서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2025.10.27/뉴스1
서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2025.10.27/뉴스1
올 하반기 주택시장은 수도권과 지방의 온도 차가 더 뚜렷해질 전망이다. 수도권은 전셋값 상승과 공급 부족 우려가 맞물리며 매매가격 상승세가 이어질 가능성이 큰 반면 지방은 일부 대표 입지를 제외하면 회복력이 제한적일 것이라는 분석이 나왔다.

한국건설산업연구원은 18일 서울 강남구 건설회관에서 '2026 하반기 건설·부동산 경기 전망 세미나'를 열고 이 같은 내용의 전망을 발표했다.

연구원은 올해 전국 주택종합 매매가격이 연간 2.5% 오를 것으로 내다봤다. 수도권 상승률은 4.5%로 전국 평균을 웃돌 전망이다. 반면 지방은 0.5% 상승에 그칠 것으로 예상됐다. 하반기만 놓고 보면 전국 1.5%, 수도권 2.5%, 지방 0.3% 상승이 전망됐다.

수도권 집값 상승의 배경으로는 공급 부족과 전셋값 상승, 자산가치 개선 등이 꼽혔다. 서울과 수도권 선호 지역을 중심으로 실수요가 유지되는 가운데, 전세가격이 오르면서 매매 전환 수요가 일부 나타날 수 있다는 설명이다.

지방은 상황이 다르다. 수년간 이어진 가격 조정 이후 일부 회복세가 나타나고 있지만, 실제 가격 상승률은 제한적일 것으로 전망됐다. 연구원은 지방의 경우 대표 입지나 생활권 중심으로만 명목 반등이 나타날 가능성이 있다고 봤다.

임대차 시장 불안도 이어질 가능성이 크다. 연구원은 올해 전국 주택종합 전세가격이 연간 5.0% 오를 것으로 전망했다. 하반기 전세가격 상승률 전망치도 3.6%에 달한다. 입주 물량 감소와 실거주 수요 확대가 맞물리면서 전세 상승세가 이어지고, 전세가격 상승이 월세가격에도 동반 상승 압력으로 작용할 수 있다는 분석이다.

실수요자 입장에서는 전세로 버틸지, 매매로 갈아탈지를 놓고 고민이 깊어질 수밖에 없다. 수도권에서는 전세 부담이 커지면 일부 수요가 매수로 돌아설 수 있지만, 매매가격도 함께 오르는 만큼 진입 부담은 더 커질 가능성이 있다.

공급 전망도 안심하기 어렵다. 연구원은 올해 전국 주택 인허가 물량을 약 43만가구로 전망했다. 지난해보다 회복되겠지만 과거 고점 수준에는 미치지 못한다는 평가다. 특히 공공부문이 12만가구로 보강되는 반면 민간부문은 31만가구 수준에 그칠 것으로 예상됐다.

민간 공급 회복력이 제한적인 이유로는 수도권 수요 누증에도 불구하고 PF·브릿지론 여건, 조달금리, 미분양 부담 등이 지목됐다. 공공택지 직접시행 확대 등으로 일부 물량은 공공부문으로 이전할 가능성도 있다.

분양시장은 지난해보다 나아질 것으로 예상됐다. 연구원은 올해 전국 공동주택 분양승인 물량이 약 24만가구까지 회복할 것으로 봤다. 지난해 19만8000호보다 늘어난 수준이다. 다만 서울과 수도권 핵심 입지는 청약 대기 수요가 유지할 가능성이 높은 반면, 지방은 입지와 분양가, 브랜드에 따라 실제 계약으로 이어지는 정도가 달라질 것으로 분석됐다.

건설경기도 회복은 더딜 전망이다. 올해 건설수주는 공공과 토목 부문을 중심으로 회복되며 전년 대비 8.9% 증가한 240조8000억원으로 예상됐다. 하지만 민간과 비주거 부문 부진이 이어지면서 체감 회복은 양극화할 가능성이 크다.

건설투자는 올해 266조1000억원으로 전년 대비 0.3% 증가하는 데 그칠 것으로 전망됐다. 상반기 감소세가 이어진 뒤 하반기 소폭 플러스로 전환할 수 있지만, 민간 비주거 부진과 금리 부담, PF 조정 선별성 강화 등으로 본격적인 회복을 기대하기는 어렵다는 평가다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com