강남3구·용산구 입주권 실거주 의무 유예…거래 가능 단지는 어디

서울 토지거래허가구역 내에서 아파트 입주권을 매매할 때도 토지거래허가제가 적용될 예정이다. 지난달 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 아파트로 토지거래허가구역이 확대 지정되며 입주권 거래를 두고 수요자 혼란이 커졌다. 재개발·재건축으로 인해 기존 단지가 이주 중이거나 철거된 경우에는 취득일로부터 실거주 의무를 지키기 어렵기 때문이다.

토지거래허가구역인 잠실동 엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 아파트를 내려다 본 모습. 사진= 최혁 한국경제신문 기자

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정부는 입주권 거래 때 실거주 요건은 사용승인 후 2년으로 유예할 방침이다. 기존 주택 처분 기한도 6개월로 통일한다. 기존에는 자치구별로 처분 기한이 달랐다. 강남구와 송파구는 1년, 서초구는 6개월, 용산구는 4개월 등이었다.

주택 처분 방법에 임대가 허용되는지 여부도 확정한다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “매수자마다 조건이 다르겠지만 기존 주택 임대를 놓을 수 있다면 토지거래허가구역 내 입주권 거래 부담이 비교적 적어질 것”이라고 말했다.

입주권 거래 가능 아파트는 어디

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올 1월부터 4월(16일 기준)까지 강남 3구와 용산구에서 거래된 입주권은 총 31건이다. 이 중 입주가 바로 가능한 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 매매가 가장 많았다.

이어 서초구 잠원동 ‘메이플자이’(7건)와 송파구 신천동 ‘잠실래미안아이파크’(6건), 강남구 청담동 ‘청담 르엘’(1건)이 거래됐다. 청담삼익아파트를 재건축한 청담르엘의 경우 기존에도 청담동이 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 규제를 받았다. 당시 이 단지는 입주권 거래 때 실거주 의무를 준공 후로 연기하기로 했었다.

서초구 잠원동 ‘메이플자이’와 송파구 신천동 ‘잠실래미안아이파크’는 토지거래허가구역 확대 지정 이후 거래가 뚝 끊겼다. 제도가 적용된 지난달 24일부터 이달 16일까지 신고된 거래가 한 건도 없다. 실거주와 기존 주택 처분 요건 등이 확정되면 거래가 다소 회복될 수 있다는 전망이 나온다.

잠실래미안아이파크 입주권의 마지막 거래는 지난달 20일이다. 이 단지 전용면적 59㎡가 26억8478만원에 손바뀜했다. 전용 84㎡는 지난 2월 7일 30억5700만원대에 2건이 매매됐다.

신축 아파트가 적은 잠실역 인근에 들어서 분양 전부터 관심이 높았다. 지난해 10월 22일 1순위 청약 때 307가구 모집에 8만여명이 몰리며 268 대 1의 경쟁률을 기록했다. 삼성물산과 HDC현대산업개발이 시공을 맡았다. 단지는 지하 4층~지상 최고 35층, 23개 동, 2678가구 규모로 지어진다. 입주 시점은 올해 말로 예상된다. 지하철 8호선 몽촌토성역이 단지 바로 앞에 있다. 2호선 잠실나루역·잠실역과 9호선 한성백제역을 이용하기도 편리하다.

서초구 단지도 관심

서초구는 메이플자이를 비롯해 입주권 거래가 가능한 단지가 많은 편이다. 방배동에는 방배13구역(방배 포레스트자이), 방배14구역(방배르엘), 신동아(오티에르 방배) 등이 있다. 청약을 진행한 ‘디에이치방배’와 ‘래미안 원페를라’ 등도 입주권 거래 대상이다. 반포동 반포1·2·4주구(반포 디에이치클래스트), 반포3주구(래미안 트리니원) 등도 해당한다.

이 중 메이플자이는 한신8·9·10차, 녹원한신아파트 등 일대 ‘신반포4지구’를 재건축한 아파트다. 올 6월 입주를 앞두고 있다. 3307가구의 대단지 아파트로 시공사는 GS건설이다. 가장 최근 입주권 거래는 지난달 4일 이뤄졌는데 전용 84㎡가 47억263만원에 주인을 찾았다. 일반분양(전용 43~59㎡) 때 풀리지 않았던 면적이다.

최근에는 보류지 매각도 예정돼 있어 관심이 쏠린다. 보류지는 토지거래허가제가 적용되지 않기 때문이다. 총 29가구가 나온다. 이 가운데 전용면적 59㎡가 28가구고 전용면적 84㎡가 1가구다. 각각 최저입찰가가 35억원, 45억원이다. 청약 때 일반분양 물량이 있었던 전용 59㎡는 최고가 기준 17억4200만원대에 공급됐었다. 인근 시세를 반영한 데다 토지거래허가제 영향으로 보류지 이점이 커지며 가격이 소폭 조정된 것으로 풀이된다.

한명현 기자 wise@hankyung.com