이상우 "내년 집값 도화선은 신길·고덕" [집코노미 콘서트]

'제3회 집코노미 콘서트'
이상우 익스포넨셜 대표

4일 서울 논현동 건설회관에서 열린 '집코노미 부동산 콘서트'에서 이상우 익스포넨셜 대표가 강연하고 있다. 최혁 기자

“내년 집값은 올해보다 오를 여지가 더욱 많습니다.”

이상우 익스포넨셜 대표(사진)는 4일 서울 논현동 건설회관에서 열린 ‘집코노미 부동산 콘서트’에서 “총선과 고교 체계 개편, 리모델링 수요 증가가 부동산시장에 큰 영향을 줄 것”이라면서 이같이 말했다. 자율형사립고와 외국어고 등의 일반고 전환과 리모델링 확산은 전세시장에 미치는 영향이 큰 데다 총선을 앞두고 지역별 개발계획 등 현안이 거론되기 시작하면 상승 압력이 강해질 수 있다는 의미다.

증권사 애널리스트 출신인 이 대표는 최근 6년 동안 집값 전망을 적중시켜 ‘족집게’로 불린다. 하락장 양상을 보이던 올해 상반기에도 전문가들 가운데 유일하게 상승반전을 전망해 적중했다. 이 대표는 “갈수록 매물이 줄어들면서 사고 싶은 집을 살 수 없는 상황이 돼가고 있다”며 “돌이켜보면 오히려 집값이 떨어지던 상반기가 집을 사기 좋았던 시기”라고 말했다.

그는 내년 부동산시장에 뚜렷한 호재가 없지만 악재로 연결될 여지도 없다고 보고 있다. 이 대표는 “큰 틀에서는 올해 하반기의 장세가 내년까지 쭉 이어질 것으로 예상한다”며 “매매가격 상승률이 높으면서 전세가격도 꿈틀댔던 곳들은 시장에 더 큰 불안 요인으로 작용할 수 있다”고 짚었다.

다만 2017년을 전후한 시기처럼 전세를 안고 집을 사는 갭투자 수요가 폭발적으로 증가하긴 힘들 것으로 봤다. 전셋값 상승폭만큼 매매가격도 오르고 있어서다. 이 대표는 “평균 매매가격과 전세가격의 갭을 따져보면 10년 전 수준과 비슷해졌다”면서 “전세자금대출이 확대되는 등 정책자금이 늘지 않는 한 3~4년 전처럼 비정상적으로 갭이 좁아지는 현상이 재현되긴 힘들 것”이라고 분석했다. 앞으로 시장을 주도하는 건 투자자들이 아닌 실수요자들이 될 것이란 의미다.

4일 서울 논현동 건설회관에서 열린 '집코노미 부동산 콘서트'에 500여명이 몰렸다. 최혁 기자

이 대표는 내년 서울에선 신길과 고덕 등의 매매가격 상승 압력이 커질 것으로 예상했다. 신축 아파트 입주가 대규모로 이뤄지는 까닭이다. 그는 “과거엔 대단지 입주가 하방 요인으로 인식됐지만 요즘은 보존등기도 나오기 전부터 웃돈이 붙는다”며 “새 집이 희소한 상황에서 도심에 큰 시가지가 조성되기 때문”이라고 말했다. 신길과 고덕 외에도 재건축이 활발히 진행 중인 경기 과천도 비슷한 사례다.

예비청약자들에겐 빠른 의사결정을 주문했다. 서울 아파트 청약경쟁률과 당첨 가점이 날로 높아지고 있어서다. 이 대표는 “민간택지 분양가 상한제가 작동하면 정비사업구역들이 타격을 입으면서 앞으로 서울 요지에서 분양하는 단지는 더욱 줄어들 것”이라며 “당첨 경쟁은 더욱 치열해지는데 가점을 높이는 방법은 나이를 먹는 것과 애를 많이 낳는 것밖에 없다”고 말했다. 그는 “가점이 애매한 세대라면 무주택요건을 아까워하기보단 빠르게 재고주택 시장으로 진입하는 게 더 나은 선택지가 될 수 있다”며 “청약 당첨 가능성이 높지 않은 상황이라면 어차피 상한제는 남의 얘기”라고 조언했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com