진형석 삼정KPMG 파트너가 서울 역삼동 강남파이낸스센터 본사에서 한국경제신문과 인터뷰하고 있다. / 사진=삼정KPMG
진형석 삼정KPMG 파트너가 서울 역삼동 강남파이낸스센터 본사에서 한국경제신문과 인터뷰하고 있다. / 사진=삼정KPMG
“같은 권역의 오피스라도 규모, 입지 등에 따라 평가가 극명하게 갈리고 있습니다.”

진형석 삼정KPMG 파트너(사진)는 최근 서울 역삼동 본사에서 한국경제신문과 만나 “최근 상업용 부동산 시장의 최대 화두는 양극화”라며 이같이 말했다. 그는 “오피스, 리테일, 물류센터 등 섹터별로 사이클이 다를 뿐 아니라 같은 업종 내에서도 양극화가 일어나고 있다”며 “투자자들의 경험이 축적되며 과거보다 까다롭게 부동산 자산을 평가하고 있다”고 설명했다. 이어 “고금리와 경기 불확실성 속에서도 펀더멘털을 갖춘 핵심 자산에는 뭉칫돈이 몰리고 있다”고 강조했다.

진 파트너는 삼정KPMG에서 상업용 부동산 자문을 중심으로 한 재무자문 6본부(부동산자문본부)를 이끌고 있다. 2007년 삼정KPMG에 입사한 그는 2009년 CBRE로 이직해 외국계 부동산 자문 경험을 쌓고 2013년 삼정KPMG로 복귀했다. 오피스, 물류센터, 호텔, 골프장, 데이터센터 등 다양한 자산군의 거래 자문과 개발 사업성 평가, 기업 보유 부동산 컨설팅 업무를 맡고 있다.

진 파트너는 최근 투자 심리가 가장 좋은 섹터로 호텔을 꼽았다. 그는 “올해 방한 외국인 관광객이 2000만 명을 넘길 것으로 예상되는 등 호텔 수요가 폭발적으로 늘고 있다”며 “반면 코로나19 펜데믹을 거치며 많은 호텔이 문을 닫거나 주거상품으로 용도 변경하는 등 공급은 급감했다”고 진단했다. 다만 “호텔 중에서도 서울 지역 매물의 투자 수요가 많고 지방은 점차 확산하는 중”이라고 했다. 삼정KPMG도 최근 서울 논현동 카푸치노 호텔 등의 매각 자문을 수행하며 시장 기대를 웃도는 조건으로 딜 성사를 눈앞에 두고 있다.

진 파트너는 호텔 섹터 호황이 최소 3~4년 이상 이어질 것으로 관측했다. 당장 호텔 공급에 착수하더라도 완공까지 일정 기간이 소요되기 때문이다. 그는 “공급을 무작정 늘리기도 어려운 게 현실”이라며 “금리가 상승하고 건축비 부담이 커지며 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 난이도가 높아졌다”고 설명했다.

사모펀드(PEF) 등의 투자 수요가 커지고 있는 데이터센터에 대해서도 긍정적 전망을 내놨다. 진 파트너는 “수도권 데이터센터는 자산가치 측면에서 메리트가 크다”며 “전력 공급에 한계가 있고 추가적인 인허가를 받기도 어렵기 때문”이라고 설명했다. 요양시설, 노인복지주택 등 시니어 리빙 시장도 향후 성장세가 가파를 것으로 관측했다. 삼정KPMG는 호텔롯데의 시니어 사업 진출을 자문하고, 서울 한남동에 조성되는 시니어 레지던스 ‘소요한남’ 사업성 평가를 수행하는 등 다수 거래 경험을 쌓았다.

반면 물류센터 섹터는 매도인과 매수인 간 밸류에이션 눈높이 차가 상당하다는 설명이다. 진 파트너는 “개발 원가 상승으로 인한 공급 축소로 공실률이 감소하는 등 시장 전반적으로 수급 지표는 개선되고 있다”면서도 “대출 또는 펀드 만기가 도래하는 자산은 금리 상승으로 인해 자금 회수(엑시트)에 대한 고민이 깊어지고 있다”고 했다.

진 파트너는 기업 고객을 대상으로 부동산 전략 컨설팅도 제공하고 있다. 그는 “기업들의 주력 사업이 변하면서 보유 부동산의 활용도 역시 바뀌고 있다”며 “은행들이 비대면 영업의 중요성이 커지자 잇따라 점포를 유동화하는 게 대표적 사례”라고 말했다. 기업들이 비즈니스 환경 변화에 맞춰 비핵심 부동산을 놓고 ‘보유·개발·유동화’의 세 가지 시나리오를 저울질하며 가치를 극대화하고 있다는 게 진 파트너의 설명이다.

기업들은 과거 재무구조 개선을 위해 자산을 매각하던 관행에서 벗어나 기업가치 제고를 최우선으로 고려하고 있다. 이와 관련해 진 파트너는 기억에 남는 딜로 지난해 자문한 ‘현대그룹 연지동 사옥 거래’를 꼽았다. 지난해 현대그룹 연지동 사옥 입찰에선 국내외 투자자 20여 곳이 몰리며 흥행을 거둔 바 있다. 그는 “현대그룹 입장에선 굉장히 중요한 자산을 유동화한 뒤 기업가치를 높이는 게 중요했다”며 “세일앤리스백 등 시장 수요에 부합하는 구조를 바탕으로 상품을 기획했고 예상보다 높은 가격으로 유동화에 성공했다”고 했다. 이어 “기업 부동산 전략은 가치 제고를 위한 성장 전략, 자본 효율화 전략과 함께 추진해야 한다”고 조언했다.

서형교 기자 seogyo@hankyung.com