"집값 폭등 전제로 했나"…은마 재초환 '4.6억' 청구서 보니 [이슬기의 새집다오]

이슬기의 새집다오 - 대치동

은마 재초환 1인당 4억6334만원 통보
현재 평균 32억 주택가액, 2035년엔 81억 산정
집주인 "집값 폭락 대비 언급하며 급상승 전제했나"

서울 대치동 은마아파트 모습 /사진=임형택 기자

"두껍아 두껍아, 헌 집 줄게 새집 다오." 어릴 적 흙장난하며 부르던 이 노래가 요즘 많은 서울 구축 아파트 거주자에게 간절한 염원입니다. 서울 아파트 3채 중 1채는 이미 서른 살을 넘겼고, 신축 아파트는 단순한 주거 공간을 넘어서는 하나의 라이프스타일이 됐습니다. '이슬기의 새집다오'는 복잡한 재건축·재개발의 실타래를 풀고, 우리가 살고 싶은 '내일의 집'을 탐구합니다. 여러분의 '새집' 꿈이 선명해질 수 있도록 투명하고 쉽게 쓰겠습니다. [편집자주]

'38억원→29억5000만원'

최근 1년 사이 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡의 가격 변화입니다. 지난해 11월 38억원에 신고가로 거래된 이 아파트는 최근 30억원을 밑도는 매물까지 등장했습니다. 재건축 사업이 속도를 내고 있지만 가파르게 오른 공사비로 인한 추가 분담금 부담에 재건축초과이익환수제(재초환)라는 악재까지 겹친 영향입니다.

은마아파트 조합원에게 통보된 예상 재초환 부담금은 가구당 평균 4억6334만원에 달합니다. 재건축으로 새집을 얻는 대가로 공사비에 따른 추가 분담금은 물론 수억원의 부담금까지 떠안아야 하는 상황이 되자, 이를 감당하기 어려운 사람들이 호가를 낮춰서라도 집을 매도하고 있습니다.

최근 관련 업계에서는 은마아파트의 재건축 초과이익 환수금 산정 내용을 살펴보면 의아한 대목이 있다는 지적이 나옵니다. 현재 32억원 수준으로 평가된 주택 가액이 재건축 완료 시점인 2035년에는 무려 81억원으로 치솟을 것으로 가정한 부분입니다.

시세, 32억원서 2035년 81억원으로?…은마 재초환 계산법

은마 조감도

재건축초과이익환수제는 재건축 이익이 조합원 1인당 평균 8000만원을 넘으면 초과분의 최대 50%를 부담금으로 내도록 한 제도입니다. 은마아파트는 환수금이 2조44억원으로 조합원 1인당 평균 4억6334만원의 부담금을 내야 할 것으로 예상됩니다. 그러나 집값 하락 가능성을 경고하는 정부의 정책 기조와 달리, 정작 재건축 초과이익 환수금을 산정할 때는 집값이 폭등할 것이란 전제가 깔려있다는 지적입니다.

이번 4억6334만원이라는 숫자는 내년 1월 예정된 관리처분계획 인가 총회를 준비하는 과정에서 드러났습니다. 현행법상 관리처분 총회 책자에는 조합원별 재초환 예상 부담금을 의무적으로 기재해야 합니다. 이에 조합이 강남구청을 통해 한국부동산원에 산정을 의뢰했고, 구청이 그 결과를 토대로 최근 조합에 예상 부담금을 통보하면서 논란이 촉발됐습니다.

강남구가 조합에 통보한 산정 내역에 따르면, 공사 완료 시점인 2035년을 기점으로 10년 동안 적용된 정상주택가격 상승률은 71.3%입니다. 연평균 복리 상승률로 환산하면 약 5.53%입니다. 이는 과거 집값 급등기를 포함한 서울 아파트값 상승률과 맞먹는 수준입니다. KB부동산에 따르면 2015년 8월부터 2025년 8월까지 서울 아파트값은 70.7% 올랐습니다. 이 기간은 저금리와 풍부한 유동성 등이 맞물리면서 서울 집값이 가파르게 상승한 시기입니다.

새 아파트로 변신하는 은마아파트에 대해서는 물론 더욱 가파른 상승을 예상했습니다. 조합원 1인당 평균 주택가액은 2025년 32억3000만원에서 2035년 81억3000만원으로, 10년 만에 약 151.7% 상승하는 것으로 산정됐습니다. 연평균 9.67%씩 가치가 높아진다는 계산입니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부에서 집값 안정을 이야기하면서 한편으로는 향후 집값 예측값을 매우 높게 잡아 재초환 부담금이 많아지는 쪽으로 방향을 잡았다"며 "정책 메시지와 실제 세금·부담금 산정 기준 사이에 일부 상충이 발생하는 부분이 있다"고 지적했습니다.

재초환, 정권마다 오락가락…장기 거주자 매도 행렬

강남권 재초환 1호 단지인 서울 서초구 반포센트레빌아스테리움/ 사진=연합뉴스

재초환은 재건축 사업으로 발생한 이익에서 정상적인 주택가격 상승분과 개발비용 등을 제외한 초과 이익의 일부를 국가가 환수하는 제도입니다. 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모한다는 취지로 노무현 정부 시절인 2006년 처음 법제화됐지만, 이후 정권이 바뀔 때마다 폐지와 부활, 유예를 반복하며 시장의 혼란을 키습니다.

실제 이명박 정부는 부동산 경기 침체를 이유로 2012년 재건축 부담금 부과를 한시적으로 면제했고, 박근혜 정부는 위축된 정비사업을 활성화하겠다며 면제 기간을 2017년 말까지 연장했습니다. 하지만 문재인 정부가 들어선 2018년 재초환이 전격 부활하면서 강남권 재건축 단지들은 직격탄을 맞았습니다. 이후 윤석열 정부가 출범하며 제도 폐지를 추진했지만 국회 문턱을 넘지 못했고, 결국 2024년 조합원 1인당 초과이익 면제 기준을 3000만원에서 8000만원으로 높이고 장기보유 1주택자에 대한 감경 혜택을 신설하는 선으 방향을 틀었습니다.

문제는 한 차례 완화 조치가 이뤄졌음에도 최근 서울 핵심지 아파트값이 크게 오르면서 감경 혜택이 사실상 무력화됐다는 점입니다. 은마아파트의 경우 수십 년간 한곳에 뿌리내리고 살아온 실거주 고령층이 있는 만큼, 이들에게 '미실현 이익'에 대한 수억원의 현금 납부 요구는 사실상 '집을 팔고 나가라'는 퇴거 명령과 다름없다는 지적이 나옵니다.

은마아파트 조합 관계자는 "지금까지 매도를 생각하지 않던 조합원까지 앞다퉈 매물을 내놓고 있다"며 "집을 사들이는 사람들은 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 현금 부자들"이라고 현장 분위기를 전했습니다. 이어 "오랫동안 한곳에서 성실하게 살아온 사람들은 투기꾼도 아닌데 세금 부담 때문에 집을 팔아야 하는 상황"이라며 "평범한 주민들이 떠난 자리를 현금이 많거나 소득이 높은 전문직 종사자들이 채우는 모습이 아이러니하다"고 토로했습니다.

이 연구위원 역시 "재초환은 재건축을 억제하려던 시기에 만들어진 제도로, 재건축 필요성이 높아진 지금의 상황에는 맞지 않는 측면이 있다"며 "조합원들은 이미 상당한 추가 분담금을 부담해야 하는데 재초환까지 더해지면 정비사업을 가로막는 요인으로 작용할 수 있다"고 설명했습니다.

헌재, 2019년에 '합헌' 판결…그런데 다시 불거지는 위헌 논란

과도한 재초환 부담금이 재산권을 침해한다는 논란은 법리적 쟁점으로까지 다시 번지고 있습니다. 앞서 헌법재판소는 2019년 12월 재초환법에 대해 재판관 6 대 2 의견으로 '합헌' 결정을 내렸습니다. 정상적인 주택가격 상승분과 개발비용을 공제하는 만큼 사유재산권을 과도하게 침해하지 않는다는 논리였습니다.

그러나 당시 위헌 의견을 낸 재판관 2명의 반대 의견은 7년이 흐른 지금 은마아파트가 마주한 현실을 정확히 예견한 듯한 내용을 담고 있습니다. 당시 재판관 두 명의 반대 의견을 다시 한번 살펴봤습니다.

"심판대상조항이 제시하고 있는 '주택가격의 안정'이나 '사회적 형평' 등과 같은 입법목적이 중요한 공익에 해당함은 분명하다. 그러나 임의로 '개시시점'과 '종료시점'을 기준으로 미실현된 재건축초과이익을 포착하는 등의 불공평하고 부정확한 재건축초과이익 산정 기준, '1가구 1주택자'나 '실거주 목적으로 장기간 주택 등을 보유한 자'에 관해서 아무런 입법적 배려를 하고 있지 아니한 일률적·획일적 부과 체계, 재산세 및 양도소득세 등 각종 조세와의 누적적·중첩적 부담, 주택가치 하락에 따른 보완규정의 부재 등을 종합하여 보면, 심판대상조항은 재건축사업에 대한 규제 필요성에 치우친 나머지 주택 소유자로 하여금 과도한 재건축부담금을 부담하게 하여 쾌적한 주거생활을 할 권리를 실현할 토대인 재산권을 침해하므로 헌법에 위반된다."

시장의 불만과 제도적 모순이 임계점에 달하면서 정부 내부에서도 미묘한 기류 변화가 감지되고 있습니다. 홍지선 국토교통부 장관은 지난 11일 현장간담회에서 기자들과 만나 "재초환은 주택가격 안정화라는 취지가 있지만, 부담이 과도해 재산권을 침해하는 것 아니냐는 의견도 있다"며 "위헌 여부에 대한 판결이 나와 있고 국회에 재초환 폐지 법안도 계류 중인 만큼 다각적으로 검토하겠다"고 밝혔습니다.

정비업계에서는 향후 실제 재초환 부담금이 부과되는 단지가 나올 경우 헌법소원이 재차 제기될 가능성도 높다고 보고 있습니다. 과거 헌법재판소의 합헌 결정이 있었다는 이유만으로 동일한 법률 조항에 대한 위헌심판 제청이나 헌법소원이 영구히 금지되는 것은 아닙니다. 공사비 급등과 대출 규제 등 과거 합헌 결정 당시와는 크게 달라진 시장 환경 속에서 구체적인 재산권 침해 사례가 현실화한다면 헌재의 판단 역시 달라질 수 있다는 분석도 나옵니다.

익명을 요구한 한 정비업계 관계자는 "법이라는 것은 결국 시대 상황과 현실의 변화를 반영해 작동하는 것"이라며 "집값을 잡겠다고 만든 제도가 오히려 노후 단지 원주민을 내쫓고 도심 주택 공급의 싹을 자르고 있다면, 시장 환경에 맞춰 재초환 제도의 존폐와 부과 방식 등을 재검토해야 한다"고 주장했습니다.

이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com