 분야의 전문가들과 협력해 건물의 물리적 상태부터 토지이용계획, 건축물 관련 규정, 행정적 제한 사항 등을 확인한다. 이 과정에서는 공공 데이터와 지적도, 건축물대장 등 객관적으로 확인할 수 있는 자료를 활용한다. 단순히 현장에서 보이는 모습만으로 판단하기보다 여러 자료를 교차 검토해 건물의 현재 상태와 관리상 유의해야 할 부분을 구분하는 데 중점을 두고 있다.
빌딩PT피티 디벨롭 외관
빌딩PT피티 디벨롭 외관
Q. 건물 관리 과정에서 사전 검증이 필요한 이유는 무엇인가.

A. 건물은 실제 이용 목적과 법적·행정적 조건이 일치하는지 확인하는 과정이 필요하다. 예를 들어 건축물대장에 기재된 용도와 현재 사용 형태가 다르거나, 향후 공간을 변경하려는 계획이 관련 규정과 맞지 않는 경우에는 추가적인 행정 절차가 발생할 수 있다. 또한 시설의 노후 상태나 주변 상권의 변화도 건물 운영에 영향을 미친다. 이러한 문제는 건물을 관리하는 과정에서 뒤늦게 확인될 수도 있기 때문에 사전에 관련 자료를 검토하고 필요한 절차를 파악하는 것이 필요하다.

Q. 최근 서울 성수동에서 준비 중인 프로젝트는 어떤 내용인가.

A. 내년 5월 성수동 지역에서 신규 건물을 개발하는 프로젝트를 준비하고 있다. 성수동은 상권과 지역 환경의 변화가 활발한 곳인 만큼 입지적 특성과 주변 건축 환경을 세밀히 살펴야 한다. 현재 전문가 그룹과 함께 토지 및 건축 관련 규정, 공간 활용 가능성, 행정 절차 등을 검토하면서 프로젝트의 방향을 구체화하고 있다. 단순히 건물을 새롭게 조성하는 데 초점을 맞추기보다 실제 이용 목적에 적합한 공간을 구성할 수 있는지, 관련 법규와 행정적 요건을 충족할 수 있는지를 확인하는 과정에 집중하고 있다.

Q. 현장 실무 기반의 교육 프로그램도 운영하고 있는 것으로 안다. 주로 어떤 내용을 다루고 있나.

A. 성수동 디벨롭 프로젝트 등 현장 데이터와 행정 지표를 바탕으로 진행하는 소수정예 실무 과정이다. 수강생들이 상권 분석의 실제 기법부터 건물의 공법적 타당성 분석, 세무 최적화 프로세스 및 법인을 활용한 레버리지 전략 등 매입 실무의 전 과정을 파악하고 독립적인 의사결정을 할 수 있도록 돕는 데 목적을 두고 있다.

Q. 유튜브 채널 ‘빌딩PT 이코치’를 통해 정보를 공유하는 이유는 무엇인가.

A. 빌딩투자를 비롯한 매매, 관리 분야는 일반인이 접하기 어려운 전문 용어나 행정 절차가 많다. 건축물대장이나 토지이용계획 확인서처럼 공개된 자료가 있더라도 각각의 항목이 무엇을 의미하는지 이해하기 어려운 경우가 있다. 이런 정보의 접근성을 높이기 위해 채널을 운영하기 시작했다. 실제 상권 분석 자료와 건물 관리 과정에서 확인해야 할 사항들을 설명하고 있으며, 현재 약 4만 5000 명의 구독자들과 관련 정보를 공유하고 있다. 전문적인 내용을 가능한 한 쉽게 전달하는 것이 채널 운영의 주요 방향이다.

Q. 마지막으로 빌딩 매입을 고려하는 사람들에게 조언한다면.

A. 빌딩을 매입할 때는 눈에 보이는 상태뿐 아니라 관련 서류와 실제 이용 현황을 함께 확인하는 습관이 필요하다. 건축물대장과 토지이용계획, 시설의 유지보수 이력, 임대 운영 현황 등은 각각 다른 정보를 담고 있기 때문에 어느 하나만으로 전체 상태를 판단하기 어렵다. 특히 건축이나 용도 변경처럼 행정 절차가 수반되는 사항은 관련 규정을 미리 확인하고 필요한 경우 해당 분야 전문가의 검토를 받는 것이 좋다. 무엇보다 경험이나 직관에만 의존하기보다 확인 가능한 자료를 바탕으로 판단하는 것이 중요하다.

배경민 한경닷컴 기자 bkm@hankyung.com