사진은 기사와 직접적 관련 없음. / 사진=게티이미지뱅크
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우리는 은퇴한 뒤 어떤 곳에 살게 될까. 저소득층은 공공임대에, 고소득층은 실버타운에 입주하는 걸 고려해볼 수 있을 것이다. 그런데 우리 사회의 다수를 차지하는 '중산층'은 어떨까. 최근 한 보고서에서 '은퇴한 중산층은 뚜렷한 대안이 없다'는 진단이 나왔다.

국내 시니어 주거 시장 자체가 건강한 노인을 겨냥한 고가 상품 위주로 성장해 저소득·고소득 계층으로 양극화됐다는 것이다. '중산층 노인을 위한 맞춤형 주거 모델' 없이는 초고령 시대 사회 구성원의 노후 불안을 키울 수 있다는 지적이 나온다.

'중간'이 없는 시니어 주거 시장

자료=JLP인터내셔널
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부동산 개발 및 공간 기획 전문 기업 JLP인터내셔널이 지난해 발간한 '시니어 주거 시장은 없다' 보고서에 따르면 국내 시니어 주거 시장의 양극화가 뚜렷한 양상을 보이고 있다. 저소득층은 공공임대, 자산가층은 고급 실버타운으로 흡수되는 반면 중산층은 제도 공백 속 주거 불안에 노출되고 있다는 것이다.

우리나라 '시니어 주택'은 크게 노인주거복지시설, 양로시설, 노인공동생활가정, 노인복지주택의 네 가지다. 입소 대상자는 주로 60세 이상의 건강한 노인이다. 이 중 주거와 직결되는 노인복지주택은 현행법상 임대형만 가능하다. 분양형은 불법 분양 문제로 2015년 금지됐다.
자료=JLP인터내셔널
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민간 사업자가 30인 이상의 실버타운 등을 임대형으로 개발하려면 토지와 건물을 직접 보유해야 한다. 투자 리스크는 크고 인센티브는 적은 셈이다. 중산층을 겨냥한 상품은 시장에 등장하기 어려울 수 있다는 얘기다.
자료=JLP인터내셔널
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고급 시니어 주거시설은 호텔식 서비스를 갖춘 형태가 대부분이다. 더클래식500, 삼성노블카운티 등이 대표적이다. 중산층은 월세·관리비 부담 속에서 안정적 노후를 보장받기 어려워 자칫하면 자산 수준에 따라 노후 삶의 질이 달라질 수 있는 구조다.

요약하면 한국은 건강한 고령층을 대상으로 한 고가 상품이 대부분이다. 제도적 제약과 투자 기반 미비로 중산층을 위한 합리적 가격대의 주거 상품은 부족하다.

해외 국가들 '다양성' 부각하기도

해외에서는 어떻게 하고 있을까.
자료=JLP인터내셔널
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미국은 주거 모델을 세분화했다. 독립생활형, 생활보조형, 간호형까지 다양한 옵션이 있다. 알츠하이머 등 특정 질환을 위한 특화형 주택도 보편화됐다. 민간이 주도하고 헬스케어 리츠(REITs)와 같은 투자 모델이 활성화되기도 했다. 다양한 소득 계층을 흡수할 수 있는 구조다. 시니어 타운의 80%는 민간 개발로 이뤄진다.

일본은 소득수준 등에 따라 서비스 제공형, 케어형, 유료 노인홈 등으로 나뉜다. 중산층을 겨냥한 주택형 모델도 빠르게 확대되고 있다. 민간 기업이 의료·돌봄·커뮤니티를 결합해 운영하는 사례가 많다. 민간이 주도하는 경우가 많아 절반 이상은 입주 자격 제한이 없어 다양한 계층의 노인이 선택할 수 있다. 일본 역시 시니어 관련 시장의 80%는 민간 영역에서 이뤄지고 있다.

유럽은 공공복지와 민관 협력을 결합했다. 덴마크의 코하우징, 싱가포르의 세대통합형 은퇴 커뮤니티가 대표적이다. 노인을 지역사회 구성원으로 보고 세대 간의 교류를 강조한다.

제도 개선, 민간 참여 확대 등 '관건'

자료=JLP인터내셔널
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전문가들은 중산층 주거 불안을 해소하려면 제도 개선이 필수라고 말한다. 노인복지주택 규제를 완화하고, 투자 인센티브를 제공해야 한다는 것이다. 헬스케어 리츠와 같은 금융 모델을 적극적으로 도입해야 한다는 의견도 나온다.

공공 지원의 방향을 전환할 때라는 목소리도 있다. 단순한 저소득층 지원을 넘어 은퇴한 중산층까지 포괄하는 주거 복지로 확장해야 한다는 것이다. 공공과 민간이 협력해 중간 가격대 주택을 공급할 수 있는 구조를 마련해야 한다는 얘기다.

민간 참여의 확대를 강조하는 입장도 많다. 시니어 주거산업이 복지 차원을 넘어 미래 성장산업으로 자리 잡는 부분까지 고려해야 한다는 것이다. 민간 사업자를 위한 제도적 뒷받침이 있어야 건설사, 금융사, 의료기관이 적극적으로 진입할 수 있다는 주장이다.

한국은 이미 초고령 사회에 들어섰다. 인구 구조 변화를 돌이킬 수 없다면 '노후에 어떻게 살 것인가'를 진지하게 고민해야 한다. 중산층을 위한 안정적 주거 해법 마련은 모두가 고민해야 하는 과제가 됐다.

지난해 65세 인구가 전 국민의 20%를 웃도는 ‘초고령 사회’에 진입했습니다. 은퇴한 시니어 세대에게 건강과 주거가 핵심 이슈입니다. ‘집 100세 시대’는 노후를 안락하고 안전하게 보낼 수 있는 주택 솔루션을 탐구합니다. 매주 목요일 집코노미 플랫폼에서 만날 수 있습니다.

오유림 기자 our@hankyung.com