잠실 파크리오 아파트./사진=한경DB
잠실 파크리오 아파트./사진=한경DB
<고정삼의 절세GPT>에서는 독자들이 궁금해할 세금 관련 이슈를 세법에 근거해 설명합니다. 37회는 송주영 유안타증권 세무전문위원과 함께 정부의 세제 개편에 따른 비거주 1주택자의 보유세 부담을 알아봅니다.

# 서울시 송파구에 아파트 한 채를 보유한 70대 부부는 최근 세금으로 고민하고 있다. 정부의 세제 개편으로 내년부터 비거주 1주택자의 세금 부담이 커지게 돼서다. 부부는 은퇴 후 5년째 맞벌이 딸 부부의 육아를 돕기 위해 송파구 아파트를 전세로 놓고 자녀가 사는 경기도 안양시로 이사한 상태다. 노부부는 "투기 목적으로 아파트를 보유한 것도 아닌데 거주 여부에 따라 세제 혜택에 차등을 두는 건 형평에 맞지 않는다"고 토로했다.

거주 여부에 따라 1주택자의 세금 부담을 달리하는 정부의 세제 개편안을 두고 부동산 시장 안팎에서는 불만의 목소리가 쏟아지고 있다. 업계에서는 비거주 1주택자의 세제 혜택이 축소되면서 같은 주택의 보유세 차이가 2028년부터 최대 30% 넘게 벌어질 수 있다는 추산도 나온다. 비거주 1주택자가 전월세 가격을 올리는 방식으로 세금 부담을 세입자에게 전가할 수 있다는 지적도 잇달았다.

15일 세무업계에 따르면 정부의 확정 세제 개편안에서 비거주 1주택자의 종합부동산세(종부세) 기본공제액이 현행 12억원 그대로 유지됐다. 정부가 당초 이를 9억원으로 낮추려고 했으나 여론 악화에 한발 물러서면서 현행 유지 방안을 확정했다. 다만 실거주자의 기본공제액이 14억원으로 확대되면서 거주 여부에 따른 공제 차이가 2억원으로 벌어졌다.

장기보유 세액공제도 달라진다. 현행 제도에서는 1가구 1주택자가 5년 이상 보유하면 기간에 따라 20~50% 종부세 세액공제를 받을 수 있다. 하지만 이번 개편으로 내년 과도기를 거쳐 2028년부터 보유가 아니라 거주 기간에 따른 공제로 전환된다.

양도소득세 역시 실거주 요건이 강화된다. 현재 1가구 1주택자의 장기보유특별공제(장특공제)는 보유·거주 기간에 연 4%씩 최대 80%를 적용한다. 정부안에서는 2028년 보유 기간 공제를 연 2%로 낮추고 거주 기간 공제를 연 6%로 높인다. 2029년부터는 거주 기간에 대해서만 연 8%에 최대 80%를 적용한다. 공제 금액에도 2028년 20억원, 2029년 이후엔 10억원의 한도가 신설된다.

주택 한 채를 오랜 기간 보유했어도 실거주 기간이 짧다면 종부세와 양도세 부담이 커진 셈이다. 실제 송주영 유안타증권 세무전문위원이 정부의 세제 개편안을 토대로 시뮬레이션한 결과, 서울 송파구 잠실 파크리오 전용면적 121㎡(약 45평)의 비거주 1주택자는 내년 보유세로 830만원을 부과받는다. 이는 실거주 세대주(740만원)보다 10% 이상 많은 수준이다. 시뮬레이션은 올해 발표된 공시가격에서 해마다 10%포인트씩 상승하는 것을 가정으로 추산했다. 같은 주택의 보유세 차이는 2028년부터 더욱 커진다. 해당 아파트 비거주 1주택자의 2028년 보유세는 1180만원으로 실거주 세대주(860만원)보다 30% 이상 많다.

상황이 이러한 만큼 실거주가 어려운 1주택자는 전·월세 가격을 올리는 방식으로 세금 부담을 세입자에게 돌릴 수 있다는 우려의 목소리도 나온다. 물론 정부가 취학과 근무, 질병이나 부모 봉양 등 불가피한 사유로 보유 주택에 거주하지 못할 경우 예외로 인정하기로 했다. 문제는 가족 돌봄처럼 불가피한 사유를 법으로 일일이 열거하기 어렵고 비거주 인정 기간도 3년으로 제한된다는 점이다.

송 세무전문위원은 "예외 사유를 법에 구체적으로 열거하는 데 한계가 있고 이를 너무 좁게 인정하면 불가피한 사정으로 거주하지 못한 납세자가 불이익을 받을 수 있다"며 "과세관청으로서는 실제 가족 돌봄 여부와 치료·요양의 필요성 등을 확인해야 하는 만큼 행정 부담도 커질 것"이라고 봤다.

이어 "개인의 복잡한 사생활을 세법상 거주 여부라는 기준에 맞춰 판단하는 데 상당한 행정력과 납세협력비용이 소요될 수밖에 없다"며 "거주와 비거주를 엄격히 구분하는 데 따른 정책적 실익이 그 과정에서 발생하는 사회적 비용보다 충분히 큰지 따져볼 시점인 것 같다"고 덧붙였다.

고정삼 한경닷컴 기자 jsk@hankyung.com