바이오 R&D 메카로 뜬 마곡…대규모 연구센터 새 둥지로

서울 강서구 마곡산업단지가 국내 대표 연구개발(R&D) 클러스터로 자리잡고 있다. 대기업 연구시설을 중심으로 R&D 중심 기업 및 연구기관이 잇따라 들어서면서 “서울 도심에서 연구 인력과 산업 인프라를 동시에 확보할 수 있는 거점이 됐다”는 평가가 나온다.

◇바이오기업이 마곡을 찾는 이유

현재 마곡산업단지에는 LG를 비롯해 코오롱생명과학, 롯데, 대상, 아워홈 등 다양한 기업의 연구·업무시설이 있다. 초기에는 대기업 연구단지를 중심으로 개발됐지만 최근에는 바이오·헬스케어, 정보기술(IT), 인공지능(AI), 로보틱스 등 다양한 분야·규모의 첨단산업 기업과 연구기관의 입주가 이어지면서 산업 간 협업이 가능한 복합 R&D 생태계로 확대되고 있다.

바이오·제약기업 입장에서 마곡의 가장 큰 장점은 서울 도심 접근성이 좋고 R&D 인프라를 동시에 확보할 수 있다는 것이다. R&D 중심 산업은 우수 인력 확보가 기업 경쟁력과 직결된다. 마곡은 서울에 있고, 지하철 5·9호선과 공항철도가 지나 서울 주요 지역에서의 출퇴근이 용이하다. 김포공항과 가깝고 공항철도를 이용하면 인천국제공항에도 바로 갈 수 있어 해외 기업과의 교류에도 좋다.

높은 산업 집적 효과도 강점이다. 마곡 일대에는 대기업 연구소와 바이오·헬스케어 기업이 모여 있어 공동 연구와 오픈이노베이션 등 기업 간 협업에 유리한 환경이다.

◇마곡 중심에 바이오 R&D 센터

마곡산업단지 중심부인 마곡중앙로 188에서 최근 대규모 바이오 연구시설인 ‘바이오이노베이션허브’가 문을 연 것도 눈에 띈다. 바이오이노베이션허브는 제넥신과 프로젠, 셀리드가 공동 투자해 건립한 연구시설이다. 프로젠·제넥신·셀리드에 각각 50%, 28%, 22%의 지분이 있다. 대지면적은 7855㎡(약 2376평), 연면적은 약 4만1610㎡(약 1만2587평)로 지하 3층~지상 9층 규모다. 2023년 착공해 2026년 1월 준공을 마쳤다.

이 연구시설은 지하철 9호선과 공항철도가 교차하는 마곡나루역에서 도보 약 5분 거리에 있어 입지가 좋다. 일반 업무용 사무실을 바꾼 게 아니라 처음부터 연구시설로 설계된 곳이다. 실험실과 사무공간을 비롯해 실험실 전용 공조시설, 압축공기(이산화탄소와 산소) 중앙공급설비, 폐수처리시설, 비상발전기, 무정전전원장치(UPS) 등 바이오 R&D센터 운영에 필요한 주요 설비를 갖추고 있다.

◇산업시설용지의 가격 이점도 주목

바이오이노베이션허브의 부지는 산업시설용지다. 덕분에 매각 과정에서도 일반적인 마곡 업무용 부동산과는 다른 가격 구조가 적용된다. 산업단지 관련 규정에 따라 사업개시 이전 처분 시 토지는 현재의 시장가격이 아니라 최초 취득원가에 이자 비용을 더한 금액을 기초로 하고, 건물은 감정평가액을 적용하는 방식으로 매각 가격이 결정된다.

바이오이노베이션허브 토지는 2013년 최초 분양 당시 취득원가에 이자를 반영한 약 350억원 수준이며, 건물은 투입 건축비 등을 고려한 감정평가액 기준 약 1410억원으로 예상된다. 전체 예상 매각금액은 약 1760억원이다. 다만 실제 가격은 향후 감정평가와 관리기관 협의 결과에 따라 달라질 수 있다.

시장 관계자들이 주목하는 부분은 토지가격이다. 마곡산업단지가 본격적으로 개발된 이후 10여 년 동안 주변 토지가격과 건축비가 크게 상승했지만, 이번 거래는 산업단지 처분 규정에 따라 토지 부분에 2013년 최초 취득원가를 기초로 한 가격이 적용될 수 있어서다.

업계 관계자는 “현재 마곡지역 토지가치와 비교할 경우 토지 부문에서 약 500억원 수준의 가격 차이가 발생하는 것으로 추산된다”며 “여기에 최근 몇 년간 상승한 건축비까지 고려하면 신규로 비슷한 규모의 연구시설을 개발하는 것과 비교해 상당한 비용 경쟁력을 확보할 수 있다”고 말했다.

이우상 기자 idol@hankyung.com