내땅이 공공택지 된다고? 수용은 못 피해도 세금은 줄일 수 있다

천경욱 세무법인송우 대표세무사

3기 신도시 가운데 최대 규모인 광명시흥 공공주택지구의 토지보상이 이달 시작된다. 여의도 면적의 약 4.4배에 달하는 대규모 사업으로, 20조원에 달하는 보상금이 풀릴 것으로 예상된다. 평생 한 번 있을까 말까 한 토지수용으로 보상금을 받게 되지만, 토지주들의 가장 큰 고민은 양도소득세다. 2025년 공익사업 수용에 대한 감면율과 감면한도가 개정되면서 이번 보상에는 새로운 규정이 적용되는 만큼 사전 검토가 무엇보다 중요하다.

토지보상 절세의 핵심은 크게 두 가지다. 양도차익을 줄이고, 양도세 감면을 최대한 활용하는 것이다. 우선 양도차익을 줄여야 한다. 취득계약서뿐 아니라 취득세, 중개수수료, 형질변경비, 건축비 등 취득가액과 필요경비를 빠짐없이 반영해야 한다. 특히 2006년 실거래가 신고제 시행 이전 취득한 토지는 실제 취득가액보다 환산취득가액이 더 유리한 경우가 많아 두 가지 방식을 모두 비교해 계산해야 한다. 양도소득세는 연 단위로 과세되고 누진세율이 적용되므로 양도차익이 커질수록 세 부담도 커진다. 여러 필지가 함께 보상되는 경우에는 일부는 협의보상으로 올해 보상받고, 나머지는 재결절차를 통해 다음 해 보상받으면 양도차익이 분산돼 누진세 부담을 줄일 수 있다.

다음은 양도세 감면이다. 공익사업으로 수용되는 경우 현금보상은 양도세의 15%, 일반채권은 20%, 3년 만기채권은 35%, 5년 만기채권은 최대 45%까지 감면받을 수 있다. 다만 감면한도는 연간 2억원, 5년간 3억원이다. 따라서 여러 필지를 보유한 경우에는 보상 시기를 나누는 것만으로도 감면한도를 추가로 활용할 수 있다. 농지라면 8년 이상 직접 경작한 자경농지에 대해 연간 1억원, 5년간 2억원까지 추가 감면도 가능하다. 자경요건 충족 여부를 반드시 확인해야 한다.

또 하나 놓치기 쉬운 것이 양도세 중과 배제 규정이다. 공익사업으로 수용되는 토지는 비사업용 토지라 하더라도 사업인정고시일 5년 이전 취득분이면 비사업용 토지 중과세가 적용되지 않는다. 또한 다주택자가 보유한 주택도 사업인정고시일 2년 이전 취득분이라면 다주택자 중과세가 배제된다. 감면 규정만 살펴볼 것이 아니라 중과 배제 대상인지도 함께 검토해야 절세효과를 얻을 수 있다.

보상 이후의 자산승계 전략도 중요하다. 보상금을 받은 뒤 현금을 증여하는 것보다 보상계약 전에 토지를 증여하고 수증자가 직접 보상금을 받는 구조가 유리할 수도 있다. 다만 누구에게 증여하느냐에 따라 절세효과는 달라진다. 사위나 며느리에게 증여하는 경우에는 증여가액과 보상금이 동일해 양도차익이 발생하지 않아 양도세 부담이 없을 수도 있다. 반면 배우자나 직계비속에게 증여하는 경우에는 이월과세 규정이 적용돼 수증자가 보상금을 받더라도 증여자의 취득가액을 승계하게 되므로 기대했던 절세효과를 얻지 못할 수 있다. 결국 누구에게, 언제, 어떤 방식으로 분산할 것인지에 따라 양도세와 증여세 부담은 크게 달라진다.

보상금으로 대체부동산을 취득하는 경우에는 일정 요건을 충족하면 보상금액 한도 내에서 취득세를 100% 감면받을 수 있다. 결국 토지보상은 양도소득세만의 문제가 아니다. 증여세와 취득세까지 함께 고려한 종합적인 절세전략이 필요하다.

토지보상은 보상금을 많이 받는 것만으로 끝나지 않는다. 보상금이 확정되는 순간 세금도 함께 결정된다. 계약서에 도장을 찍기 전 절세전략을 먼저 세우는 것이 강제수용으로 잃는 재산을 가장 효과적으로 지키는 전략이다.