[집코노미TV] "몸테크 할 때 아니다…사서 고생 마라"

최진석 기자

민경진 기자

입력2019.06.04 07:00 수정2019.06.04 07:00

'집'터뷰

채상욱 하나금융투자 연구위원(10)

▶최진석 기자
채상욱 연구위원님이 쓰신 ‘다시 부동산을 생각한다’ 책을 보면 이런 말이 있어요. 입지가치와 상품가치를 나눠서 부동산을 보라고. 여기에 대해서 설명 좀 해주세요.

▷채상욱 연구위원
우리가 말하는 주택은 토지와 건물로 구성이 되는데 토지는 고유한 가치를 갖고 있고, 건물도 고유한 가치를 갖고 있습니다. 이를 합쳐서 가격을 이루죠. 토지의 가치라는 건 교통이나 학군, 지형일 수도 있겠죠. 건물의 가치는 기본적인 게 연식입니다. 신축과 구축의 건물 가치도 다르고 평면에 따라서도 다르죠. 요즘은 4베이(방-방-거실-방 구조) 평면이 선호되잖아요. 타워형 평면과 비교해도 가격이 다르고요. 한국에선 향도 중요하죠. 일단 남향 4베이를 최고로 치죠. 층도 중요하고요. 이런 것들이 가격에 반영돼서 상품에 반영이 돼죠. 이들을 묶어 상품가치라고 하고요.

그런데 소형 저가(전용면적 84㎡ 이하·공시가격 6억원 이하) 세그먼트를 찾게될 경우 입지가 좋지 않은 지역이 많습니다. 서울의 한복판은 이미 소형 고가(전용면적 84㎡ 이하·공시가격 6억원 이상)이거든요. 그렇다면 투자할 때 아이디어는 2개가 나옵니다.

첫 번째는 입지가치가 변하는 것입니다. 보통의 경우 교통이 변하는 경우입니다. 신설 노선이 생긴다거나, 학교가 들어오는 경우도 있겠고요, 주변 환경이 변하는 경우. 교통이 좋아지는 것, 미래의 입지가치를 기대하고 장기로 투자한다면 좋지 않을까, 이런 생각을 할 수 있을 듯하고요.

두 번째는 상품이 변하는 것입니다. 소형 저가 지역이지만 재개발이 되는 경우 구축이 신축이 되는 것이죠. 입지는 변화가 없지만 정비사업으로 인해 상품가치가 오르는 것입니다.

그래서 입지와 상품을 노리고 투자수요가 움직인다고 생각하는데요. 다만 입지는 아주 긴 시간에 걸쳐서 변합니다. 교통의 경우도 가치는 준공돼야 변합니다. 가격은 선반영되지만 실제 입지가 좋아졌다는 건 노선이 뚫려야 좋아지는 겁니다. 그 과정은 계단식으로 가치가 상승하게 됩니다. 예컨대 이 같은 소형 저가 주택에 미리 들어가서 산다는 건 굉장히 안 좋은 전략일 수 있어요.

▶최진석 기자
몸테크라고 하죠

▷채상욱 연구위원
요즘 몸테크 얘기하시는 분들이 많은데, 이것도 두 가지라고 생각합니다. 첫 번째는 입지가치를 노린 몸테크예요. 이건 하지 말아야 합니다. 너무 불편하거든요. 현재의 교통 환경이 좋지 않으니까요.

▶최진석 기자
30대 중반에 입주했는데 40대가 넘어 노선이 뚫린다거나…

▷채상욱 연구위원
그런데 상품이 변하는 몸테크라면? 그건 3년 정도잖아요. 재건축이나 재개발. 물론 착공부터 준공까지가 3년이긴 합니다만. 물론 정비사업 기간마다 다르겠지만 신축으로 전환될 주택에 들어가서 사는 건 앞서 말씀드린 입지가치가 변하는 주택보단 기간이 짧다고 생각돼요. 상대적으로.

몸테크라는 말은 기본적으로 자가라는 전제를 깔고 있어요. 그래서 저는 하지 말라고 말을 해요. 자가와 투자는 분리해야 합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 한성구 인턴기자 편집 민경진 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

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[집코노미TV] 2008년형 경제위기?…집값은 어디로?

▶최진석 기자홍 박사님, 이러다 경제위기가 다시 한 번 오는 거 아니냐는 얘기가 있는데요.▷홍춘욱 박사그걸 구분해서 얘기하고 싶어요. 국가부도, 즉 1997년처럼 외환보유고가 고갈되면서 국가가 외환시장에 대한 통제권을 잃고 구제금융을 받고 살아나는 상황이 있고, 2008년처럼 불황은 왔지만 경제조건은 지키고 금융위기까지 연결되진 않는 상황이 있겠죠. 그럴 가능성은 낮다고 보입니다.▶최진석 기자경제상황이 녹록지는 않지만 그렇다고 위기로 번질 만한 요인이 보이지는 않는다는 거죠?▷홍춘욱 박사지금까지 주어진 조건만 놓고 보면 성장탄력이 둔화되고 있는데요. 그 이유는 재정긴축과 미국과 중국의 무역분쟁으로 심리가 약화된 것 때문에 성장률이 둔화됐다, 까지 얘기할 수 있는 것이니 위기나 불황으로 단언하기는 어렵습니다. 미·중 무역분쟁이 앞으로 어떻게 진행될지 알 수 없기 때문에 논외로 놓고 봅시다. 국내 3대 수출상품은 반도체와 자동차, 선박이잖아요. 반도체는 아직 부진한데 자동차와 선박은 지난해 2, 3분기를 고비로 해서 조금씩 오르는 중이죠. 그렇 것들을 고려해 보면 지표 자체가 반도체쪽에서 무역분쟁과 금수 등에 대한 우려 때문에 부진한 것은 사실인데, 그 이외에 나머지 안 좋았던 부분들은 반대로 좋아지고 있어요. 물론 과거 2009~2014년 호황까지는 아니더라도 조금 회복되는 징후가 보이고 있다는 점에서 정부가 적절한 경기부양을 한다면 불황의 늪으로 빠지기보단 일시적인 성장 둔화 정도에 그치고 올해 상반기 중에 성장률이 반등 가능하지 않을까 보고 있습니다.▶최진석 기자만약 2008년형, 외부충격에 의한 경제가 흔들렸을 때 해야할 것과 하지 말아야 할 건 어떤 게 있을까요.▷홍춘욱 박사해야할 건 지난 시간에 1997년형 경제위기 때 말씀드렸던 것과 똑같습니다. 일단 달러를 사면 나쁠 게 없죠. 외국인이 많이 빠져나가느냐, 적게 빠져나가느냐의 차이입니다. 1997년엔 국내 금리가 급등했어요. 금융기관들이 어려워졌고 한보와 기아 등 기업들이 어려움을 겪으면서 가산금리가 급등했잖아요. 구제금융을 받으면서 벌칙성 금리까지 얹어졌고요. 기억 나시겠지만 2008년엔 그런 일이 없었고 오히려 금리가 내려가기 시작했죠. 연 2%까지 정책금리를 낮춰졌던 게 차이죠. 그렇게 본다면 레버리지를 절대 이용하면 안 된다는 주장은 틀린 거죠. 시장금리가 더 떨어질 수 있으니까요. 2008년 금융위기 이후게 집값이 마이너스로 가진 않았습니다. 2008년 하반기 절대가격은 조정받았지만 2009년 다시 회복했던 거 기억나실 겁니다. 서울을 중심으로 부동산시장의 조정이 있었지만 그건 2013년을 전후한 이른바 하우스푸어 사태 때, 2기 신도시 부동산 공급과 이전 정부의 보금자리주택 같은 공급 이슈가 있었어요. 경제위기와 충격으로 인한 부동산 가격의 조정은 1997년에만 있었습니다. 그래서 부동산시장이 동반 붕괴된다고 말하긴 조금 어렵지 않나, 이렇게 봅니다.대신 금이나 달러 자산을 보유하는 건 나쁜 선택은 아니라고 봅니다. 하지만 모든 부채를 없애면서 레버리지를 이용하면 안 된다는 식으로까지 얘기하는 것에 대해서는…. 오히려 현금이 있다면 그때 사야겠죠.▶최진석 기자좋은 가격에 나오는 집을요?▷홍춘욱 박사일시적인 어려움을 겪는 분들은 있을 테니까요. 절대가격의 지수 자체는 급락하진 않았지만 일부 단지에서, 죄송한 표현이지만 어려움을 겪는 분들의 부동산이 경매로 나오기도 했고요. 2009년에도 경매시장이 호황이었던 거 기억나실 겁니다. 오히려 그땐 역발상이 필요합니다. 나라 망할 정도의 위기가 아니라 외부 충격에 의해 환율이 급등하는 정도의 상황이라면, 그리고 그때 정부가 금리를 인하하는 등 경기부양을 위해 스탠스를 바꿀 때는 급매물을 잡기 위한 역발상도 고민을 해 보실 필요가 있는 것 같아요. 그때를 위해 현금을 보유하란 거지 무작정 현금을 보유하라는 건 아녜요. 이런 점에서 외환위기 때완 조금 다른 것 같습니다.▶최진석 기자1997년과 2008년의 온도 차이가 확 나네요.▷홍춘욱 박사금융위기와 불황의 차이죠. 2008년은 글로벌 금융위기였지만 한국은 위기까진 아니었죠. 성장률이 둔화됐다가 정부의 대규모 자금 집행과 전세계적인 공조 속에 경기가 회복되면서 나빴다가 좋아지는 V자 회복으로 갔다면, 1998년 외환위기 때는 1996년 말부터 나빠지던 경제가 이후 오르는 과정에서 연간성장률이 -6.3%를 기록하는 정도의 참담한 상황이었죠. 2008~2009년 성장률은 마이너스를 보이진 않았습니다. 이걸 잘 모르시는 분들도 계세요.▶최진석 기자경기부양은 어떤 식으로 진행되나요?▷홍춘욱 박사두 가지가 있습니다. 첫 번째는 금리죠. 지금 한국은 인플레이션 타게팅, 물가에 연계해서 정책금리를 결정하겠다고 얘기하고 있죠. 소비자물가 상승률이 0.4~0.6%인데 여기서 정책금리를 인하하지 않는 건 조금 이상하죠.두 번째, 재정 측면에서 지난해 국제통화기금(IMF) 기준으로 보면 국내총생산(GDP) 대비 2% 가까운 재정흑자를 기록한 것으로 추정을 하고 있는데요. 물론 올해 확장적으로 돌아선다고 하지만 그래봐야 추가경정예산 6조원 정도. 작년이 4조원이었거든요. 미니 추경이죠. 미니 추경으로 1분기 성장률 둔화의 충격을 완화하기 충분하겠는가, 이런 생각을 합니다. 조금 더 적극적인 정책을 썼으면 좋겠고요.특히 3기 신도시 발표하자마자 문제가 부각되는 게 1, 2기 신도시의 인프라잖아요. 그렇다면 정부가 예비타당성조사 면제뿐만 아니라 교통망 확충을 국책사업화 해서 인프라를 개선하는 등 경기부양을 하면서 부동산시장 안정책도 함께 쓰는 그런 전향적인 태도를 취한다면 경기도 살리고 부동산시장의 불안 요인도 완화할 수 있지 않을까, 이런 고민을 해봅니다. 시장 참가자들의 기대 수준을 넘어설 정도의 과감성 있는 조치들을, 특히 통화와 재정 정책을 함께 쓴다면 효과를 충분히 기대해 볼 수 있지 않을까 합니다.▶최진석 기자‘50대 사건으로 보는 돈의 역사’를 쓰셨잖아요. 제가 볼 땐 다음 책이 머릿속에 있을 것 같은데 어떤 건가요?▷홍춘욱 박사세계경제에 대해 얘기했으니까 다음 번엔 대한민국의 돈의 역사를 한 번 써볼까 생각합니다. 최근 사실 국내 경제가 여러 가지 성장통을 앓고 있고, 물론 좋은 점도 많지만 문제도 많잖아요. 그런 일들의 근원이 어디 있는가, 어떤 맥락에서 현재의 상황들을 해석해야 하는가. 그러다 보면 대응책도 고민을 해볼 수 있지 않나 싶습니다.▶최진석 기자그렇다면 다음 책 제목은 ‘한국 돈의 역사’겠네요. 앞으로도 멋진 글 부탁드리겠습니다. 오늘 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영 김인별 인턴기자 편집 이지현 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴
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[집코노미TV] "2025년부터 대규모 멸실…수도권 집값 폭풍 속으로"

▶최진석 기자1980~1990년대 건축된 250만 가구 아파트의 재건축이 필요해지는 시점인 2025년 전후를 고려해서 큰 그림을 그리라는 메시지가 책이 있던데요.▷채상욱 연구위원그때가 되면 1기 신도시를 포함한, 노태우정부 시절 착공한 주택 200만 가구가 준공 30년을 채웁니다. 노후주택 단계에 진입을 하게 되고, 그 시기를 기점으로 재건축·재개발 시장의 수요가 계단식으로 성장할 거라고 생각합니다. 비슷한 시기에 3기 신도시 등 정부가 생각하는 부동산 정책의 골자가 윤곽이 나올 것 같아요. 이 두 가지가 맞물리는데, 그래서 지금 계획하고 있는 3기 신도시나 수도권광역급행철도(GTX) 등이 닿는 지역이 1기 신도시의 대체 주거지로 많이 선택될 것 같아요. 재건축 되는 과정에서요.1기 신도시 물량이 30만 가구밖에 안 되지만 1990년대 착공한 물량은 전국 기준으로 200만 가구나 돼요. 전국 단위로 재건축 수요가 올라오는데 그때를 대비한다면 현재 주택공급으론 다소 모자라지 않을까, 하는 생각을 해요.▶최진석 기자그럼 이때를 고려해서 투자를 해야 하는 건가요?▷채상욱 연구위원그런데 지금 정부의 부동산 정책이 규제 일변도는 아닙니다. 3기 신도시와 광역신도시 개발은 단순한 규제만은 아닙니다. 오히려 서울 수도권의 사이즈를 조금 더 키워주겠단 의미거든요. 2020년대 중후반 정도 됐을 때 수도권의 인구가 지금보단 늘어날 것 같습니다. 교차수요도 많이 일어나면서 중심지 가격 상승은 가파를 것 같습니다. 광역거점도시들은 왕래가 빈번해지면서 시장이 크게 움직일 것 같고요. 정부의 부동산 정책이 광역 거대화, 광역 도시화를 만드는 정책을 추진하는 것 같은데 선제적으로 투자한다면 지금 하는 것이고, 지켜보고 하겠다면 몇 년 보고 하는 거죠. 책에선 그런 걸 말하고 싶었던 겁니다.▶최진석 기자큰 힌트네요. 제가 서울시에 출입할 때도 메가시티 전략이 계속 언급됐고, 행정적으로도 합칠 건 합친다는 얘기가 나왔었거든요.▷채상욱 연구위원경기도민 중에 130만명만 서울로 통근·통학을 합니다. 많은 사람들이 서울과 무관해요. 앞으로 왕래가 더 빈번해질 수 있고 반대로 서울에서 경기도로 오갈 수 있는 것이고요. 연결성이 높아면서요. 현재는 연결성이 떨어지는 구조가 아닌가 해요.혹시 정부에서 부동산 시장(에 대한 규제를)을 완화해준다는 내용이 있나요? 낌새나 기미도?▶최진석 기자없어요. 오히려 튀면 누르겠다는 입장이죠. 집값 안정이 최우선이라고요. 거래의 숨통을 틔워서 집값을 안정시키겠다는 생각은….▷채상욱 연구위원숨통을 틔우려면 수요를 살려야죠. 이번 책에선 완전 수요만을 다뤘습니다. 그동안은 공급적인 측면에서 다뤘지만요. 수요에서 투자수요가 절반이었고 그게 빠지자 가격도 내렸다. 반대로 말하면 앞으론 자가수요를 키워주면 됩니다. 자가수요를 키우는 건 대출규제 완화해주는 것이거든요. 무주택에 한해서. 실수요에 대해서만 자가수요가 확대돼야 한다는 것이니까요.▶최진석 기자2025년 이전 큰 폭의 하락은 없다고 보시나요?▷채상욱 연구위원시장의 붕괴 같은 맥락으론 생각하지 않아요. 종전 다주택자들은 증여 등으로 합리적인 선택을 하고 있어요. 제3자에게 투매를 하고 있진 않아요. 최고 세율을 내면서 누가 투매를 하겠어요. 현행 양도소득세는 투매가 안 나오는 양도세예요. 엄청 오해하는 게 양도세가 높아서 투매를 하지 않을까 생각하시는데 세금은 이렇습니다. 하지 말라는 걸 할 떄 부과하는 것이거든요. 양도세를 올린 건 양도하지 말라는 것이거든요. 그래서 일부의 오버행, 매도물량들이 매수보다 규모가 많다면 하락할 것이라고 봐요. 그런 걸 생각하라고 말씀드리고 싶어요. 투자수요는 제거돼야 할 악의 세력은 아닙니다. 사실 시장에 엄청난 유동성을 공급하는 주체예요. 서울에 계신 분들은 최근에 이사 가기 어렵다는 걸 느끼실 겁니다. 1주택자라도 갈아타는 것조차 힘드니까요. 종전엔 내 집에 대한 투자수요를 가진 이들에게 팔았지만 지금은 팔리지 않죠. 자가율이 높은 시도지역은 원래부터 집 팔기가 어려웠어요. 서울 사람들은 몰랐을 겁니다. 투자수요가 높았으니까요. 하지만 지금은 투자수요가 이탈해서 집을 팔기 어려워졌어요. 매물 잠김이라는 표현도 하시는데 사실 실수요 마켓이 된 것입니다.투자수요가 제고해주는 유동성이 없어졌을 때 생각해볼 게 이런 것입니다. 이런 상태가 몇 년 간다면? 투자라는 건 언제든지 현금화, 유동화할 수 있어야 하는 건데 그런게 불가능한 상품이라면 투자를 할까요? 그래서 지금 부동산시장에서 사라진 유동성이 시장에 굉장히 부정적인 영향을 줄 것으로 봅니다.▶최진석 기자정말 다시 부동산을 생각하게 만드는 상황이네요. 오늘 말씀 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영 한성구 인턴기자 편집 한성구·김인별 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴
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▶민경진 기자대표님, 일본 부동산 봤을 때 대도시에 있는 정비 사업체, 그러니까 재건축, 재개발 부동산도 투자하기 유망한가요? ▷쿠리모토 타다시 대표네 그렇죠. 일단 중심지는 가격이 올라가고 있으니까 가치는 있죠. 그런데 뭐라고 할까? 그냥 땅 가격이 너무 비싼데 조그마한 아파트 같은 곳이 좀 안타깝잖아요? 그래서 아파트를 재건축하는게 더 좋잖아요? 그 수요가 있으니까 다 디벨로퍼들이 오래된 아파트 같은 것 사고 싶다고 다 다니고 있어요. 땅주인한테 다른 계획이 없으니까 이런 전화하고 방문하고 해요. ▶민경진 기자혹시 한국 같은 경우는 나중에 정비사업, 재생이나 재개발, 재건축 이런 것을 기대하고 투자를 합니다. 일본도 마찬가지로 도심지에 있는 노후화된, 낙후된 주거시설에 투자하는 사례가 있습니까? ▷쿠리모토 타다시 대표네. 그런 거 중심부 투자하는 사람 있어요. 근데 가격이 조금 새로운 것보다 싸잖아요? 그래서 일단 투자해가지고 언제든 재개발의 기회가 나오면 비싸게 판매할 수 있잖아요? 그래서 이런 것을 생각하고 이런 오래된 건물만 사는 사람도 많이 있어요. ▶민경진 기자주요 도심에서 역세권 재생사업이라든지 기존 구도심을 재정비사업을 통해서 새롭게 조성하는 사업이 최근 활발하게 진행되거나 진행될 예정이라든데 이런 것 다 수요가 있기 때문에 그런 거 잖아요? 그러니까 아까 말했던 도심회귀. 이런 것에 대해서도 설명 부탁드리겠습니다. ▷쿠리모토 타다시 대표일본이란 나라가 갖고 있는 문제가 앞으로 인구가 줄어들고 있다는 거잖아요? 그런데 그렇게 하면, 아무것도 하지 않으면 일본 어디더라도 가치가 떨어지고 있어요. 근데 그런 것을 막기에 각 도시가 살아남기 위해 재건축과 재개발 같은 것 많이 하고 있어요. 특히 일본의 경우 철도회사가 힘을 갖고 있지 않습니까? 근데 특히 교외에 토지가격이 떨어지고 가치가 없어지면 교외에서 사는 사람이 없어지잖아요? 그러면 전철 회사의 영업에 영향이 나타나잖아요? 그래서 교외에는 주로 철도회사가 주재로 역세권의 중심지를 재개발하고 토지를, 그 지역의 가격을 올리려고 해요. 일본은 잡지에서 가장 살고 싶은 도시 랭킹, 이런 기사가 인기가 있고 티비에서도 그런 얘기 잘 하는데 이런 것에 선택되는 도시가 되어야지요. 그래서 경쟁에서 살아남기 위해 도시들이 경쟁하고 있어요. 그게 교외 도시의 현상이고 중심지는 철도회사가 아니고 되도록 큰 부동산 회사, 건축회사, 미쓰이 부동산, 스미토모 부동산 유명한 부동산 회사 있지 않습니까? 그런 사람들이 재개발하고 그러면 재개발하면 비싸게 받을 수 있으니까 지금 특히 고층 타워 맨션 같은 경우는 인기가 있으니까 여기저기서 재개발 프로젝트가 있는 거죠. ▶민경진 기자이렇게 재개발 프로젝트하면 땅값 많이 비싸잖아요? 역세권 이런 곳은. 누가 주로 들어와서 살아요? ▷쿠리모토 타다시 대표그러니까 뭐 중심지에 재개발 맨션 같은 것은 인기있어요. 젊은 세대도 그렇고. 굉장히 (살기)편리하니까 나이 드신 분들도 좋아하고 젊은 사람도 좋아하고 그러니까 인기가 있죠, 나이 관계없이. 아마 조금 비싸니까, 가격이 비싸니까 어느정도 좀 돈이 있는 사람들이 (거주합니다.) 가난한 사람들은 못 사고 돈이 있는 사람만 살 수 있는 거죠. ▶민경진 기자마지막으로 서울 집값 비싸요? ▷쿠리모토 타다시 대표거품이 끝난 1990년대 시절하고 좀 비슷한 것 같아요. 그러면 앞으로 한국 부동산 시장이 모두가 안 좋다. 그건 아니에요. 인기 있는 지역은 살아남고, 인기 없는 지역은 떨어지고 이런 식으로 이극화(양극화)되는 것 같아요. 우리는 이렇게 봐요. ▶민경진 기자대표님, 일본 부동산 투자에 관심있는 한국사람들도 요즘 부쩍 늘고 있습니다. 그런 분들에게 조언해주실만한 말씀이 있을까요? ▷쿠리모토 타다시 대표일단 오래된 건물은 안 사는게 좋죠. 특히 외국인 투자자들이 자기가 스스로 재개발할 수 없잖아요? 그래서 새로운 거 사시는 게 좋고 그리고 너무 시골이면 거기 수요가 있는지 없는지 구별할 수 없잖아요? 그건 안 사는 게 좋고 일단 도심부면 일단 문제가 없는 것 같아요, 중심지면. 그래서 오사카 경우 난바 주변의 아파트라든가 빌딩은 외국사람들이 많이 투자하고 있어요. 근데 원래 중국 투자자가 많은데 요즘에는 한국 투자자들도 많이 왔어요, 오고 있어요. 근데 앞으로 우리도 한국 투자자한테 물건을 소개할까? 이런 비지니스를 시작하려고 여기저기 하고 있어요. 어떤 한국의 투자자들이 어떤 물건 좋아하는지, 은행대출을 어떻게 하는지, 세금은 어떻게 되는지, 어떤 방법으로 하면 제일 좋은지 이런 것 좀 연구하고 있어요. ▶민경진 기자집코노미TV 오늘은 쿠리모토 타다시 세이요 통상 대표님 모시고 인구가 줄어도 가치가 쭉 오르는 부동산 무엇인지 들어봤습니다. 다음 시간에도 더 유익하고 알찬 정보로 인사 드리겠습니다. 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 민경진 기자 촬영·편집 한성구 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴