동탄역 인근 아파트 단지 사진=한경DB
동탄역 인근 아파트 단지 사진=한경DB
정부가 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 규제지역과 토지거래허가구역으로 추가 지정하자 부동산 시장에서는 8년 전을 떠올리는 목소리가 나오고 있습니다. 문재인 정부 역시 서울에서 시작한 규제가 수도권 인기 지역으로 번졌고 이후 전국으로 확산했기 때문입니다. 당시 집값은 규제를 피해 인접 지역으로 이동하는 이른바 '풍선효과'가 반복됐습니다.

서울에서 시작된 규제…수도권으로 번졌다

3일 부동산 업계에 따르면 문재인 정부는 출범 석 달 만인 2017년 8·2 부동산 대책을 발표했습니다. 당시 서울 25개 자치구와 경기 과천, 세종을 투기과열지구로 지정했습니다.

규제 이후에도 집값 상승세는 꺾이지 않았습니다. 같은 해 9월에는 경기 성남 분당과 대구 수성구가 추가 지정됐습니다. 서울을 피해 이동한 투자수요가 다시 가격을 끌어올렸기 때문입니다.

이후 규제는 더욱 번져나갔습니다. 2020년엔 수원 영통·권선·장안, 안양 동안, 군포, 의왕, 용인 기흥·수지, 화성 동탄, 인천 연수·남동·서구 등이 규제지역으로 편입됐습니다. 서울에서 시작된 규제가 경기 남부를 거쳐 인천까지 확산한 것입니다. 결국 문재인 정부 말기에는 전국 규제지역이 160여 곳까지 늘어나면서 사실상 전국 대부분이 규제망 안에 들어갔습니다.
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이재명 정부의 규제 흐름도 비슷합니다. 지난해 서울 전역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 데 이어 이번에는 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 새롭게 포함됐습니다.

공통점은 명확합니다. 서울 집값이 오르자 수도권 인기 지역으로 매수세가 이동했고 정부가 이를 다시 규제로 차단했다는 점입니다.

동탄은 수도권광역급행철도(GTX) 개통과 반도체 산업 호황 기대감으로 올해 전국에서 가장 높은 집값 상승률을 기록했고 기흥 역시 삼성전자 배후 주거지라는 점이 부각됐습니다. 구리는 서울 접근성이 뛰어난 데다 서울 동북권 대체 주거지로 주목받으면서 가격이 빠르게 올랐습니다.

과거처럼 풍선효과 나타날까

현장에서는 벌써 풍선효과 움직임이 감지되고 있습니다. 남양주 다산·별내신도시와 안양 만안구 등으로 수요가 이동하고 있는 것입니다.

남양주 다산신도시에 있는 A 공인 중개 관계자는 "구리시가 규제지역이 되면서 다산신도시로 눈을 돌리는 실수요자들이 늘었다"고 말했습니다.

양지영 신한 패스파인더 부동산 전문위원은 "규제가 강화되더라도 실수요와 투자수요가 완전히 사라지는 것은 아니다"며 "수원과 안양, 용인, 일부 경기 남부 지역 등 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과 가능성은 여전히 존재한다"고 분석했습니다.

다만 전문가들은 이번 시장을 문재인 정부 초기와 동일하게 보기는 어렵다고 말합니다.
경기도 남양주시 다산신도시에 있는 한 아파트 전경. 사진=이송렬 기자.
경기도 남양주시 다산신도시에 있는 한 아파트 전경. 사진=이송렬 기자.
가장 큰 차이는 금융 규제입니다. 현재는 수도권 주택담보대출 한도가 크게 제한돼 있고 다주택자의 신규 주택담보대출은 사실상 막혀 있습니다. 여기에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 강화되면서 투자 목적의 자금 조달이 과거보다 훨씬 어려워졌습니다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "과거 규제가 순차적으로 진행될 때는 투자자들이 집을 사들인 영향이 컸다. 규제가 생기면 비규제지역으로 투자 수요가 이동하는 식이었다"며 "다만 현재 시장을 움직이는 주된 수요는 실수요자들이다. 이 때문에 과거와 달리 선별적으로 움직이는 모습이 나타날 것"이라고 내다봤습니다.

또한 추격 매수는 유의해야 한다는 지적입니다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 "금융 비용 부담과 규제 메시지가 동시에 작용하면서 추석 전후를 기점으로 시장은 가파른 상승세를 멈추고 완만한 숨 고르기 국면으로 진입할 가능성이 크다"며 "이런 국면에서 과열 지역의 지금 호가를 좇는 무리한 추격매수는 특히 신중할 필요가 있다"고 조언했습니다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com