내년부터 수도권·규제지역의 아파트를 가족이 아니라 제3자에게 임대하면서 부부 모두 한 번도 실거주하지 않았다면 신규 전세대출은 물론 기존 대출의 만기 연장까지 제한된다. 1주택자의 전세대출 보증 비율도 축소된다. 이재명 대통령이 무분별한 전세대출을 ‘집값 폭등의 주요 원인’으로 지목한 만큼 갭투자를 원천 차단하겠다는 의지로 해석된다.

실거주 이력 없으면 전세대출 연장 못한다
금융위원회는 13일 정부서울청사에서 이 같은 내용의 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표했다. 실거주 목적 없이 수도권 또는 규제지역 아파트를 매입한 뒤 타인의 임차보증금을 주택 매입 자금으로 활용하는 갭투자에 대해 신규 전세대출뿐 아니라 기존 대출의 만기 연장까지 원칙적으로 금지하는 게 핵심이다. 전세대출 보증 제한 대상을 투기적 목적의 비거주 1주택자로 확대하는 것이다. 시행일은 내년 1월 1일이다.

다만 실수요자를 보호하기 위해 실거주가 예정돼 있거나 불가피한 비거주 사유가 있으면 예외를 인정하기로 했다. 우선 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우에는 규제를 적용하지 않는다. 예컨대 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 주택을 매수해 임대차계약 종료 이후 실거주 의무가 발생한다면 기존 전세대출의 만기 연장과 신규 대출이 모두 허용된다. 임대차계약을 승계하는 조건으로 아파트를 매입하면 해당 임대차계약 종료일까지 전세대출 만기 연장도 가능하다.

임대인의 보증금 미반환 등으로 당장 전세대출을 상환하기 어려운 경우에도 만기 연장이 허용된다. 임대차계약 종료에 따라 퇴거할 예정이지만 일정을 조정하는 과정에서 전세대출 연장이 필요하다면 6개월 이내 단기 만기 연장을 인정한다. 금융회사 여신심사위원회에서 불가피한 비거주 사유가 명백하다고 판단할 때도 신규 대출과 만기 연장이 허용된다.

수도권과 규제지역의 1주택자 전세대출 보증 비율은 80%에서 70%로 낮아진다. 비수도권도 90%에서 80%로 하향 조정된다. 통상 보증 비율이 축소되면 대출 심사가 까다로워지고 대출 한도도 줄어드는 경향이 있다.

김수현 기자 ksoohyun@hankyung.com