하루가 멀다 하고 세법이 바뀌면서 불경기에 세무사만 호황이란 우스갯소리가 들린다. 최근엔 상속·증여세 과세 형평성을 높이기 위해 꼬마빌딩 등에 대한 감정평가를 하겠다는 계획도 발표됐다.상속세와 증여세는 특수관계자에게 부(자산)가 무상으로 이전되는 세금이다. 세금의 산정기준이 낮을수록 특수관계자에게 이전되는 자산 가액이 높다. 이 때문에 대부분의 납세자는 최대한 낮은 금액으로 자산을 측정해 세금을 적게 내려 한다.상속세와 증여세는 시가(時價) 평가가 원칙이다. 시가를 산정하기 어려운 경우엔 보충적 평가방법을 적용한다. 이게 우리가 알고 있는 개별공시지가와 개별 공동주택 공시가격 등이다. 아파트 같은 공동주택은 다수가 보유하고 있는 데다 거래도 활발해 시가가 분명한 편이다.하지만 비주거용 부동산은 시가랄 게 마땅히 없다. 토지의 경우 부르는 게 값이다. 상가건물은 기준시가 외에 담보대출받은 금액이나 임차보증금을 통해 역으로 환산할 수 있다. 하지만 아파트처럼 시가가 명확하진 않다. 그래서 기준시가로 신고되는 경우가 많다. 꼬마빌딩을 소유하고 있는 상태에서 상속이나 증여를 하게 되면 아파트를 소유하고 있는 경우보다 훨씬 적은 세금을 낼 수 있었던 이유이기도 하다.종전 ‘상속세 및 증여세법’은 시가 평가 기준이 되는 시기를 상속의 경우 상속일 전후 6개월, 증여의 경우 증여일 전후 3개월로 봤다. 그동안 거래 사례가 없으면 기준시가로 평가할 수 있었다. 평가 기준일 전 2년 이내의 기간에 매매가 있거나 감정을 받았을 경우 해당 금액을 시가로 보기도 했다.그러나 지난해 2월 법이 개정됐다. 상속의 경우 상속일 기준 6개월 전후뿐 아니라 법정 결정기한 9개월까지 매매하거나 감정을 받을 때 주의를 필요로 하는 것으로 변경됐다. 산정 기간은 21개월 정도다. 이 기간에 시가로 추정될 만한 행위가 있다면 해당 금액으로 세금 신고를 해야 한다. 증여의 경우도 평가 기간이 확장됐다. 평가 기준일 이전 2년 내 거래액은 여전히 검토 대상이고, 평가 기간이 경과한 뒤라도 법정 결정기한 6개월까지 범위가 확대됐다. 증여세 신고를 하고 난 뒤 법정 결정기한인 6개월 안에 거래가 있을 경우에도 증여로 보기 때문에 15개월 동안은 거래가 없어야 기준시가로 증여할 수 있다는 의미다.법 개정 이후 비주거용 자산 보유자나 토지 소유자들은 신중해졌다. 기준시가로 상속이나 증여를 할 수 없고 감정을 받아야 한다는 인식도 늘었다. 하지만 올해 감정평가 개선안을 보면 사후 감정평가를 하기 위해 그동안 이같이 법 개정을 해온 것이란 의구심이 인다. 앞으론 상속·증여세 결정 과정에서 감정평가기관 두 군데에 감정을 의뢰해 상속·증여 재산을 평가해야 한다. 시가와 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가 대상을 선정하고 납세자에게 안내문을 발송한 뒤 배정된 예산의 범위 안에서 감정평가기관에 의뢰하겠다는 방침이 담겼기 때문이다. 감정이 완료되면 이후 재산평가심의위원회에서 시가로 인정할 것인지를 따지고 결국 해당 금액으로 세금을 징수할 것이라는 의미이기 때문이다.지난해 2월 12일 이후 상속·증여받은 부동산 가운데 법정 결정기한 이내에 있는 부동산이 대상이다. 지난해 2월이 상속개시일이라면 신고기한은 8월, 법정 결정기한은 올해 5월이다. 증여의 경우 지난해 5월 이뤄졌다면 법정 결정기한이 올해 2월이다.사회의 변화에 따라 세법이 변화되는 것은 당연한 이치다. 그러나 과거에 결정한 투자행위에 대해 기한을 두고 이를 이행하지 않을 경우 무조건 과세하겠다는 강경책은 역효과를 불러올 수 있다. 세법의 기본 원칙인 소급과세원칙과도 어긋난다. 납세자 또한 이 같은 세법 변화의 흐름을 잘 읽고 시기마다 합리적인 대응 방안을 마련할 필요가 있다.
충청권 부동산 시장이 고개를 들고 있다. 주요 도시를 중심으로 몇 개월 새 미분양이 사라지고 집값도 상승세다. 신규 아파트도 속속 공급을 준비하고 있다. 실수요자뿐만 아니라 투자자까지 몰려들면서 관심이 높아지고 있다. 업계에서는 세종시의 부동산 열기가 규제가 없는 대전과 청주 등 주변으로 확대되는 것으로 보고 있다. 일각에서는 시세차익을 노린 ‘갭투자’ 조짐도 있는 것으로 알려졌다.충청권 부동산 시장은 지난해 대전과 세종을 중심으로 뜨거웠다. 대전은 지난해 1순위 평균 청약경쟁률이 55.46 대 1로 전국(지역별)에서 가장 높았다. 세종이 44.06 대 1의 경쟁률로 그 뒤를 이었다. 집값도 대전의 상승률이 전국 최고 수준이다. 한국감정원에 따르면 지난해 대전 집값 상승률은 6.82%로 과천(7.5%)에 이어 전국 2위를 기록했다. 대전은 수년간 세종에 밀려 집값이 주춤했던 지역이었다. 부동산 관련 규제도 거의 적용받지 않았다. 하지만 세종의 공급이 뜸해지고 대전에서 구도심을 중심으로 도시정비사업이 본격화하면서 상황이 달라지고 있다.청주 미분양 225가구로 급감집값이 급등하는 건 물론 분양권에도 수억원의 웃돈이 붙었다. 2018년 86.45대 1로 대전 최고 청약 경쟁률을 기록했던 ‘대전 아이파크시티 2단지’의 분양권에는 2억원이 넘는 웃돈이 형성돼 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 5억9000만원에 분양됐던 전용 84㎡의 분양권은 지난해 12월 8억2167만원에 거래됐다.2016년 10월 이후 미분양 관리지역인 충북 청주에도 부동산 시장의 온기가 나타나고 있다. 청주는 택지지구를 중심으로 분양이 꾸준히 이어지다 보니 미분양이 수년째 지속됐다. 지난해에도 청주에서는 5개 단지에서 3866가구(임대 제외)가 공급됐다. 작년 하반기부터 시장이 반전됐다. 청주는 지난달 말 지역 미분양 아파트가 225가구라고 밝혔다. 이는 전달(503가구)에 비해 절반으로 줄어든 수치다. 가장 많은 미분양을 기록했던 2017년 7월(3501가구)에 비해 3300가구 가까이 급감한 수준이다. 율량동의 A공인중개사는 “작년 11월에 분양한 신영의 ‘청주테크노폴리스 지웰 푸르지오’ 이후 시장 분위기가 바뀌기 시작했다”며 “연말에 외지에서 투자자들이 대거 몰리며 매물을 사들이면서 기존에 미분양 아파트들도 다 팔려 나갔다”고 말했다.금호산업이 지난해 9월 말 청주시 율량동에서 분양한 ‘율량 금호어울림 센트로(748가구)’도 연말에 빠르게 계약을 모두 마쳤다. HDC현대산업개발이 작년 12월에 공급한 ‘청주 가경 아이파크 4단지’는 평균 경쟁률 89.5 대 1로 1순위 접수를 마감했다. 미분양 소진 움직임 속에 올해 청주에서는 6개 단지에서 6860가구가 쏟아질 전망이다.계룡 등 중소도시에도 분양 바람충청권은 세종을 제외하고는 규제가 거의 없다. 전매제한 기간도 짧은 편이다. 분양가가 지역에서는 저항이 있지만 서울이나 수도권에 비해서는 상대적으로 낮다. 시장이 활기를 보이면서 올해 중소도시에서도 신규 아파트가 쏟아진다.대전에서는 우미건설이 오는 4월 유성구 구룡동 둔곡지구 3블록에서 ‘대전 둔곡지구 우미린’(가칭)을 분양한다. 포스코건설과 계룡건설은 서구 용문동 225의 9 일원에서 ‘용문 더샵 리슈빌’(가칭)을 내놓는다. 2763가구 중 1900가구를 일반분양할 예정이다. 청주에서는 동양건설산업이 상당구 운동동 동남지구 B5블록에서 ‘청주 동남 파라곤’(가칭)을 공급한다. HDC현대산업개발은 가경동에서 ‘청주 가경 아이파크5단지’를 준비 중이다.충청권 중소도시도 관심이다. 대우건설은 이달 충남 계룡시 계룡대실지구 3블록에서 ‘계룡 푸르지오 더 퍼스트’를 분양한다. 883가구 규모로 계룡시에 공급하는 첫 번째 푸르지오 브랜드 아파트다. 단지 바로 옆에 이케아가 들어설 예정이다. 삼호는 충남 금산군 중도리에 조성되는 ‘e편한세상 금산 센터하임’(461가구)을 선보인다. 대방건설도 4월 충남 홍성군 내포신도시 RM 9블록에서 ‘내포1차 대방노블랜드’(가칭) 790가구를 분양할 예정이다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
부산 분양시장에 다시 온기가 돌고 있다. 지난해 11월 해운대·수영·동래구가 조정지역에서 해제되며 이 지역을 중심으로 아파트 가격이 상승하고 미분양이 줄어들고 있다. ‘12·16 부동산 대책’ 이후 얼어버린 수도권 분양시장과는 상반된 분위기다.9일 KB주택가격동향 자료에 따르면 조정지역에서 해제된 작년 11월부터 지난 1월 말까지 부산 아파트 매매가는 해운대구가 2.87%로 가장 많이 올랐다. 다음으로는 수영구(2.69%)와 동래구(1.52%)가 뒤를 이었다. 같은 기간 부산지역 상승률(0.75%)을 웃돌고 있다. 이들 지역은 조정지역에서 해제된 이후 가격이 오름세를 보이고 있다.부산지역은 미분양 물량도 빠르게 줄어들고 있다. 부산시와 국토교통부에 따르면 지난해 12월 말 기준으로 부산 미분양 주택은 2115가구로 전달(2884가구)보다 769가구 줄었다. 조정지역 해제 이전인 지난해 10월 말(4380가구)과 비교해서는 절반으로 감소했다.부산은 경매시장에서도 주거시설 경매 지표가 크게 개선되고 있다. 지지옥션에 따르면 부산의 주거시설 낙찰률은 작년 7월께 30% 선이었지만 12월 48.1%까지 뛰었다. 지난달에도 41.1%를 기록하는 등 상승세를 유지하고 있다. 80% 선에 머물던 낙찰가율도 지난해 12월 92%까지 상승했고 지난달에도 90.5%를 기록했다.부동산 전문가들은 “부산 분양시장이 조정대상지역에서 해제된 지역을 중심으로 전반적으로 회복세를 타고 있다”며 “청약 조건과 대출 조건이 완화되다 보니 부산에서 내집 마련에 나서는 실수요자가 늘어난 것”이라고 말했다.분양도 속속 이뤄진다. 해운대구에서는 쌍용건설이 중동 1369의 8 일원에 ‘쌍용 더 플래티넘 해운대’(조감도)를 이달 공급한다. 아파트(152가구)와 오피스텔(19실)로 이뤄졌다. 전용면적 84㎡로 구성됐다. 해운대초교가 가깝다. 부산지하철 2호선 중동역과 해운대역을 모두 이용할 수 있다.다음달 중흥건설이 사상구 덕포동 일원에 ‘부산덕포1구역중흥S클래스’(가칭)를 분양한다. 총 1572가구 규모다. 부산지하철 2호선 덕포역을 걸어서 이용할 수 있다. 한화건설은 북구 덕천 2의 1구역에서 재건축을 통해 ‘포레나 부산 덕천’을 분양할 예정이다. 전용면적 59~84㎡의 636가구로 구성됐다. 한화건설은 덕천동 일대에서 총 1868가구를 공급할 계획이다.삼성물산·대림산업·HDC현대산업개발 컨소시엄은 오는 5월 연제구 거제동 거제2구역 주택재개발을 통해 ‘거제2구역 래미안’(가칭)을 선보일 예정이다. 총 4470가구 중 2759가구가 일반분양 몫이다. 금강주택은 강서구 에코델타시티 6블록에서 380가구의 아파트를 공급한다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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